今年樓市調(diào)控方向仍為控房?jī)r(jià)去庫(kù)存
2017年伊始，多部委便紛紛加碼樓市調(diào)控。
1月10日，國(guó)家發(fā)改委主任徐紹史在新聞發(fā)布會(huì)上表示，現(xiàn)在碰到的矛盾是一二線城市的高房?jī)r(jià)，三四線城市的去庫(kù)存。解決的辦法是分城施策和推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)。消化庫(kù)存還要考慮到一億人進(jìn)城和棚戶區(qū)改造的貨幣化安置。最終要制定房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，包括一些法律法規(guī)規(guī)定和財(cái)政金融政策。
同一天，銀監(jiān)會(huì)指出，完善差異化信貸政策，支持去庫(kù)存。分類(lèi)實(shí)施房地產(chǎn)金融調(diào)控。
到了12日，國(guó)土資源部又表示，對(duì)保障房用地實(shí)行應(yīng)保盡保，對(duì)商品房因城因地施策，對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力大的一線城市要合理增加土地供應(yīng)，對(duì)去庫(kù)存壓力大的三四線城市要減少用地供應(yīng)。
事實(shí)上，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控指明了方向。多位受訪專(zhuān)家表示，“抑制資產(chǎn)泡沫、防范金融風(fēng)險(xiǎn)”成為2017年房地產(chǎn)行業(yè)的政策新基調(diào)。而最近多部委對(duì)樓市調(diào)控的表態(tài)，也未超出上述范疇。
樓市調(diào)控加碼
“我們正在制定房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，包括一些法律法規(guī)和財(cái)政金融政策?！毙旖B史稱(chēng)。
而發(fā)改委提到的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，多位受訪專(zhuān)家解讀為，可能包括“住房金融、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收”等內(nèi)容。
具體來(lái)說(shuō)，在金融制度上，主要是差別化住房信貸政策，支持居民自住購(gòu)房需求，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房；土地供應(yīng)上，采取措施盤(pán)活存量土地，增加土地有效供應(yīng)，探索城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，穩(wěn)定土地價(jià)格的增長(zhǎng)預(yù)期；在稅收上，加快房地產(chǎn)稅和住房租賃市場(chǎng)的立法。
中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，構(gòu)建房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制，需要推進(jìn)與房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度相匹配的住房金融制度、土地供應(yīng)制度、房地產(chǎn)稅收制度的改革?！跋啾茸》拷鹑谥贫鹊母母铮恋毓?yīng)制度和房地產(chǎn)稅收制度改革要復(fù)雜得多，改革也較謹(jǐn)慎?！鳖櫾撇龑?duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，而這也是為什么多年來(lái)有關(guān)部門(mén)一直停留在“加快研究房地產(chǎn)稅立法”階段的原因之一。
與此同時(shí)，其他部委也對(duì)樓市調(diào)控表態(tài)了。2017年1月10日住建部官網(wǎng)發(fā)布了《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步做好棚戶區(qū)改造工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（下稱(chēng)《通知》），《通知》稱(chēng)“住建部、財(cái)政部、國(guó)土部三部門(mén)加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作，要求確保提高棚改貨幣化安置比例；確保落實(shí)棚改信貸支持政策，抓緊籌劃2017年棚改工作，優(yōu)先安排出讓棚改騰空的土地”。
《通知》強(qiáng)調(diào)，棚戶區(qū)改造既包括棚戶區(qū)征收拆遷和居民安置，還包括開(kāi)發(fā)利用好騰空土地資源，實(shí)現(xiàn)騰空土地出讓?zhuān)篮贤s定及時(shí)償還開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等金融機(jī)構(gòu)棚改貸款。
在土地問(wèn)題上，《通知》提出，要合理安排建設(shè)用地，要優(yōu)先安排棚改騰空土地出讓。“市、縣的棚改騰空土地出讓收入、屬于政府所有的棚改安置小區(qū)配套商業(yè)設(shè)施銷(xiāo)售收入，優(yōu)先用于棚改；棚改實(shí)施主體要構(gòu)建動(dòng)態(tài)還款機(jī)制，確保按合同約定及時(shí)償還貸款。”
“今年中央和地方政府估計(jì)要把抑制資產(chǎn)泡沫放到首要位置。”上海（樓盤(pán)）房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，中央明確提出建設(shè)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，但如何構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制并未出臺(tái)方案，預(yù)期在今年將出臺(tái)政策細(xì)則。而顧海波認(rèn)為構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系的基調(diào)不變，“低端有保障，中端有市場(chǎng)，高端有約束?！?
