房地產(chǎn)稅來了 個人負擔(dān)得起嗎?
日前，一篇名為《房地產(chǎn)稅快來了！2017年房價終于要跌了？》的文章將房地產(chǎn)稅再次引入人們的視線中。
有媒體也報道了這樣一則新聞：中國社會科學(xué)院的專家建議，率先在一二線房地產(chǎn)熱點城市開征房地產(chǎn)稅，并認為現(xiàn)在是最佳時機。
專家的建議還包括：先在房價上漲過快的一二線城市開征房地產(chǎn)稅，再向全國推行。初步建立之時，征稅起點可以高一些、稅率低一些，門檻寬一些，像其他國家一樣，通過一段時間將房地產(chǎn)稅制度完整地建立起來。
那么個人真的能承擔(dān)的來嗎？
對于征收房地產(chǎn)稅，目前有較大的爭議
爭議
01
該不該征？
我國現(xiàn)行稅制體系中，只有“房產(chǎn)稅”，僅限于單位和個人的經(jīng)營性房地產(chǎn)。而房地產(chǎn)稅包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅等。
房地產(chǎn)稅到底應(yīng)不應(yīng)該征收？諸如美國、加拿大、日本等國家，土地屬于私有，因為土地增值，附著于土地之上的房屋也跟著升值，地方政府會向房屋持有人征收房地產(chǎn)稅。
但是中國的土地歸國有，老百姓擁有的只是房屋的所有權(quán)和使用權(quán)，對土地只有70年的使用權(quán)，租金已經(jīng)在買房時一次性交付。后期增值的是土地，房屋因為老化破損不僅不升值還貶值，既然貶值就不應(yīng)該征收房產(chǎn)增值稅。
對此，經(jīng)濟學(xué)家賈康認為：土地出讓金是地租，以土地終極所有權(quán)為經(jīng)濟依據(jù)去征收地租。征稅有一個公權(quán)力的背景，是以政治上的權(quán)力為背景的依法強制征收。租和稅在各個經(jīng)濟體實際都是各行其道，不是兩者只能取其一的關(guān)系。
爭議
02
能否調(diào)控房價？
以調(diào)控房價和收入分配為由征收房地產(chǎn)稅，理由不充分。因為房價和收入分配受到諸多復(fù)雜因素的影響，房地產(chǎn)稅只是影響因素之一，最終是否有效或者影響程度有多大是難以評估的，這就使調(diào)控房價或者收入再分配的政策目標(biāo)變得模糊不清。
從增加地方稅收的角度，房地產(chǎn)稅短期難以替代土地財政。由于較高的豁免設(shè)置、較低的累計稅率設(shè)置、大量房產(chǎn)難以統(tǒng)計和確權(quán)、真實城鎮(zhèn)化率較低等因素，即使開征個人住房房產(chǎn)稅，短期內(nèi)也難以替代土地出讓收入。
另外，目前樓市出現(xiàn)嚴重分化，人口流失的中小城市房屋嚴重過剩，賣不出去、租不出去，如果開征房地產(chǎn)稅，勢必對這些城市的經(jīng)濟產(chǎn)生巨大負面作用，有可能導(dǎo)致房屋庫存量進一步上升。在一線和強二線由于供不應(yīng)求，一致性預(yù)期下房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁，推高房價和房租；在三四線城市，房地產(chǎn)稅將抑制改善性和投資性需求，僅剩城鎮(zhèn)人口增加和棚改動遷兩個途徑去庫存，去化周期大幅延長。
爭議
03
如何征收？
首先是房屋性質(zhì)問題。由于歷史遺留原因，現(xiàn)存房改房、福利房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟適用房、集資房、兩限房等不同類型的房屋，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)差別大，稅基不統(tǒng)一。
