燕郊房市的火與亂
出去放炮！還有什么比這更讓人高興的！”２月１１日凌晨，在河北省燕郊鎮(zhèn)一個(gè)小區(qū)維權(quán)群里，業(yè)主們難掩激動。
就在一個(gè)多小時(shí)前的２月１０日，燕郊近萬名業(yè)主的房產(chǎn)落宗問題有了基本解決方案。
２月１０日晚１０時(shí)許，燕郊鎮(zhèn)所在的三河市政府連夜擬定了《關(guān)于不動產(chǎn)登記工作的通告》，其中稱，凡依法獲得《房屋所有權(quán)證》的業(yè)主，可直接持《房屋所有權(quán)證》辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，《不動產(chǎn)登記證書》所記載信息，以《房屋所有權(quán)證》（以下簡稱“房產(chǎn)證”）信息為準(zhǔn)。
這份通告迅速被轉(zhuǎn)發(fā)到了燕郊各個(gè)小區(qū)的維權(quán)群或業(yè)主群里。
事情源自２０１６年１１月三河市國土資源局發(fā)布的《關(guān)于實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)事項(xiàng)的公告》。該公告稱，２０１６年１２月１日開始，由不動產(chǎn)登記部門統(tǒng)一受理房屋、土地、林地等各項(xiàng)不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，由市國土資源局頒發(fā)《不動產(chǎn)權(quán)證書》和《不動產(chǎn)登記證明》。在權(quán)利人依法辦理變更登記、轉(zhuǎn)移登記等不動產(chǎn)登記時(shí)，更換新的《不動產(chǎn)權(quán)證書》。
也就是從２０１６年１２月１日起，在燕郊購買了商品房的居民發(fā)現(xiàn)，當(dāng)自己拿著明確標(biāo)明７０年產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)證去不動產(chǎn)登記中心進(jìn)行登記時(shí)，卻被告知房產(chǎn)無法落宗無法登記，原因是房屋所在的土地性質(zhì)在國土資源部門的登記信息為工業(yè)用地或綠化用地或集體用地等。
所謂落宗，通俗而言，是指在執(zhí)行不動產(chǎn)登記后，房產(chǎn)證和土地證合二為一，房屋和土地必須關(guān)聯(lián)，在國土局備案的土地的屬性、用途、年限，必須和地面建筑物的相關(guān)信息一致。房屋和土地關(guān)聯(lián)的過程，就是落宗。商品住房的土地性質(zhì)必須是住宅用地，否則無法關(guān)聯(lián)。
“我的房產(chǎn)證上清楚地寫著土地性質(zhì)國有，用途住宅，使用年限２００１年至２０７１年。但國土資源局查詢的結(jié)果，這塊地卻是集體用地。”東方御景小區(qū)的業(yè)主張先生向法治周末記者出示了他的房產(chǎn)證。
不少人正在進(jìn)行的二手房交易因無法落宗被迫停止，有人想要通過抵押房產(chǎn)貸款進(jìn)而緩解資金壓力的想法也被迫中斷。
手里的大產(chǎn)權(quán)證似乎一夜之間變成了一張廢紙，在２０１６年１２月１日至２０１７年２月１０日的７２天里，這些業(yè)主對房屋除了擁有居住權(quán)，其余的抵押權(quán)、交易權(quán)都無法實(shí)現(xiàn)。
“無法落宗”這塊骨牌
農(nóng)歷新年沒過完，燕郊多個(gè)小區(qū)的近千名業(yè)主就在因落宗問題進(jìn)行維權(quán)，這也引發(fā)了全國自下而上的關(guān)注。
２月８日當(dāng)天，三河市副市長劉增祿在針對這一問題的現(xiàn)場辦公會上首次發(fā)聲，稱房產(chǎn)證寫的房屋和土地是什么性質(zhì)，就是什么性質(zhì)，并承諾當(dāng)周內(nèi)多數(shù)小區(qū)都能正常落宗。在２月９日國務(wù)院新聞辦組織的發(fā)布會上，國土資源部部長姜大明還因此接受了記者采訪。
于是，有了三河市政府２月１０日（周五）連夜作出的解決方案。
２月１３日，方案出臺后的第一個(gè)工作日，三河市不動產(chǎn)登記中心里擠滿了拿著房產(chǎn)證咨詢落宗事宜的人。
“沒得到準(zhǔn)信，心里還是不踏實(shí)?！币幻叭プ稍兊难嘟紭I(yè)主說。
“差點(diǎn)因?yàn)槁渥诘氖聝簩?dǎo)致我個(gè)人違約?！睎|方御景小區(qū)的張先生，目前正身處一個(gè)先賣燕郊房后買北京房的連環(huán)單，他也等著自己小區(qū)能落宗的確切消息。去咨詢之后發(fā)現(xiàn)，東方御景小區(qū)的測繪工作還沒做完，需要等兩天之后才能預(yù)約不動產(chǎn)登記。
