當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商賣不動房子了，他們應(yīng)該怎樣轉(zhuǎn)型？
很多人說2016年是地產(chǎn)大豐收的一年，全國的房地產(chǎn)銷售額達到了11萬億左右，銷售額突破3000億大關(guān)的房企更是達到了3家，銷售額超過1000億的房企達到了12家。如果你只是單純的看見這個數(shù)據(jù)，或許你也以為過去的一年是地產(chǎn)大豐收的一年。然而，事實卻并非如此！
光鮮的背后，地產(chǎn)商的利潤已經(jīng)不多了
大部分時候，我們只是看到一、二線城市的房價上漲了，以為開發(fā)商肯定又賺翻了，卻沒看到一二線城市土地價格已經(jīng)遠遠高于市場，面粉已經(jīng)全面貴過面包！據(jù)不完全統(tǒng)計，僅2014年至今，由于利潤過低，已經(jīng)有不下于30家房企退出了房地產(chǎn)市場，或把房地產(chǎn)脫離了主營業(yè)。甚至就連浙江廣廈、萊茵置業(yè)、證大置業(yè)、中渝置地等曾經(jīng)風(fēng)光無限的上市房企都處于半退出的狀態(tài)。
高額的土地金額已經(jīng)成為壓倒地產(chǎn)商的那根稻草
2016年，我們見證了一個又一個地王的誕生。6月2號深圳龍華，央企中國電建地產(chǎn)出資82.89億拿下位于龍華上塘的一塊商住地，折合樓面單價5.68萬元/平方，然而龍華當(dāng)?shù)氐男路繂蝺r目前也就只有6萬/平。保守預(yù)算，建成以后的成本價格最低要達到8萬/平，面粉已經(jīng)完全貴過面包，地產(chǎn)商的利潤還剩多少？
上海也頻頻爆出地王的新聞，簡直是炸響了整個中國的地產(chǎn)圈。8月18號，融信在上海靜安搶下一塊地，折合成土地銷售價14.3萬/平。然而，這不是最瘋狂的，在福州，陽光城以15.5億元搶下福州五一新城地塊，可售面積樓面價達4.5萬元/平方米?，F(xiàn)實的數(shù)據(jù)卻是整個福州目前最繁華的豪宅也只是售價4.2萬/平。
高額的土地金額已經(jīng)嚴(yán)重透支了各城市未來十年的房價上漲空間，也吸走了屬于地產(chǎn)商的那一份利潤。在中國的一線、二線城市，政府部門一邊喊著土地稀缺，一邊又順理成章大幅的提高土地出讓金額，而最后買單的，受害的，只能是地產(chǎn)商。
更另人恐懼的是，我們已經(jīng)建了很多很多房子，現(xiàn)在都賣不完。我記得騰訊和中國地產(chǎn)報曾經(jīng)出過一份數(shù)據(jù)報道：報告顯示在中國的主要一二線城市，住房空置率達到了22%至26%之間，而這一數(shù)字在城鎮(zhèn)更加高。日本樓市泡沫危機爆發(fā)前，日本的住房空置率也只有14%，然而日本樓市還是崩盤了，日本房價大跌了60%！
危機之下：必須尋找新的生存模式
2016地產(chǎn)商的日子，根本沒有表面上那么光鮮，他們不僅要面對高額的土地價格，還要面對利潤大幅度的縮水，更要直面競爭越來越激烈的市場。2016年房企年終數(shù)據(jù)，我們看到200強的房企已經(jīng)占據(jù)了中國房地產(chǎn)一半以上的份額，中小房企的市場已經(jīng)被全面擠壓。2016年，大批的中小房企面臨著一個非?，F(xiàn)實的問題：土地資源都被大房企搶走了，中小房企已經(jīng)無地可建，生存空間越來越小。
2016融創(chuàng)先后獲得了中渝置地、萊蒙國際、杭州金翰、融科智地、金科地產(chǎn)等多家房企的項目、股權(quán)。這并不是個例，當(dāng)土地資源越來越稀缺的時候，大房企們紛紛玩起了“大魚吃小魚”的游戲，通過并購中小房企來獲取更多的資源。
