“最后的整售” 金茂外灘53億大單背后寫字樓滬上斜陽？
時間：2016/12/18
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觀點地產(chǎn)網(wǎng) 繼去年雙十一簽下23.5億元整售大單之后，中國金茂上海北外灘星外灘項目在臨近年末之際又刷新了自己的紀錄。
12月6日消息，中國金茂將其位于上海北外灘的星外灘-上海國際航運中心1號寫字樓整售予國家投資開發(fā)公司，作價52.88億元，單價超過8萬元/平方米。據(jù)了解，該棟寫字樓是上海國際航運中心1號樓，高達200多米，是北外灘的地標性建筑。
在潘石屹和李嘉誠等多個上海優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有者接連“拋售”之時，金茂寫字樓巨額整售大單無疑再次將公眾的焦點轉(zhuǎn)向上海寫字樓市場。
雖然物業(yè)所有者拋售資產(chǎn)固有其基于企業(yè)發(fā)展策略和利潤的考量，然而在這些業(yè)新舊業(yè)主交換進場的背后，是否意味著這些拋售者正踩在一個市場的最高點高瞻遠矚，這也映射出上海商辦物業(yè)未來的市場斜陽？
“最后的整售”
資料顯示，星外灘項目位于上海虹口區(qū)南部濱江區(qū)域，西連老外灘商業(yè)中心，南望陸家嘴金融中心，三者形成鼎立之勢，共同構成上?！包S金三角”。
項目總建面超過150萬平方米，由上海國際港務集團、中國金茂母公司中國中化集團公司共同投資，雙方各占一半股份。并且由星外灘項目由國際客運中心、國際航運服務中心及星港國際中心三個超大型項目組成，共34棟樓，區(qū)域范圍內(nèi)規(guī)劃興建300萬平方米高品質(zhì)甲級寫字樓。
據(jù)悉，星外灘項目最早啟動于1999年，共分為三期。2009年一期項目完工，2014年底之前二期項目完工，三期將于2016年建成。截至2014年10月，上海港國際客運中心在建有13棟樓宇，上海國際航運服務中心在建有19棟樓宇，并將于2016年全部竣工。
此次出讓的該棟寫字樓是上海國際航運中心1號樓，高達200多米，是北外灘的地標性建筑。
而消息稱，接盤者國投發(fā)展將會以次作為第二總部，把金融、交通、養(yǎng)老大健康、資產(chǎn)管理、前瞻性戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)及投資基金、大數(shù)據(jù)與“互聯(lián)網(wǎng)+”等業(yè)務板塊總部落戶北外灘。
此次交易總成交金額52.88億元，折合每平方米作價約8.2萬元。雖然上海國際航運服務中心自開售以來多次出現(xiàn)整購銷售，但是本次幾近53億元的成交總額，是繼上海世紀匯200億元交易大單之后今年上海又一刷新紀錄的商業(yè)物業(yè)巨額交易，不過，與該項目去年94800元的銷售單價相比則有所回落。
據(jù)悉，2015年11月11日，北京新三板掛牌企業(yè)中科招商以22.82億的價格買下了與本次出售的地標性建筑一路之隔的一棟10層樓辦公樓，折合每平方米94800元，該成交價格遠遠超過了上海國際航運服務中心以往的出售價格，成為了上海當年寫字樓售價的No.1。
對此，萊坊高級董事綜合項目顧問及代理服務部主管洪淑慧對觀點地產(chǎn)新媒體表示，出售價格的不一致有可能因為標的具體位置的不同，此外，還有購買者對于標的未來發(fā)展的預期不同。
此外，截至發(fā)稿暫未得到金茂方面的回應。
不過，洪淑慧對觀點地產(chǎn)新媒體分析，金茂整售辦公樓其實很正常，在其他城市也有出售地標性建筑，商辦物業(yè)的銷售可以帶來現(xiàn)金流進行其他的投資，并且金茂作為一級開發(fā)商，每次拿下的項目規(guī)模都比較大，不可能都全部自持。
寫字樓滬上斜陽？
在潘石屹和李嘉誠接連“拋售”上海商辦物業(yè)之時，金茂寫字樓巨額整售無疑再次將公眾的焦點轉(zhuǎn)向上海寫字樓物業(yè)市場。
事實上，據(jù)戴德梁行華東區(qū)研究部數(shù)據(jù)顯示，今年截至第三季度已有17宗寫字樓大宗交易，涉資261億元；環(huán)比升幅143%，與去年同期相比則下降21%。
多個房企紛紛拋售資產(chǎn)，其中當然固有其基于企業(yè)發(fā)展策略的考量，然而在商言商，一切商業(yè)行為的背后均是一道收益得失的計算題。
據(jù)悉，上海世紀匯200億元全部售出后，獲得未經(jīng)審核的得益62.2億港元（約人民幣54.3億元），有媒體測算，如若李嘉誠繼續(xù)自持，再過15年也抵不過此次倒手。
洪淑慧還對觀點地產(chǎn)新媒體指出，金茂此次的交易價格十分劃算的，“在虹橋商務區(qū)，商辦物業(yè)的出售價格一般為每平方米6萬多，而超過了這個金額我們都認為是比較高了的”。
然而，在上海商辦物業(yè)新舊業(yè)主交換進場的背后，上海寫字樓市場也呈現(xiàn)出一定的下滑跡象。此前有業(yè)內(nèi)人士指出，雖然上海寫字樓資產(chǎn)價格仍然維持在今年上半年的高位，但寫字樓租賃市場已經(jīng)開始向下，目前租金收入有可能下降。
戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在第三季度，上海寫字樓租金環(huán)比下跌2.0%至9.8元/天平方米，超甲級寫字樓的平均租金環(huán)比大跌3.7%至13元/天平方米。
此外，第一太平戴維斯10月12日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，上海未來兩年將迎來寫字樓供應高峰，新增供應大幅推高此類物業(yè)存量，上海寫字樓市場將出現(xiàn)短期供過于求的局面。
意味著，眾多拋售上海物業(yè)的所有者正踩在一個市場的最高點高瞻遠矚，而這是否映射出上海商辦物業(yè)未來的市場斜陽？
不過，多位業(yè)內(nèi)人士亦向觀點地產(chǎn)新媒體指出，上海作為國內(nèi)經(jīng)濟最為繁榮的城市之一，從目前來看，商辦市場不存在一個高位時間，雖然在多種經(jīng)濟不確定性的影響下，未來商辦市場有一定幅度變化，但是這種變化不會很大。
