房地產(chǎn)存量時(shí)代到來(lái) 輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)迎資本盛宴
北京高和藍(lán)峰大廈舉行，多位投資人以及空間家、嗨住、第六感、鋪天地等房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的創(chuàng)新企業(yè)創(chuàng)始人齊聚，共同探討互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下的房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。
聚會(huì)的組織者是高和翰同基金的合伙人蘇鑫和王倩，兩人以及他們背后的團(tuán)隊(duì)深耕地產(chǎn)行業(yè)均超過(guò)15年，關(guān)注輕資產(chǎn)領(lǐng)域的時(shí)間已經(jīng)超過(guò)8年。他們共同成立的這支基金，專門瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的創(chuàng)新企業(yè)，誕生僅僅15個(gè)月的時(shí)間，它已經(jīng)迅速投資了涉及房地產(chǎn)存量市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)、交易和服務(wù)端的7家公司，王倩把這稱之為“搶占賽道”。
與很多業(yè)內(nèi)人士一樣，蘇鑫和王倩已經(jīng)覺(jué)察到了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生的變化--增量時(shí)代到存量時(shí)代，制造業(yè)到服務(wù)業(yè)已經(jīng)是大勢(shì)所趨。不同的是，憑借著投資人獨(dú)有的敏銳嗅覺(jué)，他們已經(jīng)迅速出擊，提前介入到了這場(chǎng)變局之中。他們瞅準(zhǔn)的，是房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈端的創(chuàng)新型公司，在過(guò)去的一年多時(shí)間里，王倩和她的合伙人接觸過(guò)上百個(gè)相關(guān)領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)者。王倩稱，這支基金未來(lái)的目標(biāo)，就是到明年能把投資點(diǎn)布的更密，最終能布到整個(gè)房地產(chǎn)的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。
存量時(shí)代到來(lái)
“可以非常明確地說(shuō)，當(dāng)下中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在發(fā)生的顯著變化不是‘黃金時(shí)代’向‘白銀時(shí)代’的轉(zhuǎn)換，而是‘增量時(shí)代’向‘存量時(shí)代’的轉(zhuǎn)換，這是主賽道的切換，是一種更根本、更深刻的改變?！本蹠?huì)現(xiàn)場(chǎng)，鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示。在過(guò)去的幾年中，他對(duì)中國(guó)二手房市場(chǎng)的變化一直保持著密切跟蹤和深入研究。
據(jù)鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，目前，我國(guó)的存量房市場(chǎng)目前呈現(xiàn)出兩大顯著特征：一是存量房市場(chǎng)的流通能力也呈現(xiàn)趨勢(shì)性上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年中國(guó)二手房交易額超過(guò)6萬(wàn)億，占住房交易總額的比例達(dá)到41%，從這個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)看，中國(guó)總體上正處于向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)換的過(guò)渡期。2016年，北京、上海的二手房交易額占比已高達(dá)74%和72%，該比例已經(jīng)達(dá)到成熟國(guó)家、成熟市場(chǎng)的水平。從流通率來(lái)看，2016年，全國(guó)總體水平為2%，總體流通率高于日本，低于美國(guó)，但是一線和二線熱點(diǎn)城市已經(jīng)接近甚至超過(guò)發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平；二是存量房市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)滲透率全面上升，其中，一線城市經(jīng)紀(jì)滲透率已經(jīng)很高，2016年，北京、上海、深圳的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)滲透率分別達(dá)到88%、86%和80%，廣州也達(dá)到了75%。此外，物業(yè)管理的滲透率也相當(dāng)高，2016年全國(guó)有73%的房屋引入物業(yè)管理服務(wù)，北京、上海的物管滲透率則分別高達(dá)81%和88%。
“存量市場(chǎng)的崛起，意味著大量的市場(chǎng)機(jī)會(huì)即將到來(lái)，這主要涉及經(jīng)紀(jì)服務(wù)、租賃運(yùn)營(yíng)和房屋管理、物業(yè)管理以及城市更新四大領(lǐng)域?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)說(shuō)。
而作為投資人的王倩，經(jīng)過(guò)一年多的市場(chǎng)調(diào)研，也有了自己的劃分。她將房地產(chǎn)存量市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈劃分為運(yùn)營(yíng)、交易和服務(wù)三大門類，每一個(gè)門類往下延伸又涉及居住、辦公、商業(yè)，停車、養(yǎng)老、倉(cāng)儲(chǔ)等領(lǐng)域，不同門類在不同領(lǐng)域中的應(yīng)用隨之會(huì)產(chǎn)生出無(wú)數(shù)個(gè)代表性的企業(yè)，“每一個(gè)企業(yè)的背后就是一個(gè)非常龐大的細(xì)分市場(chǎng)”。（見上圖）而這些細(xì)分市場(chǎng)，在互聯(lián)網(wǎng)的改造和推升下，也早已成為創(chuàng)業(yè)者們的藍(lán)海。
輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成藍(lán)海
以高和翰同在2016年新投資的嗨住平臺(tái)為例，其看準(zhǔn)的便是住宅租賃市場(chǎng)由C2C（個(gè)人對(duì)個(gè)人）向B2C（機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人）的轉(zhuǎn)變趨勢(shì)，針對(duì)的則是市場(chǎng)現(xiàn)有租賃平臺(tái)的各種痛點(diǎn)。
“從目前市場(chǎng)上的租賃平臺(tái)現(xiàn)狀來(lái)看，用戶的需求和體驗(yàn)感依舊很差，租客找房和房東找客的效率極其低下，虛假信息泛濫，這是很大的痛點(diǎn)；此外，從公寓市場(chǎng)來(lái)看，盡管長(zhǎng)租公寓的發(fā)展勢(shì)頭很盛，但問(wèn)題也很多，價(jià)位跟主流租客的承受能力有差距，晾曬、私密性、廚衛(wèi)等體驗(yàn)甚至低于老公房。此外，規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，租客和物業(yè)的租約普遍都短，找客和開發(fā)成本都偏高?！?嗨住創(chuàng)始人夏青寧認(rèn)為。
存量空房和市場(chǎng)需求的錯(cuò)配需要專業(yè)機(jī)構(gòu)（B）的改造和服務(wù)，但目前的市場(chǎng)上的租賃機(jī)構(gòu)又大小不一，市場(chǎng)極度分散。除了一些大型的公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)以外，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，全國(guó)排名前十位的城市有5萬(wàn)個(gè)職業(yè)房東，掌握著500萬(wàn)間房屋資源，占到所在市場(chǎng)的35%。如何把這些機(jī)構(gòu)房源高效整合、真實(shí)呈現(xiàn)在平臺(tái)上，同時(shí)為租戶做好租中以及租后服務(wù)，便是嗨住當(dāng)下業(yè)務(wù)的著眼點(diǎn)所在。
“效率是這個(gè)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，信息服務(wù)則是效率提升的基礎(chǔ)。”為了提升房源價(jià)格、地理位置、圖片和可租狀態(tài)等信息的準(zhǔn)確度，嗨住將呼叫中心和云端進(jìn)行撮合，把所有的400錄音轉(zhuǎn)換成文字，一旦發(fā)現(xiàn)中間的錯(cuò)配信息，就會(huì)通過(guò)系統(tǒng)轉(zhuǎn)換成文字，進(jìn)行后臺(tái)處理，很大程度上保證房源數(shù)量和信息真實(shí)度。
夏青寧透露，目前，嗨住的人均月成單率達(dá)到61單，是傳統(tǒng)平臺(tái)的15倍，效率答復(fù)提升，客戶滿意度可以達(dá)到75%。
此外，針對(duì)商辦地產(chǎn)的供給與需求錯(cuò)配及效率低下而誕生的空間家，也是同類的產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)平臺(tái)，通過(guò)“經(jīng)紀(jì)人云”、“空間云”和“服務(wù)云”三大云服務(wù)系統(tǒng)，將企業(yè)和空間的連接來(lái)打通，進(jìn)而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。
“其實(shí)這些創(chuàng)新型的企業(yè)主要的著眼點(diǎn)有三個(gè)方面：一是信息的部隊(duì)稱問(wèn)題，二是效率的提升問(wèn)題，三是實(shí)現(xiàn)信息的分享。通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)的信息云手段，可以采集到大量真實(shí)的信息并全部積累下來(lái)，還可以用大數(shù)據(jù)分析的手段解決以前拍腦袋的各種決策問(wèn)題。越來(lái)越多共享經(jīng)濟(jì)的力量開始滲透到房地產(chǎn)領(lǐng)域，這都是解決傳統(tǒng)地產(chǎn)交易痛點(diǎn)的方案。”王倩說(shuō)。
她進(jìn)一步表示，房地產(chǎn)本身是一個(gè)重資產(chǎn)領(lǐng)域，重資產(chǎn)最主要的核心是資產(chǎn)的增值和流動(dòng)，所有輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)交易商都是為重資產(chǎn)的持有商服務(wù)的，只有輕和重結(jié)合，重資產(chǎn)才能真的插上翅膀，充分發(fā)揮它的價(jià)值。
輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)鏈進(jìn)入資本視野
就在創(chuàng)業(yè)者紛紛加入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新的同時(shí)，資本也嗅到了巨大的機(jī)會(huì)?！拔覈?guó)的一線城市率先進(jìn)入存量房時(shí)代，這其中蘊(yùn)含的商機(jī)，必達(dá)數(shù)萬(wàn)億”，高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫便稱，“房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，而傳統(tǒng)大型開發(fā)商轉(zhuǎn)型非常困難，所以，我們未來(lái)將更加關(guān)注輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司?！?
