推進(jìn)住房供給側(cè)制度改革
近期公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份熱點(diǎn)城市的住房成交量有所減少，但房?jī)r(jià)仍然堅(jiān)挺。國(guó)慶期間政府出臺(tái)了一系列政策調(diào)控，這說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)政策調(diào)控有了很強(qiáng)的免疫力。筆者認(rèn)為，僅僅靠臨時(shí)性的政策調(diào)控已經(jīng)難以解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題，問(wèn)題的關(guān)鍵在于住房供給制度出現(xiàn)偏差，解決住房問(wèn)題應(yīng)該從住房供給側(cè)制度改革入手。
供給不足
關(guān)于房?jī)r(jià)問(wèn)題的分析大多數(shù)從貨幣政策、人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等需求側(cè)入手，但這些分析在邏輯上都難以成立。很多人把住房?jī)r(jià)格上漲歸結(jié)為城市人口增長(zhǎng)。從人口因素看，當(dāng)前新增勞動(dòng)力的速度及數(shù)量都比幾年前顯著放緩，農(nóng)村人口進(jìn)入城市的速度與數(shù)量同樣不及從前，但主要城市的房?jī)r(jià)上漲速度卻超過(guò)以往。
貨幣政策刺激了房?jī)r(jià)的假說(shuō)同樣難以成立。從較長(zhǎng)時(shí)間區(qū)間看，房?jī)r(jià)似乎與貨幣供應(yīng)量之間有較強(qiáng)的相關(guān)性，但難以解釋當(dāng)前的房?jī)r(jià)。當(dāng)前的廣義貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)速度一直穩(wěn)定在11%左右，低于2012年前平均17%的速度。將此輪房?jī)r(jià)快速上漲歸結(jié)為貨幣因素也有些勉強(qiáng)。
如果從供給側(cè)入手來(lái)分析房?jī)r(jià)問(wèn)題，邏輯思路會(huì)更加清晰。對(duì)比四個(gè)直轄市的房?jī)r(jià)會(huì)發(fā)現(xiàn)，重慶市的房?jī)r(jià)最近幾年一直比較平穩(wěn)，2010年以來(lái)北京、上海和天津平均房?jī)r(jià)上漲均超過(guò)50%，僅今年前8個(gè)月上漲的幅度就超過(guò)20%，而期間重慶的房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有上漲。其中的原因主要是供給側(cè)因素。
從供給因素看，北京、上海和天津的土地供給在2009年以后一直處在減少的狀態(tài)，致使商品住房的銷(xiāo)售面積也是減少的。以北京為例，2005年商品住房銷(xiāo)售面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米，2009年減少為2000平方米左右，2015年減少為1554萬(wàn)平方米。而重慶的商品房銷(xiāo)售面積一直處于快速增長(zhǎng)狀態(tài)：2005年重慶的商品房銷(xiāo)售面積為2000萬(wàn)平方米，到2015年增長(zhǎng)到超過(guò)5000萬(wàn)平方米。顯然，北京、上海等城市的房?jī)r(jià)上漲與住房供給的減少直接相關(guān)。而重慶的房?jī)r(jià)基本保持穩(wěn)定的主要原因是住宅供應(yīng)的不斷增加。
為什么北京、上海和天津的商品房供給面積是減少的，而重慶的住房供給卻是大幅度增加？筆者進(jìn)一步考察發(fā)現(xiàn)，2008年之后重慶構(gòu)建了“地票”制度，讓城鄉(xiāng)土地要素市場(chǎng)可以通過(guò)市場(chǎng)化的方式進(jìn)行交易，從而在確保農(nóng)用耕地不減少的情況下有效增加城市建設(shè)用地規(guī)模。
重慶市能夠維持房?jī)r(jià)平穩(wěn)的經(jīng)驗(yàn)表明，部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的原因主要是供給不足，但住房供給及背后的土地制度問(wèn)題又與我國(guó)的住房制度設(shè)計(jì)密切相關(guān)。因此，要把住房問(wèn)題說(shuō)清楚，必須了解住房制度特點(diǎn)以及我國(guó)住房制度改革的歷程。
