我國(guó)地產(chǎn)跨境投資創(chuàng)歷史 然喜憂參半
據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前三個(gè)季度中國(guó)的房地產(chǎn)跨境投資總額已超過(guò)2015年全年，創(chuàng)下歷史最高水平。中國(guó)超越美國(guó)成為全球最大的房地產(chǎn)跨境投資者。
如果將住宅和土地購(gòu)買一并計(jì)入，中國(guó)內(nèi)地投資者今年前三季度的跨境投資總額已達(dá)到210億美元，較去年同比上漲30％。去年該數(shù)據(jù)的同比增幅為45％。
這一消息受到廣泛關(guān)注的同時(shí)，揭示了中國(guó)人偏愛(ài)房地產(chǎn)投資，尤其是海外房地產(chǎn)越來(lái)越受到中國(guó)投資人的青睞?？梢哉f(shuō)，這樣的消息浮出水面，在業(yè)界人士看來(lái)，在情理之中，意料之內(nèi)。
近年來(lái)中國(guó)機(jī)構(gòu)或個(gè)人到海外投資房地產(chǎn)呈現(xiàn)持續(xù)高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，這主要得益于中國(guó)長(zhǎng)期堅(jiān)持改革開(kāi)放戰(zhàn)略，中國(guó)外匯儲(chǔ)備在全球首屈一指，中國(guó)人也越來(lái)越有錢了，開(kāi)放和走出去仍然是大勢(shì)所趨，“投資全球”將是未來(lái)中國(guó)投資的一大特色。
我們看到，中國(guó)機(jī)構(gòu)投資者在走出去的過(guò)程中扮演著重要投資人的角色。中央企業(yè)在國(guó)際舞臺(tái)上發(fā)揮著重要作用，如中投公司就承擔(dān)著管理國(guó)家主權(quán)投資基金的職責(zé)。與此同時(shí)，民間投資者在海外市場(chǎng)也日趨活躍。數(shù)據(jù)顯示，今年前三個(gè)季度，來(lái)自中國(guó)的投資者，包括國(guó)有企業(yè)、保險(xiǎn)公司和主權(quán)財(cái)富基金等，在全球商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資總額已接近180億美元，較去年同期飆升50％以上。美國(guó)和中國(guó)香港特區(qū)成為中國(guó)內(nèi)地投資者的兩個(gè)主要投資目的地。
國(guó)家外匯管理局公布的數(shù)據(jù)表明，今年前三季度，中國(guó)個(gè)人和企業(yè)投資者購(gòu)買的凈外匯為2434億美元，較2015年4659億美元的歷史高點(diǎn)有大幅下降——去年中國(guó)股市暴跌引發(fā)了投資者的恐慌情緒，也造成中國(guó)個(gè)人和企業(yè)投資者購(gòu)買的凈外匯創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。截至2016年9月底，中國(guó)外匯儲(chǔ)備額從2014年6月3．99萬(wàn)億美元的歷史高點(diǎn)降至3．17萬(wàn)億美元。
但事實(shí)上無(wú)論中國(guó)可用的外匯儲(chǔ)備還是對(duì)外投資的能力、潛力都還是比較大。據(jù)仲量聯(lián)行估測(cè)，僅基于中國(guó)保險(xiǎn)公司現(xiàn)有的管理資產(chǎn)總額（AUM），它們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)上的直接投資額就可能達(dá)到2500億美元。近年中國(guó)保險(xiǎn)公司在歐美市場(chǎng)表現(xiàn)十分活躍，買下不少房地產(chǎn)項(xiàng)目。
Green－Morgan指出，在2016年的最后一個(gè)季度中，中國(guó)投資者將繼續(xù)擴(kuò)大對(duì)外投資，預(yù)計(jì)全年全球商業(yè)地產(chǎn)投資額將達(dá)到約6300億美元。在資本持續(xù)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)以及租賃市場(chǎng)保持穩(wěn)定的支撐下，2017年全球商業(yè)地產(chǎn)投資總額可能回升至7000億美元。
