兼并收購、交叉持股：房企求生尋路資本
樹欲靜而風不止，資本對于房地產(chǎn)的偏好并未改變。
11月15日，新城發(fā)展控股有限公司宣布，第一曼哈頓（First Manhattan Co.）成為新城發(fā)展的主要戰(zhàn)略股東，第一曼哈頓通過二級市場買入新城控股；同一天，金科公告披露參股融創(chuàng)南寧項目49%，并提供13億元擔保。
近期，房地產(chǎn)的兼并收購、交叉持股等資本運作不斷，宏觀調(diào)控導致市場放緩的背后，企業(yè)似乎為“過冬”儲備彈藥。如11月14日，昆明（樓盤）百貨大樓（集團）股份有限公司披露重大資產(chǎn)重組，擬收購北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司100%股權(quán)。
對此，易居研究院智庫研究中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，近期各類并購案例增加，或與以下三個因素有關(guān)系：房企近期拿地感覺壓力較大，因此轉(zhuǎn)向并購市場，監(jiān)管風險相對較小；二級市場出現(xiàn)上漲態(tài)勢，多數(shù)房企股價偏低，此時進入獲利機會大；受恒大、融創(chuàng)并購案影響，部分房企也選擇了此類曲線擴張方式。
資源共享與過橋融資活躍
不同于以往多次調(diào)控下的被動求生，此次調(diào)控周期內(nèi)，房企主動引入戰(zhàn)略合作伙伴或?qū)で筚Y源共享合作的案例較多。21世紀經(jīng)濟報道記者調(diào)研獲悉，今年下半年，至少有10家房企主動以股權(quán)并購方式引入資本。
大房企在項目上的資金合作最為頻繁，碧桂園、恒大可謂此方高手。如今年7月，碧桂園和北京（樓盤）銀信投資集團、上海復地集團針對西安（樓盤）（樓盤）“錦繡天下”項目簽署三方合作協(xié)議。
高盛高華證券甚至發(fā)布研報預計，2016年四季度至2017年一季度前后，房地產(chǎn)龍頭將更加活躍地參與整合收購杠桿率較高或盈利能力較弱的企業(yè)。
11月3日，當代置業(yè)宣布與信達集團旗下全資子公司中國信達（香港）資產(chǎn)管理有限公司簽訂股份認購協(xié)議。認購完成后，后者成為當代置業(yè)第二大股東。信達香港為此耗資2.673億港元。根據(jù)認購協(xié)議，所籌集資金將用作當代置業(yè)一般營運資金。
一名業(yè)內(nèi)人士指出，當代置業(yè)這一舉動相當于過橋融資。對此，信達地產(chǎn)(600657,股吧)也曾在上海新江灣城項目如法炮制。
信達地產(chǎn)全資子公司上海信達銀泰和上海坤瓴投資，曾在今年1月聯(lián)手成立上海泰瓴置業(yè)有限公司，設立由上海信達匯融股權(quán)投資基金管理有限公司作為普通合伙人的寧波（樓盤）匯融沁齊股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）作為融資主體，并以該有限合伙企業(yè)的名義對上海坤瓴投資進行增資以及對項目公司提供借款，以滿足本項目的資金需要。
協(xié)議簽署后，公司將向?qū)幉▍R融沁齊股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）繳付出資13.75億元，對上海坤瓴投資新增認繳并實繳出資共875萬元。交易完成后，上海坤瓴投資股權(quán)結(jié)構(gòu)為公司持有8.75%股份，寧波匯融沁齊股權(quán)投資合伙企 業(yè)（有限合伙）持有80%股份，泰禾集團(000732,股吧)持有11.25%股份。
在隨后的11月，信達地產(chǎn)再度邀請?zhí)┖檀ㄆ渖钲冢潜P）項目，實現(xiàn)資源共享。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，當下的行業(yè)發(fā)展導致房企心態(tài)變得積極開放。大多數(shù)房企仍然想“傍大款”，市場一旦調(diào)整，房企不僅不慌，與實力房企合作就相當于有發(fā)展機會。
房企間合作開發(fā)與資源共享的可能性也越來越大。如綠地此前并購協(xié)信40%股權(quán)，不僅讓協(xié)信擁有實力合作方，拓展了融資空間，對綠地而言，也可借力協(xié)信的商辦運營平臺把商辦業(yè)務做大做強。