我國(guó)住房制度設(shè)計(jì)的最大缺陷是過(guò)度強(qiáng)調(diào)住房商品化和市場(chǎng)化，忽視了住房是準(zhǔn)公共產(chǎn)品的屬性。從客觀的角度看，我國(guó)住房制度改革之所以片面強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化，與當(dāng)時(shí)的國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)有關(guān)。在住房制度改革文件的落實(shí)過(guò)程中，恰遇亞洲金融危機(jī)，刺激住房消費(fèi)與投資成為短期政策目標(biāo)。無(wú)疑，減少保障型住房對(duì)刺激商品住房?jī)r(jià)格可以起到刺激作用。2003年之后，保障型住房占房地產(chǎn)投資的比例一度降到3%左右，有些城市（如上海）甚至取消經(jīng)濟(jì)適用住房。這是2004年至2007年房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)快上漲的原因之一。
2012年以來(lái)，棚戶區(qū)改造為解決城市中低收入階層住房困難起到了積極作用，但還沒(méi)有觸及住房制度改革的核心問(wèn)題。住房商品化和市場(chǎng)化的最大受益者是地方財(cái)政。因此，住房市場(chǎng)化一旦實(shí)施就呈現(xiàn)出強(qiáng)大的自我強(qiáng)化和路徑依賴特征，需要強(qiáng)大的外力作用才能改變其軌跡。
改革住房制度
我們現(xiàn)在遇到的住房問(wèn)題，在早期的工業(yè)化國(guó)家也曾經(jīng)遇到過(guò)。一定程度上可以說(shuō)，現(xiàn)在遇到的住房困境，發(fā)達(dá)國(guó)家在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的早期都曾經(jīng)遇到過(guò)。
從20世紀(jì)初開(kāi)始，許多國(guó)家陸續(xù)通過(guò)住房制度改革，摒棄了住房市場(chǎng)化制度，推行一種政府介入、住房福利為主并與住房商品化適當(dāng)結(jié)合的新制度。因?yàn)楦鲊?guó)推行的新制度大同（樓盤(pán)）小異，后來(lái)人們把這些新制度統(tǒng)稱為現(xiàn)代住房制度。由于現(xiàn)代住房制度能夠有針對(duì)性地消除舊制度存在的弊端，推行這一制度的國(guó)家都比較成功地解決好廣大居民（特別是中低收入者）的住房問(wèn)題?，F(xiàn)代住房制度早已得到國(guó)際社會(huì)的認(rèn)可，并成為共同的行為準(zhǔn)則。
我國(guó)的土地屬于公有制或集體所有制，實(shí)施現(xiàn)代住房制度的成本應(yīng)該比土地私有制國(guó)家更低。
長(zhǎng)期制度層面，可以通過(guò)立法的形式將現(xiàn)代住房制度理念確立為我國(guó)住房制度的指導(dǎo)思想，盡快啟動(dòng)《住宅法》的立法工作，用法律的方式重新確定政府在住房保障方面的責(zé)任和義務(wù)。
從短期政策操作來(lái)看可以從以下幾點(diǎn)著手：首先，修改土地拍賣(mài)制度。實(shí)現(xiàn)以建設(shè)目標(biāo)為主線的招標(biāo)制度。建設(shè)目標(biāo)的制定，必須考慮房?jī)r(jià)目標(biāo)，房地產(chǎn)數(shù)量、質(zhì)量、環(huán)境目標(biāo)，吸納移民目標(biāo)，保障住房最低剛性需求的目標(biāo)等。地方政府不是以獲得最大土地轉(zhuǎn)讓金為目的，而是以實(shí)現(xiàn)城市長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)為目的，提供土地讓開(kāi)發(fā)商以競(jìng)標(biāo)的形式整體開(kāi)發(fā)，政府通過(guò)驗(yàn)收和監(jiān)督，確保開(kāi)發(fā)進(jìn)度和質(zhì)量。
二是調(diào)整土地政策，擴(kuò)大中心城市的土地供應(yīng)面積。應(yīng)該適當(dāng)減少三、四線城市的土地出讓規(guī)模，以適應(yīng)供給側(cè)改革的需要，以緩解這些城市的住房庫(kù)存形勢(shì)。可以采取不同城市之間有償調(diào)劑用地指標(biāo)的辦法，把部分三、四線城市的用地指標(biāo)有償調(diào)劑到土地緊張的中心城市。
三是推廣重慶的“地票”制度，讓城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)真正地流動(dòng)并統(tǒng)一起來(lái)，打破現(xiàn)有的土地價(jià)格與房?jī)r(jià)之間的相互促進(jìn)的循環(huán)。
四是推進(jìn)房地產(chǎn)稅的出臺(tái)，可以通過(guò)新老劃斷的方式進(jìn)行，即新購(gòu)置的房子適用新稅制，暫時(shí)不對(duì)存量住房征稅。
