地產(chǎn)市場：今年多變 明年難測
在即將結(jié)束的2016年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場讓人看了一場驚心動魄的“懸疑劇”，投資者們猜中了開頭，摸不清結(jié)尾。
房地產(chǎn)住宅市場曾在2013年至2015年間一度陷入萎靡，2016年則一掃陰霾，成交量價都迎來強(qiáng)勢反彈。但市場的復(fù)蘇引起了政府關(guān)注，各地陸續(xù)出臺新政給樓市降溫，年底更有堪稱史上最嚴(yán)政策落地。限制政策將在一定時期內(nèi)繼續(xù)存在，因此銷售市場進(jìn)入緩慢發(fā)展期。不過，住宅銷售市場的“寒冬”對于租賃市場來說恰是“暖春”，購房首付比例的提高迫使很多人改變原有的購房計劃，將他們推入租賃市場。其中，服務(wù)式公寓作為租賃市場的重要組成，來自本地租戶的需求已經(jīng)有所增加，且大部分租金由租戶所在公司承擔(dān)。
2016年住宅銷售市場的行情表現(xiàn)令人難以置信。領(lǐng)先城市的房價突飛猛漲，繼而漲勢蔓延至二線甚至低線城市。部分市場原先供應(yīng)過剩的局面得到扭轉(zhuǎn)，成交量刷新紀(jì)錄，超出新增供應(yīng)，使未售庫存得以迅速消化。然而，“陽光”未能普照所有城市。受本地經(jīng)濟(jì)疲軟拖累，東北地區(qū)很多城市仍難以擺脫房價下跌的趨勢。四季度伊始，一些房價上漲顯著的城市集中出臺調(diào)控政策，部分城市成交量減半有余，且房價停止上漲。
第一太平戴維斯中國首席執(zhí)行官兼董事長劉德?lián)P認(rèn)為，這些調(diào)控措施短期內(nèi)不太可能取消，但應(yīng)該會根據(jù)市場實(shí)際狀況作出調(diào)整。整體成交預(yù)期將維持清淡氣氛，同時價格可能出現(xiàn)下調(diào)。政府要求從嚴(yán)審查土地及住宅首付資金來源，并設(shè)定土地競拍價格上限，增加新開發(fā)項(xiàng)目的限制條件，以期降低土地價格，繼而壓低成品住宅售價。
由于部分領(lǐng)先城市房價高企，同時寫字樓市場疲軟，很多投資者退而求其次，考慮投資50年產(chǎn)權(quán)的商住兩用房。這類商住房的售價較低，最低時可能只有同等品質(zhì)住宅的一半。不過，商住與純住宅畢竟有所區(qū)別：商住房使用權(quán)限短，到期后如何操作尚無明文規(guī)定，且不能落戶，水電費(fèi)用更高，但優(yōu)勢在于一般不限購。
近期，若干城市密集出臺限制政策，有效抑制了當(dāng)?shù)胤績r漲勢，差別化政策避免了全國一刀切，但這同時導(dǎo)致調(diào)控環(huán)境日益復(fù)雜且充滿變數(shù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，建議制定系統(tǒng)性更強(qiáng)的政策框架，允許市級政府通過得到反復(fù)驗(yàn)證的方法限制或提振當(dāng)?shù)厥袌?，從而給投資者、監(jiān)管機(jī)構(gòu)、開發(fā)商及廣大業(yè)主提供更清晰的政策導(dǎo)向，既可確保政策制定的靈活性，同時也能維持地方市場調(diào)控的透明度與可比性。目前政府在這方面已有所行動，如全面落實(shí)營業(yè)稅改征增值稅（2016年5月），以及房地產(chǎn)權(quán)證逐步替換為不動產(chǎn)權(quán)證。政府還有其他長遠(yuǎn)規(guī)劃，在全國范圍內(nèi)執(zhí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、落實(shí)房產(chǎn)稅，以降低地方政府對土地出讓收入的依賴。土地出讓價格易于波動，且可能誤導(dǎo)市場行為。
鑒于房價上漲至歷史最高水平，政府再一次對新建住宅項(xiàng)目中的小戶型以及經(jīng)濟(jì)適用房比例作出要求。盡管調(diào)控政策下不確定氣氛籠罩市場，但學(xué)區(qū)房將繼續(xù)領(lǐng)跑住宅市場。自用買家群體規(guī)模龐大，為需求以及價格提供支撐。
不同城市的市場基本面仍存在顯著差別。不過一二線城市近期落實(shí)調(diào)控，或給部分低線城市提供了改善行情的“喘息”機(jī)會，但過去市場經(jīng)驗(yàn)表明，如果領(lǐng)先城市市場放緩，全國市場也會整體同步放緩。
近來領(lǐng)先城市的房價上漲多來自普通住宅市場，豪宅板塊的漲勢相對溫吞。因此相對而言，豪宅市場售價偏低。知名社區(qū)的豪宅項(xiàng)目或能順利度過市場放緩期，且價格不會受到明顯沖擊，如上海（樓盤）原法租界的花園洋房，單價高達(dá)50萬人民幣每平方米。新項(xiàng)目則沒那么幸運(yùn)——?dú)v史經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)市場出現(xiàn)降溫時，新興住宅區(qū)的高端項(xiàng)目也會受到整體行情趨弱、新增供應(yīng)入市的利空影響。
國內(nèi)超級豪宅市場依然處于發(fā)展初期。最新的胡潤富豪報告稱，中國擁有568位億萬富翁，同比增加了90位，人數(shù)多于美國。雖然一部分財富最終將會流出境外，但仍會有較大比例留在中國境內(nèi)，流入上海、香港、北京（樓盤）、深圳（樓盤）等一線城市尋覓優(yōu)質(zhì)物業(yè)。面向國內(nèi)買家的海外住宅銷售近期也遭遇一系列阻礙，如資本控制收緊、人民幣走軟、當(dāng)?shù)厥袌鰧惩赓I家限制等。盡管如此，中國買家對海外置業(yè)作為長遠(yuǎn)投資機(jī)會的信心并未消褪。人民幣持續(xù)走弱，意味著海外資產(chǎn)變相漲價，同時資本外流面臨限制，然而在特定貨幣的匯率刺激下，境內(nèi)投資者仍對一些海外市場懷有濃厚興趣。
雖然眼下人民幣兌美元貶值，但隨著長遠(yuǎn)投資逐見成效，人民幣將最終走強(qiáng)。境外投資繼續(xù)以驚人的速度增長，一定程度上得益于中國保險公司及主權(quán)財富基金對境外地標(biāo)資產(chǎn)的收購。首批海外“試水”的其他投資者及開發(fā)商則可能放緩節(jié)奏，因?yàn)樗麄儼l(fā)現(xiàn)境外投資與開發(fā)比原先想象的更復(fù)雜、更棘手。隨著國內(nèi)市場繼續(xù)發(fā)展成熟，這些投資者或許能在國內(nèi)發(fā)現(xiàn)更合適的投資機(jī)會，如陳舊項(xiàng)目改造以及資產(chǎn)重新定位。
雖然中國面臨多重挑戰(zhàn)，但市場也在繼續(xù)演變，為開發(fā)商、投資者及運(yùn)營商帶來發(fā)展機(jī)遇——如果他們能夠發(fā)現(xiàn)并抓住機(jī)會的話。