調(diào)控方向不變
“三四線城市的高庫(kù)存和一二線城市的高房?jī)r(jià)并存。”徐紹史指出了樓市調(diào)控面臨的矛盾。如何解決這對(duì)主要矛盾，徐紹史給出的措施包括分城施策和穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化。
因此，專(zhuān)家分析認(rèn)為，今年樓市調(diào)控的方向依然還是控房?jī)r(jià)去庫(kù)存。
從去年9月底開(kāi)始，多個(gè)城市相繼推出了限購(gòu)、限貸等綜合措施，效果體現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)上。去年11月，在因地制宜、因城施策的調(diào)控政策作用下，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市的房市迅速降溫，房?jī)r(jià)趨穩(wěn)。
而今年北京仍將延續(xù)“因地制宜、因城施策”的調(diào)控政策，確保房?jī)r(jià)仍會(huì)穩(wěn)中緩降。北京市代市長(zhǎng)蔡奇近日對(duì)北京房?jī)r(jià)表態(tài)：承諾中國(guó)首都的房?jī)r(jià)在2017年不會(huì)環(huán)比上漲?！耙侠碓黾幼≌玫毓?yīng)，從源頭穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。要培育和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，把‘租房住’作為實(shí)現(xiàn)住有所居的重要手段。”蔡奇說(shuō)。
《華夏時(shí)報(bào)》記者在北京市住建委采訪獲悉，今年的工作重心是如何落實(shí)購(gòu)租并舉的購(gòu)房制度，加強(qiáng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，全力確保房?jī)r(jià)穩(wěn)定。北京市住建委此前發(fā)布通知，要求從2016年12月30日起，開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售現(xiàn)房前應(yīng)辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案，并嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)，銷(xiāo)售價(jià)不得高于申報(bào)價(jià)?！皩?duì)報(bào)價(jià)明顯高于周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格和本項(xiàng)目前期成交價(jià)格，且不接受指導(dǎo)的商品住房預(yù)售項(xiàng)目?！蓖ㄖQ(chēng)。
除了商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中略降外，北京還加大了土地供應(yīng)的力度，并連續(xù)推出16宗“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”地塊。自2016年10月份以來(lái)，北京的商品住房交易需求回落，量?jī)r(jià)平穩(wěn)。北京市住建委提供的數(shù)據(jù)顯示，2016年四季度北京全市商品住房成交6.96萬(wàn)套，較三季度減少28.4%，需求過(guò)熱態(tài)勢(shì)得到明顯緩解。
不過(guò)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，相比一二線城市，三四線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存仍是一項(xiàng)比較復(fù)雜的工程，牽涉面較廣。比如要把棚戶區(qū)改造的貨幣化安置和城鎮(zhèn)化過(guò)程中消除三四線城市的庫(kù)存結(jié)合起來(lái)，解決1億人進(jìn)城的問(wèn)題，這肯定需要一些時(shí)間。因此，三四線城市樓市面臨的主要問(wèn)題仍是去庫(kù)存。
面對(duì)樓市調(diào)控的這對(duì)主要矛盾，中央已明確今后仍將延續(xù)“控房?jī)r(jià)去庫(kù)存”的政策，并會(huì)加快研究建立基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段。
與此同時(shí)，近期各地正陸續(xù)召開(kāi)地方兩會(huì)，為2017年發(fā)展勾畫(huà)藍(lán)圖。今年的地方兩會(huì)會(huì)繼續(xù)強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)的穩(wěn)定，所以政策應(yīng)該會(huì)釋放略有從緊的信號(hào)，如把控信貸和控制房?jī)r(jià)等。
據(jù)了解，新疆（樓盤(pán)）在2017年《政府工作報(bào)告》中指出，堅(jiān)持分類(lèi)調(diào)控、因城因地施策，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；1月10日，南京（樓盤(pán)）市市長(zhǎng)繆瑞林在《政府工作報(bào)告》中表示，今年將落實(shí)穩(wěn)控房?jī)r(jià)措施，擴(kuò)大供地規(guī)模，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。由此可見(jiàn)，“今年樓市緊縮的趨勢(shì)不會(huì)放松?！鳖櫤２ㄕf(shuō)。
