北京大興4200余宗土地規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)用地 嚴(yán)禁商改住
近日，大興區(qū)委書記談緒祥展示大興4200多宗集體經(jīng)營性建設(shè)用地改革的相關(guān)進展，并表示這些土地的規(guī)劃用途全部為產(chǎn)業(yè)用地，嚴(yán)禁“商改住”。
圍繞土地入市 投融資已達150億元
據(jù)統(tǒng)計，大興區(qū)共有集體經(jīng)營性建設(shè)用地總計4200余宗，由于分布不均，碎片化嚴(yán)重，容易產(chǎn)生因集體經(jīng)營性建設(shè)用地分布不均引發(fā)的“窮村越窮、富村越富”的問題。西紅門鎮(zhèn)為集體經(jīng)營性用地入市提供了經(jīng)驗，即由村集體出資，組建一個集體聯(lián)營公司，依據(jù)各村現(xiàn)在入股土地的價值所占比重，形成全鎮(zhèn)統(tǒng)籌分配、農(nóng)民收益穩(wěn)定增長的長效機制。
日前，大興區(qū)在西紅門鎮(zhèn)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，完善了集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的模式。據(jù)談緒祥介紹，截至目前，圍繞集體經(jīng)營性建設(shè)用地前期整治、土地入市及項目建設(shè)，投融資總額達到150億元規(guī)模。對于北京來說，這不僅豐富了土地供給端，有助于平抑日漸高漲的土地使用權(quán)市場價格。同時，由于集體經(jīng)營性用地的規(guī)劃用途為產(chǎn)業(yè)用地，嚴(yán)禁“商改住”，與當(dāng)前房地產(chǎn)市場去庫存的思路統(tǒng)一，也有利于解決促進農(nóng)民增收、治理大城市病等。
以“未來收益”作抵押 開發(fā)金融產(chǎn)品
談緒祥說，大興區(qū)在保證集體土地所有權(quán)不變的前提下，以各村集體作為股東，把集體土地作價入股，組建集體聯(lián)營公司。同時，作為股份制公司，每村一名股東代表。公司對各村股東代表負責(zé)，財務(wù)情況對股東代表公開。各村股東代表再對本村集體經(jīng)濟組織成員公開本集體經(jīng)濟運行內(nèi)容。
此外，針對拆除騰退資金需求大的實際，大興區(qū)與市、區(qū)金融機構(gòu)共同制定出“以集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市后未來收益作為抵押”的專項金融產(chǎn)品。明確集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，通過專業(yè)評估后，實現(xiàn)在土地整治階段即可獲得相應(yīng)貸款。目前已有7家金融機構(gòu)圍繞土地整治、建設(shè)、運營三個階段，推出了“土地整治貸款”、“開發(fā)建設(shè)貸款”、“產(chǎn)業(yè)運營貸款”、“商業(yè)用房按揭貸款”4款產(chǎn)品。
地塊上市后農(nóng)民每年都有穩(wěn)定收入
“集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市收益能否合理分配，是衡量改革試點成敗的關(guān)鍵”，大興區(qū)區(qū)委談緒祥說，大興區(qū)為此制定了增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理辦法，調(diào)節(jié)比例范圍為土地交易總額的8%-30%，統(tǒng)籌用于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出，周轉(zhuǎn)墊付集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地開發(fā)、土地整理資金，以及農(nóng)村經(jīng)濟困難群眾的社保補貼和特困救助。
而為了讓農(nóng)民成為“帶著資產(chǎn)進城”的新市民，則通過入股村民地租保底，每5年增長5%，確保農(nóng)民既得收益不因改革試點而減少。至于地塊上市后，將會合理設(shè)計留地、留物業(yè)、留資產(chǎn)和入股經(jīng)營等方式，確保農(nóng)民每年都有穩(wěn)定收入。
例如，今年年初一塊土地出讓收入8億元，分配安排大體為“1133”：1億為調(diào)節(jié)金，1億支出農(nóng)民既得收入，3億償還貸款，3億用于以及開發(fā)，聯(lián)營公司的每戶農(nóng)民因這一地塊增收5000元以上