張先生在２０１６年１１月底簽的賣房合同，并同步簽了在北京的買房合同。賣房的合同簽了之后，去銀行辦理解抵押時(shí)，被告知需要提供不動產(chǎn)權(quán)證書；當(dāng)他去三河市不動產(chǎn)登記中心要求更換新的不動產(chǎn)權(quán)證書時(shí)，工作人員稱，他的房子無法落宗，因而不能換證。
無法落宗，房子就無法辦理解抵押；無法解抵押，房子買賣的流程就走不下去。
直到２０１６年２月１０日，張先生只拿到了出售燕郊這套房子的２５萬元定金，早應(yīng)由買家支付的首筆首付款遲遲未到賬，因?yàn)橘I家擔(dān)心，落宗的問題一旦無法解決，房子就無從過戶。
拿不到首付款，張先生就無法支付買房環(huán)節(jié)的首付款，而合同約定，張先生必須在２０１７年３月之前繳納首付，否則就要支付購房總價(jià)的２０％作為違約金。
此前，無法落宗的信息就像推到了多米諾骨牌的第一張牌，引發(fā)了一系列的連鎖反應(yīng)。
這樣的連鎖反應(yīng)出現(xiàn)在不少燕郊業(yè)主身上。
燕郊，這個(gè)離北京天安門大約４０公里的地方，在過去十多年里承接著北京數(shù)十萬的外溢人口，這里也是不少人在北京買房的跳板。
因此，燕郊的二手房買賣市場尤為活躍，在小鎮(zhèn)的主干道附近，隨處可見二手房中介的招牌。但即便是消息靈通的中介，在２０１６年年底之前也不知道，燕郊的房子會存在無法落宗進(jìn)而無法過戶的可能。
“我們之前有一個(gè)客戶因?yàn)闊o法落宗，來找我們維權(quán)，但這件事情并非中介能左右的。后來業(yè)主無奈跟其他人一起到政府維權(quán)了?！毖嘟嫉囊幻康禺a(chǎn)中介告訴法治周末記者。
在三河市政府沒有出臺解決方案之前，最為焦心的正是那些房屋正在買賣程序之中的業(yè)主。
也因而，張先生和他的幾位鄰居在２月１３日一大早就沖到了三河市不動產(chǎn)登記中心，希望親耳聽到工作人員說，自己的房子確定能落宗。
炒房和土地指標(biāo)騰挪
２月１１日凌晨燕郊的炮聲，很容易就飄到了只有一河之隔的北京市通州區(qū)。潮白河是通州和燕郊的分界線。
正因?yàn)檫@樣的距離優(yōu)勢，燕郊房地產(chǎn)市場被爆炒，房價(jià)在過去十多年里漲了將近十倍，燕郊有著“炒房第一鎮(zhèn)”的名頭。
北京市民劉女士早年就關(guān)注燕郊的市場，她告訴法治周末記者，燕郊的房子在２００２年時(shí)還不到２０００元／平方米，隨后受奧運(yùn)會影響、受京津冀一體化影響、受北京市行政副中心落點(diǎn)通州的影響，燕郊房價(jià)一路上漲。
２０１１年，張先生在東方御景小區(qū)購買了一套二手房，９５平方米，總價(jià)７０萬元，均價(jià)不到８０００元／平方米。
“我買燕郊的房時(shí)還認(rèn)真看了賣家的一手房合同以及相關(guān)資料，五證齊全，而且我買房時(shí)辦理過戶什么的都很順利?！睆埾壬嬖V記者。
２０１６年１１月底，他出售該處房產(chǎn)的總價(jià)超過了２００萬元。兩個(gè)多月后，東方御景小區(qū)在鏈家網(wǎng)的掛牌價(jià)已超過３萬元／平方米。
２月１２日，在燕郊的一家房產(chǎn)中介門口，法治周末記者看到，燕郊另外一個(gè)知名小區(qū)福成小區(qū)的二手房掛牌價(jià)也已在２５０００元／平方米。
就在落宗的事情基本得到解決之后，燕郊的一個(gè)維權(quán)群里就有人在問：“落宗事件之后，咱小區(qū)有賣房的嗎？這個(gè)事情會影響房價(jià)嗎？”
有人擔(dān)心，落宗事件會影響房價(jià)上漲的趨勢，進(jìn)而影響自己可以拿到的價(jià)差。
燕郊房地產(chǎn)市場之熱，也是此次落宗事件爆發(fā)的重要背景。但是，可做住宅開發(fā)的土地是有限的，而隨著北京人口的增多，對燕郊房屋的需求是不斷增長的。
“為什么燕郊此前會出現(xiàn)大量的房產(chǎn)無法落宗？其實(shí)背后就是土地指標(biāo)的問題?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉告訴法治周末記者。
張大偉透露，全國各地每年都有一個(gè)根據(jù)５年規(guī)劃確定的開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)，根據(jù)開發(fā)指標(biāo)和１８億畝土地紅線指標(biāo)確定開發(fā)量，比如三河市，每年都會從上級政府得到一個(gè)可以開發(fā)的土地的量，每年大約在１５０公頃至２００公頃。
