恒大打響降價(jià)第一槍 樓市降價(jià)潮真的來了？
有媒體報(bào)道，恒大近期啟動(dòng)了一項(xiàng)全國范圍的樓盤大型促銷。這家中國第二大的房地產(chǎn)商對旗下住宅樓盤甚至可以最低74折的折扣進(jìn)行銷售。
按照恒大公布的優(yōu)惠促銷政策，如果把所有購房優(yōu)惠全部用齊，一套住宅樓盤的最終折扣幅度可以達(dá)到74折。當(dāng)恒大一宣布降價(jià)計(jì)劃后，包括融創(chuàng)華夏幸福在內(nèi)的各中小房企也開始醞釀降價(jià)計(jì)劃。
實(shí)際上，恒大宣布住宅樓盤降價(jià)也并非首次。早在今年2月1日至2月28日，恒大全國樓盤88折優(yōu)惠。據(jù)報(bào)道說，恒大88折確有此事，但并非所有樓盤都可以88折。也有業(yè)內(nèi)人士稱，所謂的降價(jià)是針對部分樓盤而言，不是所有城市也不是所有樓盤都參與降價(jià)。
開發(fā)商之前降價(jià)都要遮遮掩掩，故作“欲降不能”的姿態(tài)，這主要原因是二個(gè)因素：一方面，前些年房子非常好買，要是降價(jià)了，就少賺了很多錢。再說買房人大多是買漲不買跌，你要真的是打折了，反而銷量就不好，人家擔(dān)心你的房價(jià)還要跌。
另一方面，開發(fā)商若要大降價(jià)，萬一遇到前面的業(yè)主提出要維權(quán)也是很頭痛。比如，今年6月底，環(huán)京三四線城市某樓盤開發(fā)商降價(jià)促銷，房價(jià)也就是從4萬/平方米，跌到2.8萬/平方米，但是遭到去年買房的業(yè)主的不滿，要求開發(fā)商退房。由鑒于此，開發(fā)商一直不太敢大張旗鼓的做出降價(jià)促銷的舉動(dòng)。
但是，這次恒大開始大規(guī)模的降價(jià)促銷，而且折扣打得如此之大，著實(shí)讓人感到吃驚。對此，業(yè)內(nèi)專家表示，受到房價(jià)上漲的影響，今年上半年多數(shù)開發(fā)商銷售業(yè)績不錯(cuò)，為了在接下去的“金九銀十”獲得業(yè)績新突破，降價(jià)促銷將會(huì)成為越來越多開發(fā)商的必然選擇。
面對即將到來的“金九銀十”，恒大打響了降價(jià)促銷的第一槍，后續(xù)還會(huì)有更多的房企隨后跟進(jìn)。多數(shù)市民表示，房企降價(jià)促銷能夠讓老百姓得益這是好事情，購房者能夠從開發(fā)商降價(jià)促銷中得到實(shí)惠，從而減輕了購房的壓力，“金九銀十”值得期待。
現(xiàn)在問題來了，除了開發(fā)商為增厚業(yè)績在“金九銀十”再做最后沖剌外。作為全國房企風(fēng)向標(biāo)的恒大，今年對房價(jià)大幅降價(jià)促銷，究竟傳遞出什么信號(hào)呢？
首先，通過降價(jià)促銷的方式，提高項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)率，回籠更多的資金。眾所周知，2015年上半年，本輪房價(jià)上漲行情開始啟動(dòng)，隨后多數(shù)開發(fā)商為了業(yè)務(wù)的擴(kuò)張，向銀行借了很多錢。而從今年第三、季度開始，之前開發(fā)商所借的債務(wù)已到集中還款周期了。目前國內(nèi)開發(fā)商融資渠道又不暢，所以，通過降價(jià)促銷來回籠資金，保證賬上流動(dòng)資金的充裕，恐怕是每家開發(fā)商都要面對的問題。
再者，開發(fā)商要降杠桿，將負(fù)債率回落到正常水平。2018年開發(fā)商之所以融資渠道被堵，這主要是杠桿率遠(yuǎn)超60%的警戒線。在目前134家上市房企業(yè)當(dāng)中，平均負(fù)債率高達(dá)70%，甚至有的開發(fā)商負(fù)債率超過了100%，
在這種情況下，開發(fā)商融資難問題一直沒辦法得到解決。而通過降價(jià)促銷，回籠資金，逐步還清債務(wù)，來降低房企的債務(wù)率，這樣以后如果再融資就更容易一些，融資成本能夠更低一些。
最后，受到房地產(chǎn)長期調(diào)控的影響，開發(fā)商們普遍對后市并不樂觀，早點(diǎn)收縮戰(zhàn)線這才是上上之策。7月底，中央政治局會(huì)議提出“堅(jiān)決遏制房價(jià)的上漲”。住建部約談前期房價(jià)上漲過快的城市，并且還要實(shí)施問責(zé)制，對于調(diào)不力的城市相關(guān)負(fù)責(zé)人要進(jìn)行問責(zé)。
同時(shí)，地方政府也開始對房地產(chǎn)進(jìn)行深入調(diào)控。很多一二城市還為之前的房地產(chǎn)調(diào)控打了補(bǔ)丁。而三四線城市不僅房地產(chǎn)調(diào)控蔓延到來，而且去庫存結(jié)束，棚改貨幣化安置也將退出。
正是因?yàn)?，房地產(chǎn)調(diào)控政策長期持續(xù)，這讓房企對后市多少產(chǎn)生悲觀，所以才會(huì)有土地市場流拍現(xiàn)象愈來愈多，同時(shí)準(zhǔn)備降價(jià)促銷，快速回籠資金的也越來越多。房企的黃金時(shí)代已過，白銀時(shí)代來臨。
往年“金九銀十”開發(fā)商不必太費(fèi)心機(jī)，而今年則由恒大領(lǐng)頭，眾開發(fā)商一起開始折價(jià)優(yōu)惠。主要是房價(jià)走高，以及房地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控之下，房子不好買了。同時(shí)，開發(fā)商們現(xiàn)在正面臨降低負(fù)債率，償還債務(wù)的困撓，而只有通過降價(jià)促銷這一方式，才有能度過眼前危機(jī)。