顯然，相比重資產(chǎn)，輕資產(chǎn)模式更受資本市場(chǎng)的青睞，在二級(jí)市場(chǎng)也能獲得較高的估值水平和投資者的追捧。
據(jù)了解，高和翰同投資重點(diǎn)主要包括創(chuàng)新的運(yùn)營(yíng)商（包括長(zhǎng)租公寓、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅居等）、交易平臺(tái)、以及服務(wù)型企業(yè)等。截至目前，基金已經(jīng)投資的7家在其細(xì)分領(lǐng)域內(nèi)處于靠前的輕資產(chǎn)公司，包括集中式連鎖公寓“新起點(diǎn)公寓”、聯(lián)合辦公品牌“優(yōu)客工場(chǎng)”、沿街商鋪轉(zhuǎn)租服務(wù)機(jī)構(gòu)“鯤程投資”、海外度假別墅預(yù)訂平臺(tái)“第六感SenseLuxury”、長(zhǎng)租公寓租房平臺(tái)“嗨住”、企業(yè)空間交易及服務(wù)平臺(tái)“空間家”、商鋪?zhàn)赓U服務(wù)平臺(tái)“鋪天地”。
高和翰同的輕資產(chǎn)布局
“我們傾向選擇處于快速成長(zhǎng)期且在細(xì)分領(lǐng)域優(yōu)先的標(biāo)桿企業(yè)，為企業(yè)提供資金的同時(shí)，帶去更多房地產(chǎn)行業(yè)的資源，幫助被投企業(yè)突破擴(kuò)張瓶頸，加速成長(zhǎng)”，王倩介紹，通過(guò)高和翰同這個(gè)紐帶，企業(yè)與企業(yè)之間、企業(yè)與基金投資人之間形成了良好的生態(tài)圈，被投企業(yè)給具有地產(chǎn)行業(yè)背景的基金投資人提供服務(wù)，幫助他們提升存量資產(chǎn)的價(jià)值；投資人又為企業(yè)提供項(xiàng)目、行業(yè)和管理資源，“這個(gè)生態(tài)圈里的每一個(gè)個(gè)體都由此受益，并形成了良性循環(huán)?！?
據(jù)了解，高和翰同下一步的投資重點(diǎn)將緊扣“消費(fèi)升級(jí)”、“效率提升”和“大數(shù)據(jù)”等關(guān)鍵詞，繼續(xù)深化細(xì)分門類運(yùn)營(yíng)商的投資，如輕奢公寓、精品文創(chuàng)辦公、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)等；深耕商業(yè)地產(chǎn)板塊，布局特色內(nèi)容提供商，如生活方式連鎖運(yùn)營(yíng)商、特色專業(yè)店鋪等，以及為零售運(yùn)營(yíng)商提供大數(shù)據(jù)服務(wù)的公司；以及涉房市場(chǎng)的后服務(wù)，如地產(chǎn)金融、社區(qū)及物業(yè)服務(wù)、家裝、辦公后服務(wù)等。
“未來(lái)資產(chǎn)價(jià)值更多受經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流決定，也就是由資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)決定。在城市更新趨勢(shì)下，類似高和翰同投資的這些輕資產(chǎn)公司和資產(chǎn)的持有者最終將實(shí)現(xiàn)共贏?！碧K鑫說(shuō)。
