商業(yè)地塊成房企新目標(biāo) 開發(fā)運(yùn)營(yíng)考驗(yàn)房企能力
在即將過去的2016年里，北京土地市場(chǎng)供應(yīng)后勁不足。幾乎每一宗地塊的推出，無論位置、面積、屬性、資質(zhì)，都會(huì)受到開發(fā)商的爭(zhēng)搶。尤其是相對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言的純商品住宅用地的供應(yīng)，更顯稀缺。
根據(jù)北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)網(wǎng)站的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，930新政以后，北京僅成交了8宗經(jīng)營(yíng)性用地，其中有6宗土地包含住宅地塊。值得一提的是，這6宗土地的住宅部分，并非可以銷售的純商品住宅，而是公租房、自住房以及開發(fā)商100%自持的住宅。因此，核心地段或者地理位置相對(duì)不錯(cuò)的商業(yè)地塊，就成了繼住宅用地之后，開發(fā)商覬覦的又一目標(biāo)。
11月28日，龍湖地產(chǎn)和首開股份以37.8億元總價(jià)競(jìng)得房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)FS00-LX10-0042等地塊綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)及公交場(chǎng)站設(shè)施用地。地塊占地總面積8.57萬平方米，規(guī)劃建筑面積17.91萬平方米，容積率2.1，規(guī)劃用地性質(zhì)為B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)、S32公交場(chǎng)站設(shè)施用地。成交折合經(jīng)營(yíng)性樓面價(jià)為21415元/平方米。
同日，位于房山拱辰地塊以底價(jià)被旭輝摘得。該地塊為B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，土地面積10384平方米，建筑控制規(guī)模25960平方米，旭輝集團(tuán)以底價(jià)5.13億元奪得該地塊，減除配建后折合樓面價(jià)22601元/平方米。
值得關(guān)注的是，而今年在此前龍湖已拿下4幅純商辦土地，分別位于北京、濟(jì)南及上海。旭輝也在今年7月獲取一宗上海商辦地塊。不僅是在北京市場(chǎng)，可以說在全國(guó)土地?zé)衢T城市，都出現(xiàn)了開發(fā)商轉(zhuǎn)向"商地"的情況。
近一個(gè)月的時(shí)間，在純住宅項(xiàng)目拿證難的情況下，商住辦公樓項(xiàng)目扎堆取證。土地市場(chǎng)上，年底之前北京將無純住宅用地供應(yīng)。不僅如此，商住還一直受到"全面限購""LOFT商住將絕跡"傳言的圍剿。尤其是在開發(fā)商因全面自持住宅面積，而面臨盈利難題的情況下，開發(fā)商正在探尋通過商業(yè)地塊的開發(fā)獲取更大的收益，以做到商業(yè)和住宅之間有所平衡。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析指出，核心地段或者地理位置相對(duì)不錯(cuò)的商業(yè)辦公土地，地價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)相對(duì)住宅來講要低一些，未來還有上升預(yù)期。住宅用地供應(yīng)比較稀缺，所以說要通過商辦用地來補(bǔ)充類住宅物業(yè)進(jìn)行銷售，這也可能是房企的一種產(chǎn)品配置需求，同時(shí)也可以看出市場(chǎng)未來中長(zhǎng)期的趨勢(shì)。
商業(yè)地產(chǎn)的投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)，對(duì)于資金的依賴要比住宅更甚。目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，融資模式較為單一，過于依賴傳統(tǒng)的模式。如果開發(fā)商想要大舉擴(kuò)張，就必須減少資金沉淀，保障充裕的現(xiàn)金流，在這個(gè)背景下，輕資產(chǎn)成為企業(yè)追求的一條路徑。
中國(guó)寫字樓綜合體發(fā)展論壇發(fā)起人秘書長(zhǎng)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)秘書長(zhǎng)劉凱先生表示：商業(yè)地產(chǎn)的投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)，對(duì)于資金的依賴要比住宅更甚。目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，融資模式較為單一，過于依賴傳統(tǒng)的模式。如果開發(fā)商想要大舉擴(kuò)張，就必須減少資金沉淀，保障充裕的現(xiàn)金流，在此背景下，困境與路徑的選擇擺在所有房地產(chǎn)企業(yè)眼前：房地產(chǎn)下半場(chǎng)，要么自我顛覆轉(zhuǎn)型升級(jí)，要么另辟蹊徑重構(gòu)價(jià)值。而如何運(yùn)營(yíng)已經(jīng)拿到手的商業(yè)地塊部分，并借此獲取更大利潤(rùn)，成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的重點(diǎn)，也成為房企各顯身手、發(fā)揮各自所長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。
