房貸收緊后：開(kāi)發(fā)商變相降價(jià) 炒房客聞風(fēng)拋房
樓市調(diào)控政策開(kāi)年繼續(xù)加碼。
春節(jié)過(guò)后，央行頻頻收緊信貸，接連上調(diào)常備借貸便利(SLF)利率和7天、14天及28天逆回購(gòu)中標(biāo)利率，被稱(chēng)為“政策性加息”。盡管利率的上調(diào)尚未傳導(dǎo)至銀行的公開(kāi)存貸款，但已有北京、廣州、佛山等地的房貸政策開(kāi)始收緊，多家銀行甚至約定首套房房貸利率不低于基準(zhǔn)利率的90%。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，央行貨幣政策調(diào)整，樓市去杠桿周期到來(lái)，嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策疊加折扣利率向上調(diào)整，將令本輪房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一二線(xiàn)城市量?jī)r(jià)齊跌。
《華夏時(shí)報(bào)》記者近日調(diào)查了解到，作為風(fēng)向標(biāo)的深圳，二手房市場(chǎng)，部分急于出手的投資客已開(kāi)始降價(jià)10%-20%，而新房市場(chǎng)也有開(kāi)發(fā)商以特價(jià)房降價(jià)營(yíng)銷(xiāo)，降幅約5%至10%。
房貸擰緊水龍頭
2月8日晚，有北京房地產(chǎn)交易中介稱(chēng)收到通知，個(gè)人住房貸款利率不低于基準(zhǔn)利率九折；自2月8日起簽署網(wǎng)簽合同的第二套個(gè)人住房（含新建住房、二手住房、置換式住房）按揭貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)25年。
按照平均貸款300萬(wàn)元計(jì)算二套房貸款，二套房目前執(zhí)行利率標(biāo)準(zhǔn)為基準(zhǔn)利率的1.1倍。從月供看，將增加1400元左右。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這代表了在1月利率折扣減少后的繼續(xù)收緊，銀行未來(lái)貸款額度收緊，價(jià)格上浮，放款放緩或是常態(tài)。信貸是決定短期房?jī)r(jià)的最關(guān)鍵因素，目前看信貸收緊趨勢(shì)下短期房?jī)r(jià)調(diào)控壓力大。
2月8日下午，又有消息稱(chēng)，廣州、佛山也收緊了房貸。廣州郵儲(chǔ)銀行的首套房貸利率優(yōu)惠從8.5折收緊至9折，興業(yè)銀行只有申請(qǐng)9.5折才能正常放款，廣州農(nóng)商行也開(kāi)始將房貸利率上調(diào)至9折，且需要排隊(duì)；另外，自2月5日起，工行佛山地區(qū)房貸折扣普遍收緊至8.8折，僅中海、保利、萬(wàn)科等前十大開(kāi)發(fā)商的新樓盤(pán)可做8.5折優(yōu)惠。
除此之外，據(jù)澎湃新聞報(bào)道，總部在上海的某銀行近日接到央行“窗口指導(dǎo)”，要求2月份開(kāi)始全口徑大力度壓降新增貸款規(guī)模；同時(shí)，現(xiàn)在包括對(duì)公和個(gè)人貸款在內(nèi)的所有貸款項(xiàng)目都需要提前一個(gè)月報(bào)備，目前該行只有消費(fèi)貸可以按時(shí)放款，其他都會(huì)延期一個(gè)月以上。
深圳部分銀行下調(diào)樓盤(pán)評(píng)估價(jià)擰緊水龍頭的動(dòng)作，也是一種縮緊信號(hào)。由于杠桿的普及率，房貸政策對(duì)一線(xiàn)城市特別是此輪暴漲的龍頭深圳影響顯著。
《華夏時(shí)報(bào)》記者從深圳地區(qū)的銀行了解到，部分國(guó)有銀行也有意控制投放額度，某國(guó)有銀行支行在1月份信貸投放量就大幅下滑，不及去年同期的1/4，但平安銀行、招商等股份制商業(yè)銀行的信貸投放仍然正常。
張大偉認(rèn)為，影響2017年樓市走勢(shì)最關(guān)鍵的因素是資金價(jià)格的變化，目前看，加息或者變相加息的可能性已經(jīng)出現(xiàn)。信貸絕對(duì)是影響短期房?jī)r(jià)的最重要因素，如果認(rèn)房又認(rèn)貸，可以預(yù)期的是成交量還將有20%以上的跌幅空間，而房?jī)r(jià)的跌幅甚至?xí)咏?014年。此外，資本流出的壓力以及國(guó)際收支問(wèn)題會(huì)使得央行考慮加息，人民幣貶值的趨勢(shì)是否會(huì)延續(xù)也會(huì)影響未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。
去杠桿陣痛
高杠桿是高房?jī)r(jià)的最重要因素之一，如果管理層把杠桿變短會(huì)怎樣？