其次是征收標(biāo)準問題。關(guān)于征稅范圍、計稅依據(jù)、稅率制定，以及稅收減免等課稅細節(jié)的制定還存在爭議。在中國，住房保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，要考慮以免稅條款對應(yīng)住房基本保障、設(shè)計扣除“第一單位”的具體標(biāo)準，具體而言是按人均面積扣，還是按套數(shù)扣，是有爭議的。社科院曾經(jīng)提出方案，設(shè)計為人均40平米，但也有不同意見，立法中大家需尋求最大公約數(shù)。有人會認為應(yīng)60平米，有人會認為應(yīng)該從第一套房扣除，但也有人說扣除第一套房會催生離婚潮。也有建議以單親家庭第一套房、雙親家庭前兩套房扣除，從第三套房開始征。然而，究竟設(shè)定怎樣的標(biāo)準較為合理，目前也難以達成一致。
房地產(chǎn)稅開征還需要充分考慮支付能力。無論房地產(chǎn)稅開征多么有必要，能不能落地與納稅人的支付能力有著密切的關(guān)系。房價和收入比不合理，影響的不僅僅是購房能力。不合理的房價和收入比，也會直接影響房地產(chǎn)稅的順利開征。
比如北京市西北四環(huán)附近的住房，十多年前一平方米的價格大約是五六千元。購房者如果有首付的支付能力，且月收入大約在五六千元的水平上，那么這樣的家庭大概能買得起相應(yīng)面積的住房。而今，同樣的住房，價格卻扶搖直上達到一平方米10萬元左右。如果是100平方米的住房，那么他要重新購置這樣的住房，就要支付大約1000萬元。如果要按照評估價為基礎(chǔ)征收房地產(chǎn)稅，那么他能付得起嗎？
假定上述住房評估價為1000萬元，按照0.5的系數(shù)折算之后為500萬元，再乘以稅率（假設(shè)為1%），那么他一年就要支付5萬元的房地產(chǎn)稅。如果稅率進一步下調(diào)為0.5%，他也要支付2.5萬元的房地產(chǎn)稅?？赡苡腥藭f，相對于房價，這只是九牛一毛，但是，不要忘了，他每年所支付的物業(yè)費可能只有兩三千元?，F(xiàn)實中，物業(yè)費的征收經(jīng)常遇到問題，那么，負擔(dān)更重的房地產(chǎn)稅呢？我們不能不小心謹慎。如果個人負擔(dān)不起房地產(chǎn)稅，那么欠稅是必然的選擇。
爭議
04
或至房價下跌？
房地產(chǎn)稅作為最近一年大家討論最為激烈的話題。普遍都認為房地產(chǎn)稅的出臺有利于控制房價，這個深得民心的觀點，讓百姓對房地產(chǎn)稅的期望也越來越高。
通常對于房產(chǎn)稅能夠抑制房價上漲的解釋是：有了房地產(chǎn)稅，持有多套房的成本將大增，準備購買多套房子的投機者躑躅不前和已經(jīng)擁有多套房的投機者倉皇拋售。這樣一來，相當(dāng)于增加了供應(yīng)，減少了需求，而一項商品供應(yīng)量增加，需求減少勢必引發(fā)降價。那么，房地產(chǎn)稅究竟能不能夠抑制房價上漲呢?
央行貨幣政策委員、北京國民經(jīng)濟研究所所長樊綱認為，只有百分之零點幾的房產(chǎn)地稅當(dāng)然不管用，如果像美國一樣到了3%-4%的房地產(chǎn)稅肯定能起作用。
此前，原國家稅務(wù)總局副局長許善達曾表示，中國的房地產(chǎn)稅，是土地國有制下對私人住宅征收的財產(chǎn)稅，這在國際上難以找到借鑒先例。即便將來全面開征，規(guī)模也遠不及私有制下的房地產(chǎn)稅規(guī)模大小。
賈康則認為，不能說房地產(chǎn)稅這一因素決定了房價。如果說房地產(chǎn)稅跟房價沒有關(guān)聯(lián)，這個觀點不成立，稅負在住房的保有環(huán)節(jié)從無變有，會影響、引導(dǎo)方方面面有關(guān)主體的經(jīng)濟行為及選擇，進而影響房價。
