傳統(tǒng)物流地產(chǎn)業(yè)該如何轉型升級？
時間：2016/12/17
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最近幾年，房地產(chǎn)市場波詭云譎，隨著房價的飆升，地價也是“坐地起價”——一路瘋長，傳統(tǒng)物流地產(chǎn)的開發(fā)似乎遇到了一個瓶頸：投入產(chǎn)出嚴重不成比例。較好的地段價格太高，偏僻的地段既租不出價格，亦形成不了物流聚集效應，風險大。讓不少有志于改變中國散小亂差物流局面的有志人士望而興嘆。
產(chǎn)生如此瓶頸的原因，專家分析大致如下：
1、成本上升是最直接的原因，地價的上漲，建筑的壓力，物流企業(yè)租金的承受能力等;
2、園區(qū)不規(guī)范經(jīng)營是間接的原因，國內(nèi)大部分物流園區(qū)都是租賃土地、鐵皮棚、鋼架構，園區(qū)門口請一個保安和收費員，惡劣的環(huán)境與低廉的運營成本，對正規(guī)物流地產(chǎn)形成致命沖擊，劣幣驅逐良幣;
3、而最根本的原因，筆者認為是園區(qū)營運。國內(nèi)目前幾乎所有園區(qū)的主營收入無外乎租金收入、停車費收入、廣告收入、商業(yè)及物流、生活配套收入，以及很少一部分的增值服務收入，租金及停車費收入占比高達80%以上。
在運費十年不漲，油價、人工成本、運營成本以及倉儲租金逐年上漲的前提下，物流企業(yè)能夠承受的租金底限非常低，而無法提升租金，即代表著80%的收入無法得到提升，物流地產(chǎn)的回報期可想而知。
國內(nèi)物流地產(chǎn)的發(fā)展轉型嘗試
目前，國內(nèi)物流地產(chǎn)大致可分為以下幾種類型：
1、大型物流集團進行全國布局的物流園區(qū)。普洛斯領銜，傳化與林安跟進。特別是傳化物流集團，預計在2020年，全國完成175個公路港的建設，形成公路港對流的全國性網(wǎng)絡;
2、當?shù)卣螨堫^企業(yè)規(guī)劃的物流園區(qū)。此類園區(qū)很多，在當?shù)囟加幸欢ǖ闹群陀绊懥?，很多都是當?shù)氐闹攸c項目，但缺乏外拓的野心與資源;
3、輔助性的物流園區(qū)。這類園區(qū)最初規(guī)劃目的是對當?shù)卮笮团l(fā)市場，或者貨物集群進行輔助的，肩負配套服務與旺場的雙重目的，并輻射周邊一定范圍。此類園區(qū)一般都在批發(fā)市場內(nèi)或靠近批發(fā)市場，擁有比較強的產(chǎn)業(yè)特性，如農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)、小商品批發(fā)、服裝鞋帽批發(fā)、皮革批發(fā)、家具材料批發(fā)市場等等;
4、物流企業(yè)自建的園區(qū)。特別是三方物流企業(yè)，在拿下倉儲用地之后，分出一部分暫時用不著的地塊進行物流園區(qū)建設。目前還有一種專線聯(lián)盟，以抱團的方式進行整體拿地，建造園區(qū)，前者如寶供，后者如聯(lián)運匯。
除此四種情形外，還有一些短期運作的物流園區(qū)，比如暫時還未火的專業(yè)市場進行物流運作，以及短期租地，簡單鐵皮棚建造，以賺取短期差價為目的的園區(qū)，都不在此次探討范圍之內(nèi)。
應該說，國內(nèi)物流地產(chǎn)，特別是第一與第二類型的地產(chǎn)，早在七八年前就已經(jīng)開始了對于轉型升級的探索與嘗試，而且嘗試的方向各不相同，都取得了一定的成效。如廣州林安物流園，成功打造了華南區(qū)域的物流信息交易平臺;中山天潤物流園，一直致力于打造誠信物流園區(qū)品牌;臨沂天源國際物流園，則在總包業(yè)務上進行了一些新的嘗試。
提到園區(qū)轉型，則不能不提到傳化，傳化物流集團不僅在園區(qū)互聯(lián)網(wǎng)化上先行一步，而且在總包業(yè)務、定點班車配送業(yè)務、金融業(yè)務、汽車后市場、聯(lián)合保險等業(yè)務上也有所嘗試?，F(xiàn)今，又斥資7000多萬，注資車滿滿，成為其第二大股東，邁出物流過程透明化的堅實一步。
產(chǎn)業(yè)供應鏈助力物流地產(chǎn)轉型
國內(nèi)物流地產(chǎn)的轉型嘗試雖然已經(jīng)進行了七八年，也取得了一定的成效，但其實對于物流地產(chǎn)的核心----物流企業(yè)的幫助效果甚微。信息交易平臺火了一批黃牛，對物流企業(yè)幾乎沒有太大幫助;誠信市場更多的是一個噱頭，因為地產(chǎn)商對于物流企業(yè)的把控力度真的有限;而總包業(yè)務的發(fā)展，總是在一幫物流人的各自算盤中草草收場，這也間接驗證了為什么那么多專線聯(lián)盟，到現(xiàn)在還沒有一家能夠上岸。
至于其他落地配、金融、后市場、保險等，只是關注于幫助物流企業(yè)進行小份額的成本節(jié)流，車價、人工及管理成本、倉儲成本可能占到物流總成本的80%左右，在20%的成本上做文章，顯然無法真正解決物流企業(yè)成本過高的問題。
物流地產(chǎn)想要達到真正意義上的轉型，必須要能夠幫助到物流企業(yè)，而對于企業(yè)真正意義上的幫助，在不降低倉儲租金的前提下，增加企業(yè)貨源是最直接有效的方式。而物流地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)供應鏈平臺的融合，是物流地產(chǎn)進行控貨的最佳方式。
制造企業(yè)，特別是產(chǎn)業(yè)集群的中小型制造企業(yè)，其所面臨的痛點往往不僅僅是存在于物流層面的，其在原輔材料的采購、流動資金的儲備、設備的更新?lián)Q代、物流、倉儲(特別是云倉的需求，雙十一的成功加劇了企業(yè)對于云倉的需求)、特殊環(huán)節(jié)的集中加工處理(如噴涂、電鍍等嚴重污染性的加工環(huán)節(jié))等整個供應鏈條上，需要有企業(yè)能夠提供一個長鏈條的深度服務。
而物流地產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)供應鏈的融合，不僅在硬件條件上可以滿足制造企業(yè)需求，而且能夠為企業(yè)提供整個鏈條各個環(huán)節(jié)上的服務，對行業(yè)資源進行有效整合，達到縮減成本、提高服務、提高效率的目的，對于貨源的控制則得心應手。
因此，如果說傳統(tǒng)物流地產(chǎn)轉型時機已到，那引領轉型的，一定是傳統(tǒng)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)供應鏈的融合，除此無它。