徐楓認(rèn)為，未來(lái)在供給方面，一手房市場(chǎng)不排除少數(shù)開(kāi)發(fā)商基于資金壓力而讓價(jià)走量，二手房市場(chǎng)亦可能出現(xiàn)一些坐擁多套住房的投機(jī)客降價(jià)出逃的行為，房?jī)r(jià)方面也有望在反復(fù)的小調(diào)整中漸趨穩(wěn)定。
據(jù)本報(bào)記者了解，深圳已有開(kāi)發(fā)商以特價(jià)房的形勢(shì)降價(jià)銷(xiāo)售，如佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)，去年售價(jià)5萬(wàn)元/平米以上，目前價(jià)格在4.5-4.8萬(wàn)元/平米。而其它開(kāi)發(fā)商仍處在觀望態(tài)度，由于價(jià)格備案受到政府的嚴(yán)格管制，同一樓盤(pán)價(jià)格備案價(jià)不允許超過(guò)前期價(jià)格，從去年下半年以來(lái)，新盤(pán)推出量極少。
尤其是深圳從去年11月開(kāi)始調(diào)整評(píng)估價(jià)后，總的稅費(fèi)增加明顯，比如總價(jià)高于280萬(wàn)元的房子，屬于非普通住宅，增值稅就要多增幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)元不等，這也增加了二手房投資和買(mǎi)房的成本，導(dǎo)致成交量再次下滑。
據(jù)深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)，去年9月新房均價(jià)61600元/平米，降至今年1月54931元/平米，下降7000元/平米，2017年1月深圳新房成交量?jī)H為1652套，創(chuàng)47個(gè)月以來(lái)單月新低，環(huán)比減少23.6%，同比降低七成；二手房成交2747套，環(huán)比下跌27.9%，同比下跌超八成。
另?yè)?jù)深房協(xié)監(jiān)測(cè)，今年春節(jié)假期結(jié)束以來(lái)，深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)二手房簽單活躍度遠(yuǎn)不如去年：一是成交量低，5天內(nèi)成交量總計(jì)為167套，僅為去年同期的6%；二是成交態(tài)勢(shì)不如人意，去年春節(jié)假期后簽單量階梯式上揚(yáng)，而今年簽單量上下震蕩無(wú)序，顯示出市場(chǎng)人氣的清淡和入市者的猶豫不定。
“業(yè)主不降價(jià)，購(gòu)房者是不會(huì)買(mǎi)單的，但有的業(yè)主不急于出售也不肯降多少，市場(chǎng)還在僵持階段，目前降價(jià)成交的都是業(yè)主急于套現(xiàn)的，以投資客居多?！奔壹翼樀禺a(chǎn)一位中介人員告訴記者，大部分掛牌的房子都已經(jīng)比高位降了10%-15%。
記者采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，深圳最近兩年加入炒房隊(duì)伍的白領(lǐng)投資客，目前正承受著資金的壓力，他們大多通過(guò)銀行消費(fèi)貸款和信用貸款，或者將第一套房從銀行做抵押貸款，作為第二、第三套房的首付款。尤其是2016年上半年才入場(chǎng)的投資客，已被套牢在樓市的頂峰，算上稅費(fèi)賣(mài)出去還要虧本。
深圳一位房地產(chǎn)評(píng)估公司經(jīng)理告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，2015年以前入場(chǎng)的投資客壓力不大，可將升值大的房子到銀行做抵押貸款，加上出租可以抵部分月供，近兩年新入市兩三套的投資者壓力比較大，另外將杠桿用到極致的投資客，手上信用卡都幾十張，輪流套現(xiàn)的也都是在扛著。
“我固定了10套在手上不賣(mài)，其中前海9套，寶安1套，都是2009年入手的房子，2015年買(mǎi)了一套雙拼自住，資金上沒(méi)有壓力，拿著自住和出租，遇到超級(jí)筍盤(pán)就接手，市場(chǎng)回暖了就套現(xiàn)。”深圳一位資深投資客告訴本報(bào)記者，他的房子收益已經(jīng)超過(guò)10倍，去掉月供，每個(gè)月還有多余的幾萬(wàn)元租金。
“資深的投資客在去年高位就開(kāi)始拋盤(pán)，玩久了就會(huì)有預(yù)感，留足資金等低位調(diào)整時(shí)再出手?！鄙鲜鲑Y深投資客說(shuō)，樓市跟股市一樣，套牢在頂峰的永遠(yuǎn)是跟風(fēng)的散戶(hù)，一旦去杠桿會(huì)很痛苦，資金不足就連血本也可能虧掉。
張大偉認(rèn)為，整體看，2017年北京及其他主要一二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)調(diào)整預(yù)期越來(lái)越明顯，特別是在加息等可能性增加的情況下，這種趨勢(shì)和幅度會(huì)加大。
