北京遍地豪宅？ 豪宅未統(tǒng)治“豪宅年”
2016年，林肯公園這一以商辦類產(chǎn)品為主的項(xiàng)目取得了90.84億元的銷售業(yè)績。新京報(bào)記者 吳江 攝
2016年的北京樓市在一片火紅中開年，在市場(chǎng)的瘋狂中節(jié)節(jié)走高，卻又在強(qiáng)力調(diào)控中低調(diào)地迎來了市場(chǎng)尾聲。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年北京商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交11.51萬套，相比2015年的7.54萬套同比增量達(dá)52.6%。成交金額4032.03億元，相比2015年的2462.06億元同比增長63.7%。從成交均價(jià)來看，2016年北京商品住宅成交均價(jià)為3.47萬元/平方米，較2015年的2.96萬元/平方米上漲了17.2%。但與此同時(shí)北京純商品住宅僅實(shí)現(xiàn)成交4.73萬套，同比減少12%，這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)年度歷史新低。
什么賣得好？ 住宅供不應(yīng)求
“9·30新政”讓北京樓市出現(xiàn)了明顯的分化，但前三季度的大量成交依然給北京樓市在房價(jià)和成交量上以相當(dāng)有力的支撐。
亞豪方面指出，從月度走勢(shì)上來看，前9個(gè)月北京商品住宅月均成交10168套，而“9·30”之后的3個(gè)月，月均成交則降至7221套，其差距還是非常明顯的。
“從年度成交數(shù)據(jù)來看，2016年樓市的住宅成交在降低，而商辦成交增長明顯?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析指出，造成這一現(xiàn)象的原因主要在于供應(yīng)不均衡。隨著住宅用地供應(yīng)量的不斷減少，以及自住房等保障房產(chǎn)品的擠壓，住宅項(xiàng)目新增量也在不斷減少。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2016年(截至12月26日)北京純商品住宅僅實(shí)現(xiàn)成交4.73萬套，同比減少12%，這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)年度歷史新低，而同期，商辦類產(chǎn)品成交6.59萬套?？梢哉f，純商品住宅與商辦產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率已經(jīng)出現(xiàn)了明顯差距。
“北京目前正在積極調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在一線城市住宅用地供需矛盾越發(fā)激烈的當(dāng)下，要想使這一局面得到改觀，單純?cè)黾庸┑氐囊饬x并不大。只有把供地背后的結(jié)構(gòu)問題進(jìn)行優(yōu)化，才可以使得北京土地市場(chǎng)符合未來住房市場(chǎng)的改革要求。
房源多嗎？ 庫存5.5萬套
北京樓市庫存水平一直處于穩(wěn)定的狀態(tài)。
根據(jù)市住建委網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)，截至1月4日，北京可售房屋套數(shù)8萬套，未簽約10.46萬套。不過，這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)包含了商業(yè)、辦公和車位等多類型可售產(chǎn)品。如果僅統(tǒng)計(jì)純商品住宅，北京未簽約及可售房源庫存量為5.5萬套，同比相差不大。
“按照北京目前可售房屋進(jìn)行去庫存周期計(jì)算，可以看出，北京的去庫存周期基本在9個(gè)月左右的水平，屬于偏低，但不是歷史上最低的狀態(tài)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，從此類數(shù)據(jù)來看，北京市場(chǎng)上雖然庫存還稱不上不足，但補(bǔ)庫存的需求依然是存在的。目前的庫存水平會(huì)使得房價(jià)易漲，但難以大漲。后續(xù)在一手房庫存不足的情況下，需要鼓勵(lì)二手房房源的釋放。
“大量資金進(jìn)入樓市還是因?yàn)橥顿Y者對(duì)于資產(chǎn)缺乏安全感，當(dāng)樓市恢復(fù)了平穩(wěn)之后，大部分人還是延緩了購房節(jié)奏持一種觀望態(tài)度，根據(jù)需求理性選擇。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也分析認(rèn)為，“9·30”之后，回歸平穩(wěn)的市場(chǎng)使得庫存企穩(wěn)?！叭腥ツ甑谒募径瘸山涣吭诿黠@下降”。張大偉表示。
遍地豪宅？ 豪宅未統(tǒng)治“豪宅年”
房價(jià)不斷上漲造成北京樓市高端化，不少項(xiàng)目將自己定位為“豪宅”或者高端改善型項(xiàng)目，使得在媒體上或者社交網(wǎng)絡(luò)上，“豪宅年”這樣的字眼頻頻出現(xiàn)，但根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京豪宅項(xiàng)目的確有所增多，但卻還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到統(tǒng)治市場(chǎng)的地步。
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年，北京市場(chǎng)的銷售金額冠軍是位于大興亦莊區(qū)域的林肯公園，這一以商辦類產(chǎn)品為主的項(xiàng)目取得了90.84億元的銷售業(yè)績。而排在第二位的泛海國際則是位于東四環(huán)朝陽公園附近的一個(gè)老項(xiàng)目，去年取得了64.48億元的銷售業(yè)績。
從產(chǎn)品總價(jià)來看，泛海國際無疑應(yīng)該屬于豪宅之列，但是在銷售金額前十的項(xiàng)目中，仍然有如林肯公園、東亞·尚品臺(tái)湖、通州富力中心、亦莊·金茂悅等商辦或者改善型需求項(xiàng)目占據(jù)著半壁江山。如果從銷售面積上來看，成交排名前十的項(xiàng)目基本以商辦類以及剛需類型的產(chǎn)品為主。