海外市場(chǎng)大，投資機(jī)會(huì)也多是直接吸引中國(guó)投資者走出去的重要因素。近幾個(gè)月來(lái)，中國(guó)在商業(yè)地產(chǎn)和住宅市場(chǎng)的投資主要呈現(xiàn)出兩大趨勢(shì)：對(duì)穩(wěn)定性的追求和對(duì)機(jī)會(huì)的追尋。而近年來(lái)美國(guó)次貸危機(jī)和歐債危機(jī)則激發(fā)了中國(guó)投資者抄底。過(guò)去七年里中國(guó)對(duì)海外房地產(chǎn)投資的年增長(zhǎng)率一直保持在兩位數(shù)以上。2007年中國(guó)對(duì)海外房地產(chǎn)投資額不到10億美元，而現(xiàn)在每年的投資額都已遠(yuǎn)超200億美元，全球金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)中國(guó)對(duì)海外房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度明顯加快。
而隨著歐美經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，投資機(jī)會(huì)還會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)。前不久公布的數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)到近兩年來(lái)的最高點(diǎn)。不過(guò)，我們也應(yīng)該看到海外市場(chǎng)有很多不確定性風(fēng)險(xiǎn)，譬如今年年初，英國(guó)脫歐的不確定性以及亞太經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)放緩等帶來(lái)了各種地緣政治風(fēng)險(xiǎn)，接下去，法國(guó)和德國(guó)也即將迎來(lái)大選，可能進(jìn)一步加劇這種風(fēng)險(xiǎn)。
除了關(guān)注海外投資風(fēng)險(xiǎn)外，我們還應(yīng)該關(guān)注中國(guó)人偏愛(ài)海外房地產(chǎn)的內(nèi)因。改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)人的荷包開(kāi)始鼓起來(lái)了，有錢人越來(lái)越多，而國(guó)內(nèi)一二線城市普遍限購(gòu)，投資渠道狹窄，加之人民幣貶值，伴隨著中國(guó)財(cái)富階層國(guó)際視野越來(lái)越開(kāi)闊，全球資產(chǎn)配置開(kāi)始流行，到海外買房買地的中國(guó)人逐漸多起來(lái)。在這種趨勢(shì)下，國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)、環(huán)境的對(duì)比，孰優(yōu)孰劣，投資者心里自有一桿秤。這正是有關(guān)方面應(yīng)該引起重視的地方。
中國(guó)之所以成為全球最大的房地產(chǎn)跨境投資者原因是多方面的，除了前面提到的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)因素以外，跟中國(guó)的傳統(tǒng)文化觀念、教育模式的轉(zhuǎn)變、生態(tài)環(huán)境的變化以及法律法規(guī)等社會(huì)環(huán)境因素都有很大的關(guān)系。
世世代代以來(lái)，中國(guó)人就十分注重買房置業(yè)，對(duì)房子有一種特殊的偏愛(ài)，買房都是成家立業(yè)必備的物質(zhì)基礎(chǔ)。如今越來(lái)越多的中國(guó)家庭把子女紛紛送出國(guó)內(nèi)求學(xué)，很多留下來(lái)在當(dāng)?shù)匕l(fā)展。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)相對(duì)比較透明，法律法規(guī)比較完善，注重產(chǎn)權(quán)保護(hù)，且普遍為永久產(chǎn)權(quán)，對(duì)市場(chǎng)前景有穩(wěn)定的預(yù)期。這些因素都是推動(dòng)中國(guó)人到海外置業(yè)的主要因素。相比之下，我們更應(yīng)該反思國(guó)內(nèi)的生活環(huán)境，我們的教育水平有待提高，法制社會(huì)建設(shè)有待完善，房?jī)r(jià)太高而且波動(dòng)比較大，房地產(chǎn)投資者對(duì)開(kāi)征物業(yè)稅也比較擔(dān)心，特別是近年來(lái)各大城市霧霾嚴(yán)重等等。可以說(shuō)，中國(guó)成為全球最大的房地產(chǎn)跨境投資者亦喜亦憂，本身是件好事，也說(shuō)明大家有某些擔(dān)憂。
如果逐步消除這些擔(dān)憂，經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境實(shí)現(xiàn)全球最佳，中國(guó)會(huì)迎來(lái)更加美好的未來(lái)，這非常值得期待。
