3年后房價大變樣！看了還敢炒房？
這篇文章，如果你是一個炒房客，想從房地產發(fā)一筆財，那么，請你仔細閱讀。
有一個問題，在大家真正購房的時候，無論你是投資者還是炒房者，都是必須要面對的。
這個問題屢次強調：在買房之初必須要考慮到以后的賣房（除非你能說你一輩子就住一個地方），也就是說將來的變現(xiàn)。如果不能變現(xiàn)，再大升值都與你無關，如果不能輕易變現(xiàn)，你就會為找到接盤者而耗時半年乃至一年之久。
現(xiàn)在買進是怎樣的情況？
現(xiàn)在買進，相對于年初或者三個月前，應該是在高位，如果未來3年內不再上漲或者緩漲，就相當于炒到了山頂，然后在上邊站崗放哨，就如同2013年下半年沖進去的那一撥客戶一樣，在2013年下半年——2016年上半年，苦苦站了3年崗，要不是今年下半年的房價暴漲讓他們得以解套，真不知道他們什么時候才能解脫。
從目前的情況來看，一線城市總體來看是屬于庫存都比較短缺的；
二線城市的情況差異很大。二線城市的第四類庫存，也就是二手房庫存，普遍量都不太小。
倒是它的途庫存和未開工庫存，分化特別厲害?？傮w來看，二線城市同時滿足四類庫存都短缺的城市不多，大部分城市是在售庫存不足，而在途庫存和未開工庫存都不是很缺。
有些二線城市的未開工庫存非常大。從二手住房潛在供應的角度來看，二線城市的第四類庫存也都不是很少。
因此，房價比較穩(wěn)定的二線城市，應該是較安全的；但是如果過去一兩年房價漲太快，這樣的二線城市，未來房價下行的壓力就會會比一線城市大；
三四線城市普遍沒有庫存短缺的情況，都是比較過剩的情況。除了在售庫存和在途庫存會因為開發(fā)商新開工量的波動（三四線城市尤其顯著），而出現(xiàn)短暫的階段性不足。
但總體來看，三四線城市的庫存整體都是比較充裕的，尤其是第三、第四類庫存。比如有些城市的套戶比（套戶比是評估第四類庫存最重要的指標，套戶比超過1越多，表示第四類庫存越大）超過1.4，說明這些城市的總體住房存量是嚴重過剩。如果接下來沒有大規(guī)模的人口凈流入，第四類庫存過剩的情況就很難改變。
在第四類庫存已經嚴重過剩的情況下，前三類庫存都應該控制在非常低的水平，但即使某一類庫存比較低，也不能解決三四線城市的第四類庫存過大的問題。
三四線城市另一種更普遍情況是，第一類和第二類庫存相對少，第三類庫存卻很大，過去五到六年出讓土地很多，但遲早要開工，一旦開工就會變成新的供應和庫存。
在市場瘋狂的時候，有一類人更加瘋狂，指的就是散戶，我身邊現(xiàn)在殺進去的房投大佬幾乎很少再見了，相反，那些前些年一直觀望的剛需客戶則信心滿滿殺了進去。
這個時候，任何利好都會被無限放大，如地王、如供求、如自貿區(qū)等等，但這些在市場不好的時候，則如空氣一樣輕飄，不會被人重視，因此，現(xiàn)在的任何利好引起的房價暴漲都可能在將來的某一天消退，到那時，路歸路、橋歸橋，一切水落石出，我們還會覺得現(xiàn)在的種種利好是真的利好嗎？
三十城房價下跌預警
相比去年春節(jié)期間的成交量，很多熱點一二線城市的二手房成交確實下滑（新盤成交受推盤節(jié)奏影響），這就說明當前這些城市的樓市溫度，確實低于2016年年初。
2017年新房市場成交量可能隨供應增加有所回升，但二手房成交不樂觀，整體價格已步入調整期，央行收緊貨幣政策的影響將會漸顯，節(jié)后投資需求應有所收斂，并會在一定程度上抑制節(jié)后樓市成交量回升。
房地產研究院楊紅旭近日曾發(fā)出過一個樓市預警。大致為：
四級：藍色預警：市場偏熱，房價漲速過快，后市漲勢將放緩。投機需求可考慮停止買入。
