開發(fā)商轉(zhuǎn)型爭做“房東”
新的土地出讓政策讓開發(fā)商集體走上一條爭當(dāng)長期“房東”的路。11月16日至17日，北京“限房價、競地價”試點(diǎn)土拍四宗地塊全部競拍結(jié)束，四宗地塊住宅部分均由房企100%自持；11月28日，房山長陽一宗商業(yè)地塊要求地上50%自持經(jīng)營20年，仍被9家房企歷經(jīng)200多輪競價爭奪。盡管出讓地塊被各種條件約束和限制，但在充裕的資金潮下，不差錢的房企仍然積極爭奪土地，而新的拿地方式之下，房企的運(yùn)營模式也不得不隨之發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。
爭奪“被限”地塊
北京首批四宗“限房價、競地價”地塊（海淀永豐18號地塊、海淀永豐19號地塊、海淀永豐20號地塊、大興黃村21號地塊）以203.35億元總土地出讓金額落下帷幕，四宗地塊的住宅面積均將由開發(fā)商自持并作為租賃住房出租，不得銷售。
幾天之后，住建委發(fā)布的意見征求稿提到，企業(yè)自持商品住房應(yīng)全部用于對外租賃，不得銷售。且持有年限與土地出讓年限一致，這意味著開發(fā)商自持商品房的年限長達(dá)70年。同時，自持商品住房出租納入本市房屋租賃平臺管理，租賃合同須網(wǎng)上簽約，單次租期不超過3年。
無獨(dú)有偶，11月28日，位于房山區(qū)長陽鎮(zhèn)和房山區(qū)拱辰街道的兩宗商業(yè)地塊同日進(jìn)行現(xiàn)場競價。其中，房山區(qū)長陽鎮(zhèn)商業(yè)地塊由于優(yōu)越的地理位置引發(fā)眾多房企爭奪，最終經(jīng)過90分鐘、203輪競拍后，由龍湖首開聯(lián)合體以37.8億元競得，溢價率高達(dá)200%，樓面價約2.1萬元/平方米。據(jù)悉，目前區(qū)域內(nèi)40-50年產(chǎn)權(quán)屬性的物業(yè)簽約均價在2.8萬元/平方米左右，樓面地價已經(jīng)接近在售商品房價格。
根據(jù)北京國土局的掛牌信息，長陽鎮(zhèn)商業(yè)地塊起始價為12.6億元，土地性質(zhì)為綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)以及公交場站設(shè)施用地，且需要無償代建公交場站設(shè)施用地2116平方米并移交，地上規(guī)模50%自持經(jīng)營20年，20年后如果需要分割或者轉(zhuǎn)讓，需房山區(qū)政府同意。
龍湖在競拍之后表示，長陽項目按照規(guī)劃未來擬打造“天街”購物中心及寫字樓。該地塊位于房山區(qū)良鄉(xiāng)大學(xué)城板塊，距離良鄉(xiāng)老城區(qū)僅2.5公里。地塊距離西南五環(huán)道路約11公里，距離西南六環(huán)道路約7公里，距離京石高速出入口道路約6.5公里。地塊南側(cè)緊鄰地鐵房山線（良鄉(xiāng)大學(xué)城北站），區(qū)域交通條件便利。此外，地塊周邊3公里生活半徑范圍內(nèi)，居住類及商改住類項目較多，且良鄉(xiāng)大學(xué)城的規(guī)劃建設(shè)逐步成型，未來該片區(qū)將導(dǎo)入大量客流。目前，區(qū)域內(nèi)缺乏大型、高端購物場所。
傳導(dǎo)至商業(yè)用地
“截至目前，北京待售的所有住宅土地已經(jīng)全部限價或持有，這導(dǎo)致房企對非住宅類用地也開始繼續(xù)熱搶，特別是面積比較大、區(qū)域相對比較成熟的區(qū)域?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說，譬如前幾天出讓的兩宗土地，雖然出讓條件嚴(yán)苛，約束50%持有20年，但在充裕的資金潮下，不差錢的房企依然積極爭奪土地。
可以說，在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，北京是全國范圍內(nèi)“最努力”進(jìn)行調(diào)控的城市，張大偉說，甚至可以說已經(jīng)做到了極致，限價、限售、限面積、限資金、限持有，北京調(diào)控政策最嚴(yán)格，執(zhí)行力度也最強(qiáng)。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，在今年已經(jīng)成交的10宗含住宅用地中，合計有142萬平方米，其中只有38.9萬平方米為純商品房住宅用地，最近幾個月雖然成交了幾宗商品房住宅用地，但全部要求建設(shè)保障房或由房企自持。
張大偉預(yù)計，明后年北京樓市將出現(xiàn)以下幾個特點(diǎn)：剛需、首改只能選擇二手房；新建商品房基本高端化；自住房、限價房等房源供應(yīng)量依然較多。
資金充裕是房企熱衷于搶地的重要原因之一。安居客、58同城和趕集網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-10月，商品房銷售額91482億元，同比增長41.2%，已超2015年全年87281億元銷售水平，提前兩個月刷新紀(jì)錄。同時，銷售面積120338萬平方米，同比增長26.8%，也已達(dá)到歷年同期最高紀(jì)錄。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，截至目前有24家上市房企公布前10月銷售業(yè)績，合計銷售額達(dá)到了1.73萬億元，同比上漲81%，已經(jīng)接近全面完成年度任務(wù)。
保證生存和保持活躍度，是房企不惜代價搶地的又一個原因。盡管出讓地塊被各種條件限制，但在不少房企看來，房企要想活下去，首先就必須要保證手中有糧。也有房企仍然看好市場未來的預(yù)期，他們認(rèn)為，即便要求長期持有地塊，類似于購物中心的自持，回報率也并不會很低，既可以打包做REITs，也可以轉(zhuǎn)換成股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去，更重要的是，隨著北京無地可售無房可賣局面的加劇，土地資產(chǎn)增值是可以預(yù)期的，盡管不能出售，也可以提高企業(yè)的估值。
運(yùn)營模式之變
然而，不少業(yè)內(nèi)人士并不這樣樂觀。
據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計，從2010年到2015年，北京的租金年投資回報率連續(xù)下滑。其中，2010年至2012年維持在2%以上，2013年至2015年降到了1.7%以下。
進(jìn)入2016年以后，北京各月的租金年投資回報率同樣連續(xù)下滑，10月為1.16%，較9月下降了0.06個百分點(diǎn)。目前，2016年各月的租金年投資回報率都沒有超過1.6%，7月之后的連續(xù)下滑趨勢更是非常明顯。
“即便未來北京的租金投資回報率很大概率會回升，但無論漲跌，北京的租金年投資回報率都是比較低的，尚不及某些銀行1.75%的一年期整存整取利率，更不及其它各種理財產(chǎn)品”，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉說，所以，這將是房地產(chǎn)自持運(yùn)營需要面對的一大挑戰(zhàn)。
當(dāng)然，房企也可以通過REITs等資本運(yùn)作尋求從資本市場退出的方式，但是目前中國尚未鋪墊好REITs的土壤，完美退出仍需要資本市場的創(chuàng)新、金融的創(chuàng)新。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)新的土地出讓方式轉(zhuǎn)變拿地思路，過去的拿地定價模式開始出現(xiàn)變化，對房企的經(jīng)營要求也將越來越高，過去的銷售思維將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營思維。
如何降低開發(fā)建設(shè)成本、如何提升持有期間的運(yùn)營管理效率、如何提升租金收益等，將成為房企在開發(fā)建設(shè)和持有運(yùn)營環(huán)節(jié)面臨的挑戰(zhàn)。
