海外置業(yè)者一年養(yǎng)房成本近2萬(wàn)美元 感慨投資千萬(wàn)別沖動(dòng)
在人民幣貶值的背景下，香港保險(xiǎn)、境外股票、海外置業(yè)等投資渠道在這一波浪潮中迅速崛起。據(jù)世邦魏理仕公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，中國(guó)資本的跨國(guó)房地產(chǎn)投資約161億美元，較去年同期增長(zhǎng)了一倍，超過(guò)加拿大和新加坡，成為僅次于美國(guó)的世界第二大跨境房地產(chǎn)投資來(lái)源。然而，海外置業(yè)真的適合每一個(gè)中產(chǎn)階級(jí)嗎？劉先生就在這上面吃了虧。
2014年美國(guó)買(mǎi)房
海外置業(yè)，這個(gè)曾經(jīng)只是富人的游戲，如今正緩慢向中產(chǎn)階級(jí)遷移滲透。劉先生家住廣州，家庭年收入稅后大約有50萬(wàn)左右，2009年在廣州買(mǎi)了一套100平方米左右的三居室。2014年，家庭理財(cái)資金積累到一定程度之后，劉先生再度考慮了買(mǎi)房，但面對(duì)升值快速的國(guó)內(nèi)樓市，他心有遲疑。
正在猶豫之間，劉先生一位移民美國(guó)的朋友，和他說(shuō)起了在美國(guó)投資房地產(chǎn)。2014年，隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步從經(jīng)濟(jì)危機(jī)中恢復(fù)，美國(guó)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)除個(gè)別在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中受到巨大打擊的州市尚未好轉(zhuǎn)外，其他各州房產(chǎn)均有不同程度增幅，其中有個(gè)別州市由于特殊情況，房產(chǎn)市場(chǎng)大幅提升?！拔液团笥蚜牧撕芫?，相比國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的泡沫化，我們都認(rèn)為當(dāng)時(shí)是抄底美國(guó)房地產(chǎn)的好時(shí)機(jī)，因?yàn)閷?duì)比國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)，美國(guó)的房子真是太便宜了?！?
考慮再三，劉先生最終全款在國(guó)內(nèi)投資者心目中擁有較高購(gòu)買(mǎi)度的德克薩斯州買(mǎi)了一棟價(jià)值30多萬(wàn)美元的別墅。
一年養(yǎng)房成本將近2萬(wàn)美元
從2014年到現(xiàn)在，劉先生購(gòu)置的這套美國(guó)別墅價(jià)格大概漲了20%，也就是7萬(wàn)美元左右。然而在他看來(lái)，這項(xiàng)投資卻極其不劃算，稅費(fèi)等后期管理費(fèi)用要遠(yuǎn)高于預(yù)期?！胺孔邮钦嫫?，天是你的，地是你的，花園也是你的。但每年就要交2.5%的房產(chǎn)稅，加上保險(xiǎn)、租賃管理費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等，一年養(yǎng)房成本將近2萬(wàn)美元”。
據(jù)劉先生介紹，在美國(guó)，房產(chǎn)稅收金額為房產(chǎn)征稅值乘以房產(chǎn)稅稅率，其中房產(chǎn)征稅值為房產(chǎn)估價(jià)（包括房屋價(jià)值與土地價(jià)值）乘以一個(gè)比例，一般在20%~100%之間；稅率一般在1%~3%，不同地區(qū)具體稅率也不一樣。房產(chǎn)每年交多少稅不是由所在州統(tǒng)一制定，而是由房屋所在的城市制定的。如果納稅人感覺(jué)稅交多了，也可以找政府申訴。“每年政府會(huì)通知納稅，同時(shí)有聽(tīng)證會(huì)，不滿意可以去申訴。我去申訴過(guò)，但用處不大，因?yàn)檎畷?huì)找出很多理由來(lái)解釋為啥是這樣收稅。”
劉先生表示，如果2014年他買(mǎi)下的是在廣州看中的那幾個(gè)樓盤(pán)中的一個(gè)，目前的升值幅度將在30%以上，遠(yuǎn)比在美國(guó)投資房產(chǎn)要?jiǎng)澦恪?
另一件讓劉先生頗為煩惱的事情是，買(mǎi)完房子后天天收到一大堆廣告，有安裝窗簾的公司，有打掃清潔的公司，有綠化公司提供種樹(shù)種花服務(wù)等等。原來(lái)經(jīng)紀(jì)人把信息傳給了這些服務(wù)公司，生意做成了要給經(jīng)紀(jì)人中介費(fèi)用。
劉先生表示，除了傳統(tǒng)的房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、房產(chǎn)稅太高難以承受之外，海外買(mǎi)房還面臨匯率波動(dòng)、信貸政策改變、對(duì)國(guó)外法律不熟悉甚至被中介坑等情況?！昂Ｍ庵脴I(yè)必須提防購(gòu)房地區(qū)的法律與信貸政策變化，很可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌甚至難以完成合同。我一個(gè)朋友有多次海外房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)，但之前就因?yàn)榘拇罄麃喰刨J政策變化而損失了近3萬(wàn)澳幣”。
建議
海外置業(yè)不妨選擇大學(xué)附近
對(duì)于目前很多計(jì)劃海外置業(yè)的中國(guó)人，劉先生的建議是不要沖動(dòng)買(mǎi)，“如果你身家上千萬(wàn)，海外置業(yè)當(dāng)然是資產(chǎn)保值的方法之一。但對(duì)于我們這些手上略有閑錢(qián)的中產(chǎn)階級(jí)來(lái)說(shuō)，投資海外房產(chǎn)并不一定是很好的投資方法。”
劉先生最后建議，如果真想在美購(gòu)房投資，好的區(qū)位升值空間更大，如美國(guó)西海岸城市的升值遠(yuǎn)大于中部地區(qū)，洛杉磯、舊金山等大城市的升值遠(yuǎn)大于小城市。對(duì)于家庭理財(cái)資金并不非常充裕的投資者來(lái)說(shuō)，海外置業(yè)不妨選擇大學(xué)附近，這樣可以租給學(xué)生，一般來(lái)說(shuō)租金可以抵消房產(chǎn)稅，目前這種方式已有中國(guó)人在實(shí)踐。
