京西新開(kāi)大型商業(yè)綜合體HI-UP 可否打破京西商業(yè)
京西商業(yè)沉寂已久,五棵松地鐵附近的華熙HI-UP悄然完工并拆除部分圍擋,這是近幾年來(lái)北京西部唯一新增的大型商業(yè)綜合體。北京商報(bào)記者近日走訪發(fā)現(xiàn),屈臣氏、宜家、言又幾書店、時(shí)代美術(shù)館等頗具體驗(yàn)式風(fēng)格的商業(yè)項(xiàng)目已裝修幾近完工。然而,此前五棵松商圈遭遇商業(yè)項(xiàng)目的屢次失敗,原本明顯的觀賽客流和周邊商業(yè)空白等優(yōu)勢(shì),也被打上了問(wèn)號(hào)。專家分析認(rèn)為,京西消費(fèi)力足夠旺盛,之前一直處于“往外走”的狀態(tài),有體驗(yàn)性更強(qiáng)的非傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài),才有可能吸引當(dāng)?shù)叵M(fèi)者回流。
入駐體驗(yàn)式項(xiàng)目
位于五棵松地鐵站和樂(lè)視生態(tài)中心之間的一塊大型空地,之前一直被圍擋攔住施工,近日工地多處圍擋被拆掉,露出了“真面目”。北京商報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn),已經(jīng)有門店裝修幾近完工,屈臣氏、阿迪達(dá)斯、宜家訂貨中心、言又幾書店、新元素、時(shí)代美術(shù)館、原麥山丘等品牌已經(jīng)初步露出,引入體驗(yàn)式項(xiàng)目的意圖較為明顯。
據(jù)了解,HI-UP是五棵松文化體育中心二期工程,與周邊的籃球主題公園——HI-PARK同屬于華熙國(guó)際投資集團(tuán),按照華熙國(guó)際規(guī)劃,建成后,HI-UP建成后,預(yù)計(jì)將有41家餐飲類、14家文化體驗(yàn)類、13家酒吧夜店KTV、22家特色設(shè)計(jì)師店及20家配套服務(wù)類企業(yè)入駐,五棵松附近將成為京西的一個(gè)體育娛樂(lè)中心。
HI-UP是五棵松文化體育中心二期工程,地塊原為北京奧運(yùn)會(huì)棒球場(chǎng),總用地12.3萬(wàn)平方米,分為三層,其中地下二層和三層為公共停車場(chǎng),共有車位約2800個(gè);地下一層為群落式建筑,結(jié)合近兩萬(wàn)平方米的下沉廣場(chǎng)形成HI-UP的商業(yè)區(qū),總建筑面積約5.3萬(wàn)平方米。根據(jù)規(guī)劃,HI-UP商業(yè)區(qū)中央為花園式噴泉廣場(chǎng),周邊為分散建設(shè)的群落式商業(yè)建筑,將有110多個(gè)不同面積的商家落戶HI-UP,群落式建筑頂部為文化體育公園,通過(guò)連廊將屋頂連通。此外,作為商業(yè)建筑,HI-UP還將在人群聚集區(qū)域設(shè)置多塊不同形狀的大屏幕來(lái)烘托商業(yè)氣氛。
對(duì)于工程進(jìn)度以及何時(shí)完工入市,截至發(fā)稿,HI-UP方面還未回復(fù)北京商報(bào)。不過(guò)據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工人員介紹,今年年底工程將基本完工。
欲沾光觀賽客流
在人流組織上,HI-UP將與地鐵一號(hào)線五棵松站打通。去年底,五棵松地鐵站出口處的地下商業(yè)五棵松998突然開(kāi)放入口,從其地下穿行,各個(gè)商鋪已經(jīng)規(guī)劃完畢,動(dòng)線流暢,最終與卓展購(gòu)物中心地下一層超市相連。不過(guò),目前五棵松998入口早已經(jīng)關(guān)閉,而卓展超市也在今年七八月份關(guān)閉,目前該超市處已經(jīng)被圍擋遮蓋。
按照華熙國(guó)際的規(guī)劃,在HI-UP建成后,場(chǎng)館觀演活動(dòng)的人流和來(lái)商業(yè)的人流可不用出地鐵就可以直接進(jìn)入HI-UP,同時(shí)滿足五棵松場(chǎng)館觀賽觀演人群、周邊企事業(yè)單位和居民的日常餐飲、娛樂(lè)和休閑消費(fèi)需求。公司希望HI-UP能夠成為北京西部一個(gè)精品薈萃的餐飲娛樂(lè)空間、休閑放松空間、聚會(huì)消遣空間和商務(wù)交流空間。
實(shí)際上,在卓展購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)初期,也將觀賽客流作為一大商業(yè)優(yōu)勢(shì)。然而當(dāng)時(shí)有分析認(rèn)為,在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中,如果不能緊緊抓住消費(fèi)者對(duì)商業(yè)的實(shí)際需求進(jìn)行業(yè)態(tài)布局和品牌選擇,將可能僅僅淪為為觀賽人群的“大食堂”和“停車場(chǎng)”。北京商報(bào)記者在此前多次對(duì)卓展購(gòu)物中心的走訪中發(fā)現(xiàn),一些演唱會(huì)、熱門賽事均為五棵松商圈帶來(lái)了不少客流,自駕到此的消費(fèi)者也往往會(huì)選擇將車輛停在卓展購(gòu)物中心。不過(guò),分析認(rèn)為,除了停車場(chǎng)、餐飲業(yè)態(tài)比較受到歡迎外,過(guò)于高端化、品牌特色不足的零售區(qū)域尚難與周邊賽事產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)。
