買房十年和租房十年，財(cái)富差距竟然變得這么大
樓市一直是人們必不可少的談?wù)撛掝}之一。買不買房？這個(gè)爭議始終伴隨著千千萬萬的家庭。
今天就和大家算筆賬，買房或者不買房，10年后財(cái)富差別有多大？
第一種人：買房
假設(shè)在一個(gè)二、三線城市，房屋總價(jià)為50萬的地方買房：首付20萬公積金貸款30萬20年計(jì)，月供1963元。10年后選擇一次性還款20萬還清貸款，房子歸自己。
那么十年的月供總計(jì)為1963*12*10≈23.6萬。
第二種人：租房
租這套房子的話：按國內(nèi)住宅3%的普遍回報(bào)率算，50萬的房子月租為1250元。
由于國家統(tǒng)計(jì)局公布的1975年~2011年CPI匯總為6.15倍，年均CPI5.7。取整，房租每年增長6%計(jì)算，10年房租為：
第1年房租：15000元
第2年房租：15900元
第3年房租：16854元
……
第10年房租：25342元
則租房人：
A、10年房租總計(jì)：
15000+15900+16854+……+25342=197709≈20萬；
B、省下首付20萬，存銀行按年回報(bào)率5%（存款利率通常跑不贏CPI）算
20*1.05^10 ≈ 32.6萬；
C、省下月供1963元存銀行按年回報(bào)率5%、且利滾利算，約31萬；
D、省下的一次性還貸的錢為20萬。
現(xiàn)在有三個(gè)假設(shè)
假設(shè)1
未來10年房子增值速度和CPI一致，每年6%計(jì)算(非常理想化)，10年后房屋市值 50*1.06^10 ≈ 89.5萬。
那么買房的人財(cái)富為89.5萬。
租房的人財(cái)富為32.6萬首付存款+31萬月供存款+20萬一次性還款的錢-20萬房租=63萬
假設(shè)2
未來10年房屋大幅增值4倍，房租市值為200萬。
買房人財(cái)富是租房人的3倍有余。
假設(shè)3
未來10年房子漲幅低于(63/50)*100%=26%，平均年漲幅2.5%，或者下跌。
租房人勝出。
所以，單從財(cái)富上計(jì)算，只要房子隨CPI增值，買房就是值得的。
可能有些人預(yù)期10年后房價(jià)還不如今天，或者漲幅低于26%，但因?yàn)橹袊速I房的傳統(tǒng)，為了成家、為了有家的安全感、穩(wěn)定感，依然會(huì)買房，不會(huì)在乎房價(jià)漲跌。
最后，買不買房，每個(gè)人心里都會(huì)有自己的答案。
央行出手樓市雪上加霜 2017年該不該買房？
雞年開年，原本就“寒冷”的樓市，如今又迎來了“大雪”！
今年1月，全國土地市場比去年四季度繼續(xù)降溫，全國成交的單價(jià)超過10億、溢價(jià)率超過100%的地塊只有17宗，大部分熱點(diǎn)城市土地成交溢價(jià)率低于去年平均水平。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2017年春節(jié)前后，市場處于政策重壓下的平穩(wěn)期，隨著多地樓市調(diào)控的加強(qiáng)以及人口結(jié)構(gòu)的改變，房地產(chǎn)市場或?qū)⒗^續(xù)承壓。
然而，今年春節(jié)前后，央行進(jìn)行的兩項(xiàng)看似不起眼的操作，可能預(yù)示著房地產(chǎn)市場寒冬將至。
那2017樓市又將何去何從？我們又該不該買房子？又可以在哪里買房子呢？
樓市“寒冬”過后或迎“嚴(yán)冬”
2017年春節(jié)假期前，中國人民銀行上調(diào)中期借貸便利（簡稱MLF）利率10BP，春節(jié)后，央行又上調(diào)逆回購利率、常備借貸便利（簡稱SLF）利率。
與此同時(shí)，央行還連續(xù)多日實(shí)施資金凈回籠。
央視在隨后解讀中表示，央行上調(diào)了給金融機(jī)構(gòu)提供資金時(shí)收取的利率，而沒有上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，所以這次上調(diào)不等于加息。但業(yè)內(nèi)人士分析，短期和中期借款利率均有提高，意味著央行將加強(qiáng)對(duì)信貸的約束。
這一操作被認(rèn)為是去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于“降杠桿”思路的體現(xiàn)，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言絕非好消息。
央行對(duì)貨幣市場加息的結(jié)果，意味著房貸利率存在大幅上調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。去年房地產(chǎn)市場異常繁榮，本來就沒有人口結(jié)構(gòu)的支撐，全靠天量的房貸支撐，如果未來房貸利率持續(xù)上行，疊加政府對(duì)部分一二線城市投機(jī)購房限購限貸的鋪開，房地產(chǎn)市場銷量或?qū)⒊掷m(xù)下行，而地產(chǎn)市場的嚴(yán)冬或?qū)⒌絹怼?