原因是：即便后市還能上漲30%，但交易成本約10%;如果后市上漲小于10%則虧錢。風險與收益相近。
三級：黃色預警：市場過熱，房價上漲減速，后市漲勢將進一步放緩。投機需求不應買入，投資需求可考慮停止買入。
原因是：即便后市還能上漲20%，但交易成本約10%，還有可能房價上漲不足10%。風險大于收益。
二級：橙色預警：市場溫和，房價上漲減速，后市漲勢將進一步放緩。
投機需求應賣出，投資需求不應買入，改善需求可考慮停止買入。
一級：紅色預警：房價接近停漲或開始高位盤整，后市將停漲、隨后下跌。
投機需求與投資需求皆應賣出，改善需求不應買入，剛需可考慮停止買入。
根據近兩個多月的最新市場變化，最后一次更新30個熱點城市的預警等級：
紅色預警：深圳、蘇州、上海、北京、南京、合肥、廈門。無錫、惠州、東莞、廊坊、嘉興。武漢、鄭州、濟南、福州、天津、珠海。共18 城紅警，包括一線、強二線、三大都市區(qū)周邊城市。
橙色預警：廣州、杭州、石家莊、南昌、佛山、南通。
黃色預警：長沙、成都、青島、西安、重慶、南寧。
3年后我們的房子能賣給誰？
下面就讓我們分析一下三年之后，到那時，看看你的房子賣給誰？
三年之后，按照最快速計算，就是我們買的房子基本交房并辦理了房產證可以上市交易了。
對于炒房客而言，到那時應該大部分都該拋售房子。在二手房市場，你的賣房競爭對手可謂眾多，到時候你能輕易地找到下家嗎？這一點，尤其是那些郊區(qū)盤的客戶可以好好思考，可別到了該變現(xiàn)的時候傻眼了。
三年時間太長，任何政策上的變動都可能出現(xiàn)，如二套房首付60%以上，首套房30%以上，然后利率再次提高到7以上，如營業(yè)稅2年減免改為5年減免，如個人所得稅按照差額的20%征收，如增值稅按照商業(yè)地產的30%或60%征收，如此，你的二手房交易稅費一項就可能達到35%左右，這還不算后期的房地產稅等持有環(huán)節(jié)的稅費征收等。
更要命的是再來一次嚴厲限購。
此外，房價暴漲之后，政府必然會釋放更多的土地來增加供給，以此來改變未來市場預期，但如此一來，又會導致未來兩三年內土地供應大增，未來的一手房投放量大幅增加，到那個時候，就不再是現(xiàn)在的供不應求，而是供大于求，
到那時，你的房還能是個香餑餑嗎？
看看，提高稅費和限購，會減少未來的市場需求，提高稅費會提高未來的交易成本，如此一來，如果你的房價上漲50%左右，算上三年的月供支出，你基本掙不到錢，如果上漲一倍，可以掙一點錢，但在變現(xiàn)的時候也會面臨客戶稀少的問題，再加上未來三年供應增加，供求關系就會逆轉，到那時，你再變現(xiàn)，還會像現(xiàn)在這么好變嗎？
如果你在08年、09年賣過房，或者說你在2011、2012、2014、2015這四年賣過二手房，你就會知道，當市場不好或政策限制的時候，你想把升值的房產變現(xiàn)并不容易，有時候需要半年，有時候需要一年，有時候需要更長時間，這對于那些急需要錢的投資者來說簡直是一種煎熬。
事實上，在2006年到2016年這10年間，真正容易出手變現(xiàn)的時間只有三次，第一次是2010年上半年，2013年的下半年，還有就是2016年的下半年，除此之外，都不容易變現(xiàn)，即使能變現(xiàn)也是以犧牲巨大利潤為代價的。
很多人，都想在房產投資上掙到錢，但是，在目前的情況下，能在房產投資上掙到錢的不足5%。
和炒股一樣，大多數(shù)人都成了墊腳石，只有塔尖上的少數(shù)人能夠掙到大錢，全身而退的就更少了。
而這一批人很早以前都掃貨進場了，現(xiàn)在都已經隱退或正在悄悄地出貨，按照他們的話說，現(xiàn)在是最佳的變現(xiàn)時間，而不是最佳的進場時機。
