每棟建筑在建設過程中因種種原因都有遺憾、缺陷之處，不可能極盡完美。建筑商對客戶使用需求和物業(yè)管理的需求，在建設時不能給予關注，交付后的硬傷往往都無法改變，這些先天的缺陷將成為物業(yè)后期管理的困擾。為避免后期運行管理障礙，物業(yè)公司需要加入到前期設計、規(guī)劃、設備選型、施工管理、查驗物業(yè)的工作中，提出建議，使其盡可能完善。

但是，房地產(chǎn)建筑成本控制與產(chǎn)品銷售定價和項目定位有關，同時也決定了項目整體設備選型、配量和品質的高低，那么有效地平衡建筑各方面的造價就很重要。如何精準投入，同時能獲得客戶高關注度和高滿意度，讓開發(fā)公司、設計人員了解客戶的關注、需求和物業(yè)實用點，重視和采納物業(yè)管理早期介入的意見，并在建筑各環(huán)節(jié)實施改善，就有很大的困難。原因很多，以下是個人意見與大家分享。

影響早期介入的基本因素

目前很多物業(yè)公司已經(jīng)意識到早期介入的必要性，但是在實際操作中，卻因種種原因面臨困難：

1、物業(yè)公司有機構卻未實質性開展工作；

2、公司技術人員專業(yè)度不夠，發(fā)揮不了應有作用；

3、開發(fā)商有意識但未重視；

4、設計單位和施工單位不重視、不理解、不支持物業(yè)管理早期介入工作；

5、業(yè)主無法參與規(guī)劃、設計、施工環(huán)節(jié)；

6、法律法規(guī)無相關規(guī)定。

早期介入的策劃

早期介入的初步策劃

1、項目可行性研究分析；

2、組建團隊；

3、擬訂物業(yè)管理預案，對未來管理思路和模式進行策劃、討論，為保證達到管理指標必須在建筑物規(guī)劃方案、設計階段、施工階段就參與決策，作用于未來項目亮點；

4、早期介入計劃；

5、介入關鍵點梳理；

6、開發(fā)公司高層建設成立對接部門；

7、開發(fā)公司與物業(yè)公司會議制度；

8、開發(fā)公司合同評審流程。

早期介入計劃

物業(yè)公司從客戶關注點和管理及運作的角度，為開發(fā)商提出從樓宇設計、施工監(jiān)管、設備選用、功能規(guī)劃、房屋租賃、工程交接等多方面有建設性的意見。根據(jù)物業(yè)管理早期介入周期（自規(guī)劃起至項目承接查驗結束），制訂早期介入工作計劃。

早期介入的組織實施

可行性研究階段

在項目的市場定位、潛在業(yè)主的構成以及消費水平，周邊物業(yè)管理概況以及日后的物業(yè)管理服務內(nèi)容、標準及成本、利潤測算等方面提供參考建議，減少決策盲目性和主觀隨意性。

規(guī)劃設計階段

物業(yè)公司角色：充當顧問，根據(jù)項目綜合性質特色，提供指標性、可行性優(yōu)化意見及空間、功能分區(qū)、設備布局、設備選型等調(diào)整意見、跟蹤設備安裝情況提供裝修相關建議。

側重于從以下方面提出看法和建議：

養(yǎng)護、維修方面——建筑材料的選用、設備設施的性能特點、使用效果、養(yǎng)護、維修乃至更換的成本費用。

日常管理方面——中央監(jiān)控室、設備層、管理用房、大門、總臺等的設置與標準；人流通道、車輛進出和停放，保安、消防等人防、技防措施在圖紙上的具體落實；垃圾容器及堆放、清運點的設置，外立面附屬物預留位置及孔洞大小。

日后管理服務方面——從物業(yè)現(xiàn)有總量，使用人口數(shù)量、發(fā)展趨勢和消費需求等出發(fā)，考慮各類商業(yè)網(wǎng)點和生活、娛樂設施的服務內(nèi)容、服務半徑、服務對象來決定這些設施配備。

建筑方面——綜合考慮物業(yè)總體布局、空地、綠化開發(fā)與利用；公共活動場所與道路循環(huán)系統(tǒng)；房型功能構想與匹配比例，內(nèi)外裝修標準等，以提升物業(yè)內(nèi)在價值和環(huán)境效果。

針對項目硬件及配套設置提出各項合理建議，參與項目概念設計、擴初設計、施工藍圖研討、圖紙會審等階段的相關會議。從方便業(yè)主使用和今后物業(yè)管理的角度，針對項目總體規(guī)劃設計、交通布局建議、功能分區(qū)、消防布局、泛光照明、綠化景觀設計及設備配套與智能化配置等方面分別展開評估、分析，提出優(yōu)化方案的可行性建議。

針對項目在日后使用功能設計方面提出各項合理建議，物業(yè)用房及配套服務用房建議、信息發(fā)布系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、安防及外來人員控制系統(tǒng)、景觀灌溉系統(tǒng)等。

參與施工圖審核，關注安裝位置合理性、安全性、是否缺項漏項及設計建議是否落圖。

項目的能源在寫字樓物業(yè)管理開支中占有相當大的比例，任何不必要的浪費均造成管理成本的劇增。 在項目節(jié)能管理方面，物業(yè)管理公司將結合后期的運營維護等成本方面進行全面考慮，對于設備的選型、選材等方面提出合理化建議。

在管理成本中系統(tǒng)地建議項目日后使用過程中的節(jié)能方案，包含項目管理行政節(jié)能手段、系統(tǒng)設計影響到的項目節(jié)能降耗即系統(tǒng)設計，設施設備能耗專業(yè)性分析與建議（泵、燈具、智能化控制系統(tǒng)等），運行及管理費開支等。

在裝修設計與選材和配套方面，物業(yè)管理公司將結合以往管理服務經(jīng)驗，提出符合本項目的最佳建議與方案。

合同簽訂階段（關注物業(yè)相關內(nèi)容）

1、維保期限。

2、維保速度。

3、維保備品備件。

4、維保主體規(guī)定。

5、維保單位信息。

施工階段

1、隱蔽工程：防水層、吊頂、基坑、綠化土壤處理。

2、安裝工程。

銷售階段

物業(yè)公司角色：銷售助理。銷售配合期的工作重點是銷售現(xiàn)場的具體服務接待并組織銷售服務物資的配置與采購；對銷售現(xiàn)場進行布置或提供布置建議；培訓銷售人員物業(yè)管理相關知識；簽訂物業(yè)臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務合同；配合銷售（客戶有關物業(yè)管理的咨詢）。

竣工驗收階段

竣工驗收是指該物業(yè)所屬的工程項目經(jīng)過建筑施工和設備安裝以后，達到了該工程設計文件所規(guī)定的要求，具備了使用或投入的條件。由建設單位、施工單位、物業(yè)公司、政府工程質量監(jiān)督部門等共同進行。來源：微信公眾號“現(xiàn)代物業(yè)雜志”