張宏偉指出，恒大、綠地、融創(chuàng)等資源、資金優(yōu)勢方而言，通過股權(quán)收購，不僅可以獲得股權(quán)投資回報和收益，也有資本市場所得，甚至還可以獲得被收購方的土地股權(quán)，實現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)擴大規(guī)模的目的。此外，有的房企意在借殼上市，回歸A股，比如萬達收購中體產(chǎn)業(yè)(600158,股吧)、恒大收購深深房等等。
庫存壓力
克爾瑞研究中心年初的一份大數(shù)據(jù)調(diào)研顯示，寬松政策下，商品房銷售顯著好轉(zhuǎn)并在2015年創(chuàng)新高，但銷售與投資背離的現(xiàn)象并未扭轉(zhuǎn)，庫存仍是2016年制約房地產(chǎn)開發(fā)投資回升的關(guān)鍵因素。
房企庫存上升有案例可循。今年三季度，信達地產(chǎn)大量預付工程款和土地款轉(zhuǎn)入存貨，增加存貨金額；同時依托中國信達的金融資源轉(zhuǎn)型為“金融+地產(chǎn)”模式，加快了土地儲備和項目開發(fā)節(jié)奏。今年三季度，信達地產(chǎn)新增土地權(quán)益面積77.4萬平方米，而全年計劃拿地僅80億元。
上述大數(shù)據(jù)調(diào)研還顯示，預計到2016年下半年開發(fā)投資增速將會回升，雖然高庫存會延遲投資傳導效應，但良好的銷售行情勢必會帶動房地產(chǎn)開發(fā)投資額在下半年增加。尤其是一、二線城市存量快速去化后，開發(fā)投資節(jié)奏必然會逐步加快。
克爾瑞研究中心從經(jīng)濟“穩(wěn)定器”角度分析，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與GDP的增速大約在1：0.7左右。以此來看，如果GDP最低維持6.5%左右增幅，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速則需要保持在10%左右。
同策咨詢研報結(jié)果也有異曲同工之妙，截至2016年三季度，50家A股樣本房企存貨總額34194億元，與今年上半年的32692億元相比，增加4.6%，較2015年同期增加16.79%，樣本房企存貨總額上漲，主要由大型房企帶動，存貨排名TOP30的房企存貨總額占105家樣本企業(yè)總額的82.2%，與去年的80%相比，擴大2.2%；與今年上半年的81.9%相比擴大0.3%。
從企業(yè)層面看，2016年三季度，56%的房企存貨同比上漲，存貨下降的企業(yè)占比44%，存貨同比下降的房企數(shù)量較今年上半年擴大6%，小型房企加速退出房地產(chǎn)行業(yè)。
值得關(guān)注的是， 今年三季度，存貨排名第一的房企仍然是萬科，且存貨規(guī)模環(huán)比2016年中期擴大193億元；排名第二的是綠地控股(600606,股吧)，存貨規(guī)模在2016年上半年的基礎上，進一步擴大216億元；從存貨環(huán)比上漲比例來看，今年三季度，存貨上漲幅度最大的是信達地產(chǎn)，上漲幅度為45.38%，存貨金額從上半年的334億元，擴大到485億元，上漲金額超過150億元，上漲金額及幅度均位于前列。
根據(jù)今年三季度A股上市房企存貨排名情況，存貨規(guī)模超過千億元的房企仍然是6家，分別是萬科4467億元、綠地控股4281億元、保利地產(chǎn)(600048,股吧)2974億元、招商蛇口1356億元、華夏幸福(600340,股吧)1307億元以及首開股份(600376,股吧)1188億元。存貨規(guī)模超過千億元的房企排名較穩(wěn)定，且除了保利地產(chǎn)環(huán)比有小幅下滑以外，其他5家房企存貨規(guī)模均保持穩(wěn)定增長。
因此，嚴躍進認為，部分房企參與項目或股權(quán)并購，是一種曲線擴張模式。單純地從土地市場上獲取土地成本太高，風險較大，并購顯然更有勝算。另外，部分小企業(yè)受制于財務壓力，也會采取并購方式獲取融資。從并購的層面來看，企業(yè)對于掌控發(fā)展方向有更多的理解，同時也體現(xiàn)了此類地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)實際上面臨了一個較大的困惑，即如何運用手中現(xiàn)金和擴大企業(yè)規(guī)模。部分并購也可能會引起后續(xù)資金鏈收緊，所以并購背后的風險把控也需要防范。
