商業(yè)地產(chǎn)市場去庫存為主 新興業(yè)態(tài)打造特色產(chǎn)品線
在中國經(jīng)濟(jì)宏觀層面下，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革引領(lǐng)的中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)， 2016年，中國商業(yè)地產(chǎn)市場風(fēng)起云涌。雖然在去年樓市“去庫存”刺激下，供需情況整體有所好轉(zhuǎn)，但商業(yè)地產(chǎn)庫存規(guī)模大的現(xiàn)狀并沒有根本性改善，商業(yè)地產(chǎn)市場仍面臨存量大、同質(zhì)化競爭加劇的局面。
據(jù)中國指數(shù)研究院近日發(fā)布《2016中國商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展年報(bào)》報(bào)告顯示，主要從三大全國商辦市場、全國辦公樓市場、全國商業(yè)營業(yè)用房市場方面分別展出2016年市場數(shù)據(jù)及運(yùn)營模式。
2016年大背景之下，商業(yè)地產(chǎn)投資增速加快、新開工降幅收窄較2015年小幅下降，銷售面積增幅顯著擴(kuò)大，從供應(yīng)端來看，由于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)存量大，市場以庫存去化為主，2016年新開工面積占比較2015年下降1.6個(gè)百分點(diǎn)至17.2%，為近5年首次出現(xiàn)下降；2012-2016年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資占商品房比重逐年提升，由17.7%提升4.1個(gè)百分點(diǎn)至21.8%，企業(yè)投資逐步轉(zhuǎn)向去化較好的一二線城市，雖然行業(yè)以去庫存為主，但這些城市土地、開發(fā)成本不斷提升，致2016年開發(fā)投資仍較2015年小幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。從需求端來看，由于近年企業(yè)持有商業(yè)地產(chǎn)的意愿加強(qiáng)，加上住宅庫存去化情況整體好于商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)銷售面積占比自2014年起呈小幅下降態(tài)勢，由2014年的9.6%下降至2016年的9.3%。
從供應(yīng)端來看，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資增速提升，新開工降幅收窄。與2015年相比，2016年，全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅擴(kuò)大3.3個(gè)百分點(diǎn)至7.5%；新開工同比降幅收窄8.9個(gè)百分點(diǎn)至1.3%。具體來看，2016年，全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資增幅擴(kuò)大6.6個(gè)百分點(diǎn)至8.4%，新開工面積降幅收窄9.2個(gè)百分點(diǎn)至0.9%；辦公樓開發(fā)投資同比增幅收窄4.9個(gè)百分點(diǎn)至5.2%，新開工面積同比降幅收窄8.3個(gè)百分點(diǎn)至2.3%。
從城市發(fā)展角度來看，一線及熱點(diǎn)二線城市土地市場需求旺盛，三四線城市以去庫存為主基調(diào)。2016年，全國商辦用地成交總價(jià)前50宗項(xiàng)目中，37宗來自一線城市，其余均來自熱點(diǎn)二三線城市，其中杭州、武漢各3宗，常州、濟(jì)南、南京、南昌、涼山、珠海、蘇州各1宗；一線及熱點(diǎn)二線城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好，經(jīng)濟(jì)活力突出，人口導(dǎo)入量大，市場需求旺盛，成為開發(fā)商拿地投資的熱點(diǎn)區(qū)域。而三四線城市受高庫存影響，企業(yè)擴(kuò)張意愿不強(qiáng)，市場仍以庫存去化為主基調(diào)。
從代表城市辦公樓新開工規(guī)模來看，2016年，北京、上海新開工面積繼續(xù)領(lǐng)跑，兩城市新開工規(guī)模均超300萬平方米，這些城市金融、服務(wù)、科技等產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，辦公樓市場需求大；從代表城市新開工面積同比增幅來看，上海同比增幅超兩成，重慶由降轉(zhuǎn)增，同比增長2%，天津同比降幅超八成。
2016年，多數(shù)城市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金變化平穩(wěn)，一、二線城市租金分化仍明顯。從各代表城市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金情況來看，2016年，除廣州外，一線城市租金水平仍保持高位，其中，北京市一季度租金高達(dá)424.9元/平米/月；二線城市中杭州、天津、南京租金均超110元/平米/月。各代表城市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金變化相對平穩(wěn)，成都寫字樓市場供過于求，為各代表城市中唯一租金自2013年一季度起持續(xù)下跌的城市，2016年第三季度租金為72元/平米/月，環(huán)比跌幅為1.2%。
2016年，優(yōu)秀房企通過打造特色產(chǎn)品線、提升運(yùn)營管理水平、加強(qiáng)品牌建設(shè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展，行業(yè)內(nèi)值得關(guān)注與借鑒的如：吾悅品牌是新城控股旗下城市綜合體項(xiàng)目品牌，涵蓋三大產(chǎn)品線，根據(jù)不同客群、區(qū)位進(jìn)行產(chǎn)品差異化定位。此外，12月，中海商業(yè)全域商辦資產(chǎn)管理品牌旗艦——COOC中海商務(wù)發(fā)布，為有縱深需求的租戶提供全面的商辦綜合解決方案，提升物業(yè)估值，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理增值。
2016年，商業(yè)地產(chǎn)存量大，同質(zhì)化競爭加劇，結(jié)構(gòu)性問題突出。優(yōu)秀地產(chǎn)企業(yè)通過打造特色產(chǎn)品線、提升運(yùn)營管理水平、加強(qiáng)品牌建設(shè)、借助資本力量實(shí)現(xiàn)發(fā)展；在發(fā)展模式方面，通過打造大資管平臺(tái)、與金融結(jié)合等，實(shí)現(xiàn)開發(fā)模式向資產(chǎn)管理模式轉(zhuǎn)變與升級；在發(fā)展方式方面，通過聯(lián)合與收并購實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)、共贏發(fā)展；此外，聯(lián)合辦公作為商業(yè)地產(chǎn)的新形態(tài)，發(fā)展加速，實(shí)現(xiàn)存量盤活與辦公形式創(chuàng)新。
房企通過聯(lián)合地鐵、基建類企業(yè)，緊抓地鐵上蓋業(yè)務(wù)機(jī)遇。2016年，優(yōu)秀房企通過與地鐵、基建類企業(yè)合作，為自身住宅、商辦類業(yè)務(wù)找到好的落地平臺(tái)，以合理價(jià)格獲得優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源，從而實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)更好地發(fā)展。
