四個三線城市地價破萬 珠三角已無價值洼地
2016年12月30日，中山土地市場迎來一場狂歡，出讓的8宗土地無論單價還是總價，都創(chuàng)了中山土地市場的紀錄，中山地價正式進入萬元時代。
至此，珠三角已有珠海、東莞、佛山、中山四個三線城市的地價突破萬元，價值洼地短短一年間就被填平。其中，珠海的最高地價已經(jīng)接近3萬元/平方米，東莞的地王約2.5萬元/平方米，佛山的最高地價也已經(jīng)接近2萬元/平方米。
與一線城市一樣，這些城市的高價地塊大多是央企、國企拿下的?！皼]辦法，庫存賣完了總得補貨吧。”某央企開發(fā)商表示。
而民營房企對此也是深表無奈，星河灣董事長黃文仔近日在出席一個論壇時便直言，央企國企不計成本的買地王，已經(jīng)擾亂了房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展，導(dǎo)致很多開發(fā)商頭痛不已?！百I地會死，不買地現(xiàn)在就會死。”
合富輝煌市場研究中心總監(jiān)馮佩云表示，地價走高的根本原因是“錢太多”，大量低成本的債券融資推動房企加速全國土地購置，促發(fā)2015年下半年后拿地高潮持續(xù)高漲。在她看來，目前珠三角非一線城市的地價已經(jīng)達到階段性的頂部，預(yù)計2017年將會逐漸降溫。
三線城市的地價暴漲
2016年的最后一個工作日，中山終于接過了這一輪地王接力賽的最后一棒。雖然共有8宗商住地塊推出拍賣，但依然緩解不了開發(fā)商的饑渴。最終，無論單價還是總價，都創(chuàng)了中山土地市場的新高。這批土地最高的溢價率已經(jīng)超過300%，火炬區(qū)的0022地塊的樓面地價達9058元/平方米，再算上配建人才公寓的成本，實際樓面地價已經(jīng)破萬元，創(chuàng)下中山土地單價紀錄。
此前，佛山、東莞、珠海等城市已經(jīng)紛紛掀起了一波賣地高潮。
2016年11月28日，佛山出讓禪城奇槎的一宗商住地塊，由綠城九龍倉以16632元/平方米的樓面地價競得，若以3000元/平方米的建安成本計算的話，開發(fā)商實際付出的成本價為18624元/平方米。這是佛山的地價首次接近2萬元/平方米的水平。實際上，2016年，佛山的地價已是全線走高，與2015年相比，佛山2016年住宅用地出讓面積同比減少約3成，但由于土地出讓大幅度溢價，造成賣地總金額同比增長45%。
2016年9月22日，在經(jīng)歷了23家房企122輪的激烈爭奪后，東莞黃江鎮(zhèn)的一幅商住地最終以662%的溢價率和高達25264元/平方米的樓面地價成交，成為東莞史上總價、樓面地價最高的雙料地王。據(jù)了解，東莞十大地王排行榜中有8宗是2016年拍出的。
珠海的土拍大戲開始的更早。2016年8月26日，珠海推出唐家灣4宗住宅用地，短短三個小時，珠海地王已經(jīng)三度易主。雅居樂最先以28000元/平方米的樓面地價拿下一宗，此后又以28250元/平方米再拿下兩宗地，刷新自己的紀錄。最后，壓軸出場的格力地產(chǎn)以29120元/平方米的最高單價競得第四宗地，成為珠海新單價地王。
克而瑞統(tǒng)計的2016年城市地王數(shù)量排行榜共有30多個城市，東莞、佛山、珠海赫然在列，而且排在靠前的位置。其中，東莞有12宗地王成交，平均溢價率高達435%，全國最高。佛山也有10宗，平均溢價率156%。珠海5宗，平均溢價率344%，全國第三。
沒有去庫存任務(wù)的城市
驅(qū)動房企在土地市場奮力搏殺的動力是這些城市已失衡的供需關(guān)系。
向來以供應(yīng)量大著稱的佛山，經(jīng)過一年的去化，目前庫存只夠1.6個月消化。珠海是廣東唯一一個沒有去庫存任務(wù)的城市，目前庫存量也只夠消化1個多月。中山2016年賣了超過14萬套的新房，僅用半年時間就完成去庫存任務(wù)，部分熱點區(qū)域已經(jīng)無房可賣。一線城市周邊的二三線城市已經(jīng)成為房企們不容錯過的潛力市場，今年以來，融創(chuàng)已經(jīng)在珠三角6個城市獲得了15個項目，預(yù)計年底將達到25個。碧桂園、保利等本地房企在珠三角的土地投入也不容小覷。
“沒想到去年的市場這么火爆，之前積壓的庫存都消化掉了，必須補貨，不然今年就沒房賣了?，F(xiàn)在地價看著是高，但幾年后就未必了，一線城市能輻射的市場還大有可為?！蹦逞肫箝_發(fā)商說。
黃文仔出席一個論壇時表示，在制造業(yè)比較不景氣的時候，銀行對房地產(chǎn)的的投放相對安全，房地產(chǎn)對資金的虹吸作用被放大。他認為，對于地王的出現(xiàn)，央企國企負有不可推卸的責任，這些財力雄厚的企業(yè)“閉上眼睛就投，有就投，不管你價格多高”。
“政府的態(tài)度已經(jīng)很明朗，抑制土地市場過熱?！瘪T佩云表示，除了廣深外，佛山、珠海等地也已經(jīng)出臺限制高溢價的拍賣方式，嚴格住宅用地競買資金的來源審查，預(yù)計2017年這幾個三線城市的土地市場將會逐漸降溫。