具有經(jīng)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的業(yè)內(nèi)人士表示,爆發(fā)式客流對(duì)購(gòu)物中心零售消費(fèi)提升的效果有限,但消費(fèi)者在購(gòu)物中心內(nèi)的消費(fèi)行為并非只是一次性完成的。在賽事活動(dòng)期間,通過(guò)在購(gòu)物中心內(nèi)提前設(shè)置折扣促銷、商業(yè)路演等活動(dòng),可以讓消費(fèi)者在去往餐飲等場(chǎng)所的路上或是短暫的游覽時(shí)間內(nèi),對(duì)零售品牌產(chǎn)生一個(gè)好印象,這樣會(huì)影響到這些消費(fèi)者日后選擇在其余閑暇時(shí)段前來(lái)購(gòu)買心儀的商品。
待破京西商業(yè)“死局”
北京西部之前一直缺乏有承載力的大型商業(yè)項(xiàng)目。2011年10月20日,進(jìn)京十年的太平洋百貨關(guān)閉了開(kāi)業(yè)兩年的五棵松店,一方面來(lái)自于太平洋百貨自身經(jīng)營(yíng)壓力,另一方面由于其所在的華熙樂(lè)茂在2010年剛剛易主。
在華熙樂(lè)茂時(shí)期,這個(gè)體量34萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)的三年多時(shí)間里,多次延期開(kāi)業(yè),運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)變動(dòng)頻繁,不僅品牌受損,商場(chǎng)也一直未能進(jìn)入經(jīng)營(yíng)正軌。接盤華熙樂(lè)茂的卓展集團(tuán)擅長(zhǎng)高端風(fēng)格,接手后目標(biāo)是將其打造成“京西商圈最閃亮的新興地標(biāo)”。不過(guò),情況也沒(méi)有太大改善,“北京版”卓展購(gòu)物中心始終難以復(fù)制在東北市場(chǎng)的成功,多數(shù)國(guó)際大牌持觀望態(tài)度遲遲不開(kāi)業(yè)。2012年和2013年,卓展購(gòu)物中心先后兩次宣布開(kāi)業(yè),但時(shí)至今日這家商場(chǎng)仍未實(shí)現(xiàn)整體亮相,除了餐飲和電影院,其他店鋪一直難以步入正軌。卓展接盤后,情況也沒(méi)有太大改善。開(kāi)業(yè)初期,多數(shù)國(guó)際大牌持觀望態(tài)度遲遲不開(kāi)業(yè),這讓卓展購(gòu)物中心一層區(qū)域出現(xiàn)大面積圍擋,在隨后的運(yùn)營(yíng)中,盡管不斷有品牌入駐,但商場(chǎng)空置區(qū)域依然不小。與之相對(duì)應(yīng)的是,支撐商場(chǎng)客流的仍是華熙樂(lè)茂時(shí)期就引入的耀萊國(guó)際影城和餐飲。
去年底有消息爆出,藍(lán)色港灣已經(jīng)接手卓展。以此推算,作為京西典型的主流商圈,五棵松周邊在近十年間都未能實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。
攔截消費(fèi)者“外逃”
北商研究院特邀研究員、北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)賴陽(yáng)表示,商業(yè)項(xiàng)目不在于數(shù)量多少,規(guī)模大小,而是要看它是否滿足了消費(fèi)者的需求。
在他看來(lái),京西消費(fèi)力旺盛,完全可以支撐大型商業(yè),“京西其實(shí)有一些大型商業(yè)比如西四環(huán)的金源,更往北去的華潤(rùn)五彩城都經(jīng)營(yíng)的很不錯(cuò),五棵松地理位置優(yōu)越,但是之前的太平洋百貨、卓展等都是傳統(tǒng)業(yè)態(tài),品牌店居多,這些大部分可以由電商代替,而消費(fèi)者需要的以吃喝玩樂(lè)生活方式為中心的體驗(yàn)式消費(fèi)一直缺乏?！迸c之相對(duì)應(yīng)的是,京西消費(fèi)者早已經(jīng)習(xí)慣性的“外逃”,更多選擇在翠微、西單、東單等商圈進(jìn)行消費(fèi)。
不過(guò),也有消費(fèi)者認(rèn)為,因?yàn)楦浇鼒?chǎng)館經(jīng)常舉辦演唱會(huì)、球賽等大型活動(dòng),而且因此而造成的交通壓力及客流量壓力非常大,如果再將HI-UP與之配套,恐怕會(huì)吸引更多其他區(qū)域的消費(fèi)者前來(lái),在交通基礎(chǔ)設(shè)施方面將面臨更大的考驗(yàn)。