我們不得不反思：當(dāng)大部分地產(chǎn)商們土地資源越來越少，利潤越來越低，風(fēng)險越來越高的時候，難道只能坐著等死嗎？
房企轉(zhuǎn)型：迫在眉睫
當(dāng)我在思考房企如何破局的時候，我注意到身邊這樣的一個情況：萬達商業(yè)今年新增了54家萬達廣場，馬云今年六次重磅加碼實體商業(yè)，王石129億拿下印力，全力進軍商業(yè)地產(chǎn)；合生商業(yè)宣布已經(jīng)在全國主要城市運營著70多個商業(yè)地產(chǎn)項目，未來還將增加30個。
2016年，房企巨頭萬科、萬達以及電商教父馬云為何都在瞄準(zhǔn)實體商業(yè)？合生商業(yè)更是在之前的基礎(chǔ)上喊出再建30個商業(yè)地產(chǎn)項目。是什么給了他們信心？實體商業(yè)究竟有什么魅力能夠吸引這些巨頭企業(yè)紛紛涌進來？
以合生商業(yè)為例子：
風(fēng)險小：我發(fā)現(xiàn)合生早早就在轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，以寫字樓 + 城市綜合體 + 購物中心 + 酒店 + 產(chǎn)業(yè)園 五大板塊為核心，五塊業(yè)務(wù)分散投資，未來如果哪一個板塊行情不好了，另外四項也能繼續(xù)保持高速運轉(zhuǎn)，這樣的分散投資模式極大的降低了投資風(fēng)險。
回報高、可持續(xù)的收益：相比較現(xiàn)在傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)商的銷售困境、盈利困境，在格局上合生商業(yè)地產(chǎn)跟他們就完全不同，傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)商建好房子后，賣完就沒有了，回報是一次性的；賣不完就非常危險，容易陷入死胡同。合生商業(yè)則是從物業(yè)升值、商業(yè)投資受益、服務(wù)企業(yè)角度出發(fā)，合生商業(yè)在收取房租之后，還能繼續(xù)在物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理、人性化服務(wù)、企業(yè)行政、企業(yè)財務(wù)、企業(yè)法律等等方面得到長遠的回報收益。這種集娛樂、購物與辦公于一體的新型的商業(yè)地產(chǎn)在銷售、盈利方面比傳統(tǒng)住宅開發(fā)商從容很多。投資回報更不是單純賣房子的地產(chǎn)商能比的。
更適應(yīng)市場：單純的住宅、單純的寫字樓，畢竟都是單一，單調(diào)，根本無法行成一個閉環(huán)，人來了，人又走了，不會留下來，根本無法行成一個商業(yè)圈子。新的時代，人們普遍希望享受到更多便利的服務(wù)，而這種既有高檔寫字樓、又有星級酒店、大型超市、娛樂場所的新型商業(yè)地產(chǎn)顯然更適應(yīng)市場，將會成為未來城市的主流，也是未來人流量最大，城市最繁華的地方。
一家偉大的企業(yè)，它不應(yīng)該只是掌控現(xiàn)在，還要能提前布局未來，提前規(guī)避可能來到的風(fēng)險。種種跡象表明，實體商業(yè)正在大崛起，未來的城市中心必定是集酒店、高檔寫字樓、大型超市、娛樂中心為一體的超級綜合體。誰能掌控這些超級綜合體資源，誰就能夠掌握未來龐大的人流量，獲得無數(shù)的商機；不管未來如何變化，必定有它的一席之地。
如今的房地產(chǎn)市場，風(fēng)險如此高，地產(chǎn)商們與其拼命的建房子，陷入死胡同，還不如多多思考如何利用現(xiàn)有的資源和資金早日轉(zhuǎn)型。比如，學(xué)習(xí)合生商業(yè)！
