房企拆分物業(yè)上市成新風潮 下個首富在物業(yè)領域?
圖/新華社
羊城晚報記者 趙燕華
房企拆分物業(yè)上市正成為新的風潮。11月8日，為“中國第一邨”——祈福新邨社區(qū)提供服務的祈福生活服務（03686.HK）（下稱“祈福生活”）在港掛牌，以大漲34.78%收盤，第二日再漲25.81%，這是在港交所上市的國內(nèi)第五家物業(yè)公司。祈福方面表示，此次掛牌募得資金中，將有30%用于收購廣東省內(nèi)的其他物業(yè)管理公司。而據(jù)了解，去年至今，包括萬科、中海、碧桂園、富力、遠洋和旭輝等一線房企都明確表示，已將物業(yè)分拆上市提上日程。從前的“藍海”已不再平靜，眼下地產(chǎn)業(yè)進入白銀時代，房企尋求新的商業(yè)模式是未來趨勢。甚至有人預言，下一個中國首富，或許會誕生于物業(yè)領域。
A 祈福物業(yè)赴港IPO受熱捧
11月8日,祈福生活在香港資本市場亮相，成為在港交所上市的國內(nèi)第五家物業(yè)公司。據(jù)悉,祈福生活此次招股共錄得約153倍超額認購，凍結資金約17.71億元。掛牌當日受到廣大投資者熱捧，截至當日收盤，股價漲34.78%，總市值達到6.2億元港幣,第二日再漲25.81%。
談及上市原因，公司主席兼執(zhí)行董事孟麗紅表示，是希望抓住當前社區(qū)生活服務需求大增的時機，積極擴大業(yè)務版圖。據(jù)招股書顯示，祈福生活此次募集資金凈額約5880萬港元，將用于后續(xù)持續(xù)業(yè)務的擴張及并購。計劃在2017年末開設5家新餐飲店，另外已物色及研究了5家潛在的擬收購物業(yè)管理公司。
羊城晚報記者注意到，其中，祈福生活本次全球發(fā)售所得款項凈額中約30%，將用于并購及收購位于廣東省不同地點的其他物業(yè)管理公司，此外四大核心板塊都會用到募集資金，約25%將用于擴展零售及餐飲網(wǎng)絡；約20%將用于擴展配套生活服務(包括校外培訓服務等)；約15%將用于網(wǎng)上營銷及利用網(wǎng)上銷售平臺或網(wǎng)站發(fā)展各種業(yè)務分銷渠道；而余下10%將用作營運資金及其他一般企業(yè)用途。
換言之，與其他大型開發(fā)商不同，祈福提供的服務更加多元（去年收入中，傳統(tǒng)的物業(yè)管理僅占19%）。在其規(guī)劃中，未來將發(fā)揮各業(yè)務之間的協(xié)同效應。
B 房企物業(yè)拆分上市浪潮迭起
實際上，中國開發(fā)商的物業(yè)拆分上市浪潮始于2014年彩生活上市，在接下來的兩年之內(nèi)，陸續(xù)在港股上市的公司有中海物業(yè)、中奧到家，以及綠城服務。而在新三板市場已有十幾家物業(yè)公司登陸。業(yè)內(nèi)大佬萬科、碧桂園、富力等都有計劃分拆物業(yè)上市，希望從這塊藍海中分一杯羹。
9月25日，萬科物業(yè)睿服務3.0發(fā)布會上，萬科集團副總裁、萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全就表示，萬科物業(yè)和萬科集團現(xiàn)在是股權控制關系，目前已經(jīng)實現(xiàn)業(yè)務分拆，兩者關聯(lián)交易的比例也正快速下降。“萬科物業(yè)不僅謀求上市，還希望做成中國第一家營收超百億的物業(yè)公司?！?
第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，預計到2020年，國內(nèi)住宅物業(yè)面積將達到300億平方米，社區(qū)服務消費也將超萬億元?；ㄆ煲苍诮盏难袌笾斜硎玖藢χ袊飿I(yè)管理行業(yè)的看好，其預計物業(yè)管理行業(yè)增長勢頭持續(xù)穩(wěn)定。這也是房企近年來不斷投身這個早前“賠錢賺吆喝”行業(yè)的原因之一。
C 物業(yè)領域或是下一個金礦
正如已將物業(yè)分拆提上日程的萬科總裁郁亮說：萬科未來萬億的市值目標，一半將來自新業(yè)務，物業(yè)服務發(fā)展將成為主干業(yè)務。
曾經(jīng)的彩生活在上市3天后，其市值就反超了母公司花樣年。正如有行業(yè)人士認為的，物業(yè)領域或是下一個金礦，下一個中國首富，或許會誕生于物業(yè)領域。
在市場看來，物業(yè)管理業(yè)務無疑成為房產(chǎn)企業(yè)新的利潤增長點。各家房企瞄準的是社區(qū)O2O業(yè)務，社區(qū)O2O是對傳統(tǒng)物業(yè)管理的一種補充，數(shù)以萬計的業(yè)主群體是這些房企最大的財富。
不過，目前多數(shù)已上市或計劃上市的物業(yè)管理公司并沒有找到合適的盈利模式，傳統(tǒng)管理費收取可能還尚不足維持公司運作。如果單看傳統(tǒng)業(yè)務，盈利水平并不高。比如萬科2014年物業(yè)管理業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入19.9億元，營業(yè)利潤率為13.24%，凈利潤僅3.8億元，和其龐大的房地產(chǎn)業(yè)務收入相比可謂九牛一毛；金地、招商等物業(yè)管理業(yè)務2014年僅帶來不到1億元的利潤；碧桂園甚至虧損了0.89億元。
因此，有分析人士指出，即使房企拆分物業(yè)上市，未來前景如何，還要看物業(yè)管理盈利模式的創(chuàng)新。
