北京南城新增8個(gè)商業(yè) 價(jià)值洼地還是無(wú)序開(kāi)發(fā)
一年內(nèi)8家不同形式的商業(yè)地產(chǎn)紛紛落地豐臺(tái)、大興，曾經(jīng)受輕視的南城商機(jī)盡顯。12月22日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)兩個(gè)大體量購(gòu)物中心項(xiàng)目在豐臺(tái)開(kāi)業(yè)，而12月以來(lái)，還有恒泰廣場(chǎng)和綠地繽紛城二期布局南城。以豐臺(tái)、大興為首的南城從北京商業(yè)最薄弱的區(qū)域快速發(fā)展。然而在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，南城商業(yè)的爆發(fā)式發(fā)展或?qū)⑵茐漠?dāng)?shù)厣虡I(yè)生態(tài)，項(xiàng)目也并未吃透商圈。在南北城商業(yè)發(fā)展趨于平衡的未來(lái)，精準(zhǔn)定位才是良性發(fā)展的關(guān)鍵。
六成新項(xiàng)目落地南城
今年，南城成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力重點(diǎn)區(qū)域。相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，1月至今，北京共有12個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，而這其中，8個(gè)項(xiàng)目選址大興、豐臺(tái)。高端商業(yè)地產(chǎn)的入駐為饑渴多年的南城消費(fèi)者提供了更多優(yōu)質(zhì)資源。
記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，從商業(yè)項(xiàng)目類(lèi)型和體量來(lái)看，南城新開(kāi)項(xiàng)目各具特色，以大體量綜合購(gòu)物中心為主。除京港城大廈和綠地繽紛城二期是低于5萬(wàn)平方米的小體量社區(qū)型購(gòu)物中心外，住總?cè)f科廣場(chǎng)、龍湖時(shí)代天街、銀座和諧廣場(chǎng)、恒泰購(gòu)物廣場(chǎng)、豐臺(tái)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、槐房萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)均為大于6萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，其中豐臺(tái)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和槐房萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的建筑面積更是在全市新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目中拔得頭籌，為24萬(wàn)平方米和23萬(wàn)平方米。
在中國(guó)貿(mào)促會(huì)研究院國(guó)際貿(mào)易研究室主任趙萍看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)越發(fā)青睞南城，是由市場(chǎng)需求和地產(chǎn)空白點(diǎn)集中于南城導(dǎo)致。趙萍對(duì)記者表示，南城此前基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對(duì)落后，消費(fèi)者購(gòu)物不便利，存在消費(fèi)市場(chǎng)空白。過(guò)去，北部、東部地區(qū)住宅地產(chǎn)建設(shè)遠(yuǎn)高于西部、南部，隨著北京城市化進(jìn)程推進(jìn)，南城住宅地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模增加，南城居民消費(fèi)需求隨之增加明顯?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)供不應(yīng)求的問(wèn)題顯得尤為明顯，商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)看到了這一市場(chǎng)需求空白點(diǎn)。此外，在東城、北城以及市中心，基礎(chǔ)設(shè)施可供選擇的黃金地段越來(lái)越少，南城留有選址空間，所以新興商業(yè)地產(chǎn)多集中于南城。
商業(yè)洼地追趕北城
從備受冷落到爆發(fā)式發(fā)展，南城商業(yè)近幾年加大馬力追趕發(fā)展已成熟的北城。
根據(jù)RET睿意德近日發(fā)布的《消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)下的新北京商業(yè)地產(chǎn)》報(bào)告顯示，西南板塊向來(lái)是北京商業(yè)最薄弱的區(qū)域，但隨著今年豐臺(tái)和大興項(xiàng)目的集中問(wèn)世，商業(yè)地產(chǎn)總體供應(yīng)超過(guò)60萬(wàn)平方米，南部區(qū)域商業(yè)得到了有效的補(bǔ)充。至此，北京已形成相對(duì)平衡的區(qū)域多中心商圈結(jié)構(gòu)，商業(yè)發(fā)展進(jìn)入成熟期。
不過(guò)，必須承認(rèn)的是，相比于北城，南城商業(yè)設(shè)施的數(shù)量、質(zhì)量仍有較大差距。
生鮮食品作為消費(fèi)者的剛性需求，也體現(xiàn)了南北城間的消費(fèi)差異。一位超市品牌負(fù)責(zé)人向記者透露，在北城經(jīng)營(yíng)高端精品食品為主的超市，切片三文魚(yú)消耗極快，但同一產(chǎn)品在南城則受冷落。
社會(huì)消費(fèi)品零售額也凸顯了南北城區(qū)間的差距。作為城市功能拓展區(qū)的豐臺(tái)區(qū)，今年1-11月社零額964.77億元，作為城市發(fā)展新區(qū)大興區(qū)1-11月社零額346.85億元，在同為城市功能拓展區(qū)和城市發(fā)展新區(qū)的朝陽(yáng)區(qū)、 順義區(qū)，這一數(shù)字達(dá)到2382.56億元和399.02億元。不過(guò)值得注意的是，前11月，豐臺(tái)區(qū)和大興區(qū)的社零額增長(zhǎng)率為6%和7.9%，超過(guò)朝陽(yáng)、順義等城區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮蟆?