根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，去年下半年以來，作為房企主要資金來源的“定金及預(yù)收款”和“個(gè)人按揭貸款”增速出現(xiàn)總體下滑趨勢。其中定金及預(yù)收款增速由上半年的34.1%下降到年末的29.0%，個(gè)人按揭貸款增速由上半年的57.0%下降到年末到46.5%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)市場成交量將有兩成的跌幅空間，房價(jià)也會(huì)出現(xiàn)下調(diào)。他還表示，即將召開的全國兩會(huì)，有可能是貨幣政策調(diào)整的重要窗口期。
據(jù)悉，有業(yè)內(nèi)人士提出房地產(chǎn)“峰值”已顯現(xiàn)。“我國正告別住房絕對(duì)短缺時(shí)代?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲表示，根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)和相關(guān)數(shù)據(jù)推算，目前全國累積的存量住房約179億平方米、2.2億套。按照當(dāng)年常住人口家庭來算，戶均約1.02套住房。就全世界經(jīng)驗(yàn)而言，戶均擁有1.1套住房以后，住房市場的峰值就會(huì)到來。
原國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦也曾表示，房地產(chǎn)峰值已過，拐點(diǎn)到來。他認(rèn)為，“頂點(diǎn)”在2014年已經(jīng)到來。房地產(chǎn)投資回升時(shí)間不會(huì)太久，以后還是會(huì)回調(diào)，因?yàn)榛久鏇]有改變。
中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長牛鳳瑞分析， 人口因素對(duì)房地產(chǎn)市場的支撐力度正在減弱，從現(xiàn)在來看，樓市中的需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生改變，剛需人口開始減少。近兩年，人口結(jié)構(gòu)的各項(xiàng)指標(biāo)都出現(xiàn)了拐點(diǎn)，中國勞動(dòng)力人口、城鎮(zhèn)人口及婚齡人口的變化共同促成房地產(chǎn)在長周期上出現(xiàn)向下拐點(diǎn)。
2017該不該買房子？在哪里買？
的確，在經(jīng)歷了2016年一線城市和部分二線城市房價(jià)的再一次瘋漲之后，國內(nèi)的房價(jià)已經(jīng)高到了令買房人頭昏目眩的地步。在這個(gè)節(jié)點(diǎn)，選擇去哪里買房，買哪個(gè)地段的房子，是一個(gè)讓買房人十分頭痛的問題。2017年該不該買房呢？
在討論2017年該去哪里買房的問題之前，首先看一下權(quán)威預(yù)測部門發(fā)布的研究報(bào)告。1月5日，中國科學(xué)院預(yù)測科學(xué)研究中心舉行了“2017年中國經(jīng)濟(jì)預(yù)測發(fā)布會(huì)”，預(yù)計(jì)2017年全國商品房銷售均價(jià)約為7687元/平方米，同比上漲3.4%，其中住宅平均銷售價(jià)格約為7435元/平方米，較2016年同比增長4.1%。在調(diào)控政策的影響下，預(yù)計(jì)2017年商品房銷售面積將回歸平穩(wěn)增長，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額增速保持低速增長。
房價(jià)同比上漲3.4%？這個(gè)預(yù)測結(jié)果是不是會(huì)讓你打消買房的念頭？因?yàn)榉績r(jià)的這點(diǎn)漲幅根本就無法覆蓋你投資買房的機(jī)會(huì)成本啊？尤其值得注意的是，在房價(jià)漲幅趨緩的同時(shí)，央行突如其來的加息給今年房價(jià)的上漲蒙上了新的陰影。
短期房價(jià)漲跌看信貸，中期看土地，長期則看人口。因此，信貸是否收緊將是決定2017年樓市走勢的最關(guān)鍵因素。
中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長牛鳳瑞分析 ，人口因素對(duì)房地產(chǎn)市場的支撐力度正在減弱，從現(xiàn)在來看，樓市中的需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生改變，剛需人口開始減少。近兩年，人口結(jié)構(gòu)的各項(xiàng)指標(biāo)都出現(xiàn)了拐點(diǎn)，中國勞動(dòng)力人口、城鎮(zhèn)人口及婚齡人口的變化共同促成房地產(chǎn)在長周期上出現(xiàn)向下拐點(diǎn)。
如果您還是想要買房子，在2017年，買房盡量謹(jǐn)慎考慮遠(yuǎn)郊區(qū)。相比2016年，在今年買房特別是投資需求購房的風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)更高。因此，對(duì)于個(gè)人購房者而言，在發(fā)展相對(duì)成熟的地區(qū)買可以保證房產(chǎn)的流動(dòng)性，在需要套現(xiàn)時(shí)成本和風(fēng)險(xiǎn)都相對(duì)較小。同時(shí)這一類物業(yè)的估值也相對(duì)成熟，偏離價(jià)值程度小，貶值風(fēng)險(xiǎn)低?？紤]資金價(jià)格的上行對(duì)房地產(chǎn)來說是利空，因此未來一年投資需要謹(jǐn)慎。
