樓市“開春” 大興新盤最高達(dá)8萬(wàn)元/平方米
開春不久，北京高端市場(chǎng)就迎來(lái)了新消息。綠地位于大興黃村的海珀云翡項(xiàng)目正式取證，價(jià)格刷新了區(qū)域新高。這意味著曾經(jīng)的區(qū)域地王正式入市。綠地海珀云翡早被業(yè)內(nèi)視作區(qū)域的標(biāo)桿項(xiàng)目之一。
實(shí)際上，在豐臺(tái)槐房、朝陽(yáng)東壩、孫河等區(qū)域，類似于綠地海珀云翡這樣的高地價(jià)、售價(jià)標(biāo)桿項(xiàng)目將會(huì)自這個(gè)春天起陸續(xù)入市。然而面對(duì)趨緊的價(jià)格管制和信貸政策，今年北京高端市場(chǎng)究竟如何走？面對(duì)去年全年的盆滿缽滿，這個(gè)春天市場(chǎng)是否會(huì)突然轉(zhuǎn)向？在市場(chǎng)豪宅化趨勢(shì)日益凸顯的北京樓市，這些標(biāo)桿項(xiàng)目又該如何突圍？
大興新盤最高達(dá)8萬(wàn)元/平方米
春節(jié)剛過(guò)沒(méi)幾天，北京高端市場(chǎng)就傳來(lái)捷報(bào)。綠地位于大興黃村的海珀云翡正式拿證。成為開年以來(lái)高端市場(chǎng)的首發(fā)陣容。
根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，海珀云翡項(xiàng)目此次獲批的準(zhǔn)許銷售面積為3.49萬(wàn)平方米，包括3棟商品房和南區(qū)的地下車庫(kù)總共194套房源和308個(gè)車位。記者查詢北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，本次獲批價(jià)格最高的一套房源單價(jià)高達(dá)80280元/平方米。
就在去年2月，綠地以總價(jià)39億元，配建15000平方米自住房代價(jià)從激烈競(jìng)爭(zhēng)中斬獲該項(xiàng)目所處地塊。據(jù)當(dāng)時(shí)機(jī)構(gòu)測(cè)算，地塊實(shí)際樓面價(jià)高達(dá)47000元/平方米，這一樓面價(jià)創(chuàng)造了大興區(qū)域住宅用地價(jià)格新高，甚至遠(yuǎn)超區(qū)域華潤(rùn)公元九里(樓盤資料 業(yè)主論壇) 當(dāng)時(shí)的售價(jià)。而這個(gè)項(xiàng)目入市，也填補(bǔ)了綠地近幾年來(lái)在北京市場(chǎng)上住宅供應(yīng)斷頓的狀態(tài)。
實(shí)際上，不僅僅是綠地海珀云翡項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的醞釀，2015年下半年以來(lái)成交的標(biāo)志性地塊將會(huì)陸續(xù)入市。去年11月高調(diào)亮相的北京金茂府(樓盤資料) ，作為豐臺(tái)區(qū)石榴莊區(qū)域的高價(jià)地塊，也將是金茂在北京推出的另一個(gè)高端標(biāo)桿項(xiàng)目。除此之外，位于豐臺(tái)槐房的華僑城·新著東方、天恒項(xiàng)目、保利東壩項(xiàng)目、懋源孫河項(xiàng)目都或?qū)⒃诮衲晗嗬^入市，為高端市場(chǎng)提供更豐富的供應(yīng)。
觸碰價(jià)格限制？
受益于政策和信貸方面的利好，去年以來(lái)北京高端住宅成交出現(xiàn)了井噴式增長(zhǎng)。從全年數(shù)據(jù)來(lái)看，2016年北京公寓豪宅市場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)成交3025套，成交面積52.58萬(wàn)平方米，相比去年同價(jià)位產(chǎn)品成交量分別大漲211%、102%。
在業(yè)內(nèi)看來(lái)，2016年住宅用地供應(yīng)的縮水，令純商品住宅項(xiàng)目供應(yīng)日益稀缺，從趨勢(shì)來(lái)看，公寓豪宅在住宅市場(chǎng)當(dāng)中所占份額將不斷加大，北京新房住宅市場(chǎng)的豪宅化趨勢(shì)仍將加快。
不過(guò)，面對(duì)日趨收緊的樓市政策，高端項(xiàng)目入市也面臨著各種各樣的問(wèn)題，這其中價(jià)格審批首當(dāng)其沖。
“目前8萬(wàn)以上的單價(jià)已經(jīng)不予通過(guò)審批了?！庇袠I(yè)內(nèi)人士坦言，面對(duì)控制房?jī)r(jià)的壓力，最近高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格審批依舊趨緊。
如果上述業(yè)內(nèi)人士所言屬實(shí)，那么包括北京金茂府等預(yù)計(jì)銷售單價(jià)超過(guò)十萬(wàn)的項(xiàng)目或?qū)⒚媾R取證方面的難題。
供應(yīng)有限，推盤壓力不大
“綠地大興項(xiàng)目的審批價(jià)格確實(shí)相對(duì)不高，正卡在盈虧平衡點(diǎn)上。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，綠地目前在北京的住宅項(xiàng)目?jī)H此一家，大興黃村項(xiàng)目算是標(biāo)桿項(xiàng)目，目前的價(jià)格相比于五環(huán)邊心理預(yù)期超十萬(wàn)的項(xiàng)目，還是有一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)。“如果開發(fā)商的心理預(yù)期更高，預(yù)計(jì)扛價(jià)的周期會(huì)更長(zhǎng)。如果能夠接受預(yù)售管制，取證沒(méi)太大難度。這要看房企怎樣決策。當(dāng)前庫(kù)存和現(xiàn)金流的壓力，還有未來(lái)發(fā)展和拿地的壓力，房企會(huì)考慮在兩者之間怎么平衡?！?
盡管如此，業(yè)內(nèi)對(duì)于今年的高端市場(chǎng)依舊持看好態(tài)度。
郭毅表示，今年高端市場(chǎng)沒(méi)有太多銷售壓力。其實(shí)開發(fā)商在北京擁有的土地量和在售項(xiàng)目都不算多，因此在銷售節(jié)奏把控上不會(huì)過(guò)分追求效率和推盤速度。對(duì)于即將入市的標(biāo)桿項(xiàng)目，由于市場(chǎng)上供應(yīng)的產(chǎn)品量相對(duì)較少，因此尋找客戶也變得更為容易。再加上北京拿地越來(lái)越困難，所以開發(fā)商在供應(yīng)節(jié)奏上也會(huì)有所收緊。高端項(xiàng)目更多的是考慮怎么把產(chǎn)品和價(jià)值做好。
據(jù)記者了解，去年以來(lái)科技生活、智能家居幾乎已成為公寓豪宅產(chǎn)品的標(biāo)配。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，未來(lái)低端需求依靠公租房、自住房以及遠(yuǎn)郊區(qū)縣商品住宅，中端需求轉(zhuǎn)向二手，而高端需求可供替代的產(chǎn)品日益減少，公寓豪宅產(chǎn)品雖短期內(nèi)因政策原因擬售價(jià)格受到限制，但長(zhǎng)期來(lái)看，北京新房市場(chǎng)供給不足的現(xiàn)狀將促使公寓豪宅的價(jià)值進(jìn)一步提升。