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，雖然目前南北城差距猶存，但南部的追趕將緩解消費(fèi)外流的情況。北商研究院特邀專(zhuān)家、北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)賴(lài)陽(yáng)表示，目前豐臺(tái)等南城地區(qū)商業(yè)設(shè)施與購(gòu)買(mǎi)力不匹配。南城人口規(guī)模不小，收入水平不低，但白領(lǐng)人群購(gòu)買(mǎi)力無(wú)法在本地實(shí)現(xiàn)，消費(fèi)外流至其他地區(qū)。本地一旦出現(xiàn)較好的商業(yè)設(shè)施，購(gòu)買(mǎi)力回流率很高。
無(wú)序開(kāi)發(fā)破壞仍存
不過(guò)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，南城成為商業(yè)地產(chǎn)藍(lán)海判斷過(guò)早。“由于歷史原因，南城欠賬太多。北邊商業(yè)發(fā)達(dá)，南城一直是薄弱地區(qū)，從布局的角度看，哪怕是規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)也會(huì)發(fā)現(xiàn)南城為所謂的價(jià)值洼地并隨之傾斜?！敝袊?guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利表示，如果繼續(xù)開(kāi)發(fā)北部成熟區(qū)域，很可能造成惡性競(jìng)爭(zhēng)的局面。
早期北城發(fā)展眾多商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，并未像如今的南城一般爆發(fā)式發(fā)展，而是循序漸進(jìn)。“爆發(fā)式發(fā)展的破壞性極大?！惫隼麑?duì)記者表示。消費(fèi)的承受力和持續(xù)增長(zhǎng)性都需要一定過(guò)程，而非無(wú)限制增長(zhǎng)。投放節(jié)奏如果過(guò)快，密度過(guò)大，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力極大，消費(fèi)者遭到嚴(yán)重分流，會(huì)造成商業(yè)項(xiàng)目“吃不飽”的現(xiàn)象。同樣的成本無(wú)法達(dá)到相應(yīng)營(yíng)業(yè)額，利潤(rùn)不夠，可持續(xù)能力不強(qiáng)，將造成徒有表面項(xiàng)目存在。
購(gòu)物中心在面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境時(shí)，有過(guò)人之處的項(xiàng)目會(huì)一枝獨(dú)秀?！暗壳翱磥?lái)，獨(dú)樹(shù)一幟的難度遠(yuǎn)超過(guò)往?！?
而一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士向記者表示，這也暴露了相關(guān)部門(mén)規(guī)劃層面的問(wèn)題?！巴恋赝斗藕鸵?guī)劃布局集中南城，超出了市場(chǎng)理性承受能力。而開(kāi)發(fā)商拿地略顯被動(dòng)，如果不拿地，將失去項(xiàng)目；如果拿地，將面對(duì)不想面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)局面。相關(guān)部門(mén)如果把商場(chǎng)和購(gòu)物中心作為出讓土地的盈利手段，對(duì)購(gòu)物中心的破壞力巨大。假如以服務(wù)居民生活把地塊作為基礎(chǔ)設(shè)施或公用設(shè)施，應(yīng)充分考慮片區(qū)的承受能力?！鄙鲜鋈耸空J(rèn)為，特殊時(shí)期更加考驗(yàn)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)能力，緊迫性更強(qiáng)。
郭增利認(rèn)為，未來(lái)，南北城商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展將趨于平衡，吃透商圈，找準(zhǔn)項(xiàng)目輻射消費(fèi)者的真正需求的購(gòu)物中心，將獲得發(fā)展?！叭绾巫龅巾?xiàng)目合理、精準(zhǔn)定位，服務(wù)好特定人群，這是南城購(gòu)物中心必補(bǔ)的一門(mén)課程?！?