“一般住宅用地比例只有１０％至１５％。另外包括教育、醫(yī)院等公共資源的土地使用比例一般是１５％至２０％。剩下的就是工業(yè)、礦業(yè)用地、商業(yè)服務(wù)用地等?！睆埓髠シ治龅?，但是燕郊這個(gè)地方，根本用不了那么多的工業(yè)或者商業(yè)用地，開發(fā)商不要，反而是搶著買住宅用地。地方政府就會存在先上車后補(bǔ)票的情況，把部分土地的非住宅用途變成住宅用途，落宗風(fēng)波的出現(xiàn)，就是因?yàn)橥恋刂笜?biāo)騰挪變更過程中出了問題。
土地指標(biāo)的問題只有燕郊才存在嗎？
“當(dāng)然不是。各地都有土地指標(biāo)，燕郊的問題在全國大城市圈的周圍都會有?！睆埓髠フf。
幾百個(gè)公章誰蓋的？
房產(chǎn)律師徐西華告訴法治周末記者，從法律上來說，房產(chǎn)證上如果是７０年大產(chǎn)權(quán)，那么房屋所在土地一定是住宅用地，工業(yè)用地或集體用地等其他用途的土地上的房屋不可能辦下來７０年的房產(chǎn)證。至于燕郊為什么會出現(xiàn)“國土部門顯示土地是非住宅用地，但房產(chǎn)證顯示是住宅用地”的情況，就要問政府部門了。
記者試圖向三河市政府負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記的相關(guān)負(fù)責(zé)人詢問，此次大量的有房產(chǎn)證的房產(chǎn)無法落宗，是由于土地用途改變過程中各部門的信息溝通問題所致還是其他原因，但該負(fù)責(zé)人的電話始終無人接聽。
“如果土地用途沒有改變，但相關(guān)政府部門給工業(yè)用地或集體用地上的房子辦出了７０年的大產(chǎn)權(quán)證，那問題就嚴(yán)重多了?！毙煳魅A說。
房產(chǎn)專家陳寶存曾在河北省的多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司任高管，他對燕郊房產(chǎn)落宗風(fēng)波的分析是：“燕郊的土地本來大多就是工業(yè)用地，在出于種種原因土地用途從非住宅用地變成住宅用地的過程中，由于以往未進(jìn)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，房管部門和國土部門之間并非及時(shí)溝通信息、及時(shí)統(tǒng)一信息，從而導(dǎo)致出現(xiàn)了現(xiàn)在的情況?！?
陳寶存說，在２００４年施行土地招拍掛制度以前，土地出讓方式是協(xié)議出讓，那時(shí)候如果土地的用途需要改變，基本上開發(fā)商只需要跟規(guī)劃部門打個(gè)報(bào)告即可。由于國土資源部門和規(guī)劃部門、建設(shè)部門之間信息長時(shí)間沒有及時(shí)對接，２００４年之前，土地用途改變的信息很多并沒有在國土部門備案。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度可以解決這種信息不統(tǒng)一的問題。
“２００４年，土地招拍掛制度實(shí)施之后，土地要想改變用途，由工業(yè)用地或集體用地變?yōu)樽≌玫兀枰扔梢?guī)劃部門做更改計(jì)劃，然后通過人大審批，再由國土部門把土地收上來之后，重新招拍掛出讓。但是可能地方政府在執(zhí)行過程中并沒有那么規(guī)范，導(dǎo)致國土資源部門的相關(guān)信息并不是最新的。因此，燕郊這次不動產(chǎn)登記的工作歸口到國土資源部門之后，發(fā)現(xiàn)很多已經(jīng)開發(fā)成住宅的土地在國土部門的信息還是工業(yè)用地或其他用地?！标悓毚娣治龅?。
張大偉也認(rèn)為，對于那些能夠辦下來房產(chǎn)證的燕郊房產(chǎn)而言，購房者真金白銀買的房，開發(fā)商不參與產(chǎn)權(quán)的確定，不可能偽造公文，產(chǎn)權(quán)變更過程中，幾百個(gè)公章是誰蓋的，所以這事的錯誤方很清晰?，F(xiàn)在三河市的領(lǐng)導(dǎo)也冤枉，他們這是給之前的領(lǐng)導(dǎo)的行為“買單”。
２月１２日晚間，三河市國土資源局發(fā)布通告稱，該部門正在逐一完成相關(guān)小區(qū)的測繪工作，測繪工作完成之后，就可以受理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。
但無論是什么原因，過去兩個(gè)多月里，不少燕郊的業(yè)主的的確確因無法落宗而難以交易。如果有業(yè)主因?yàn)椤奥渥凇眴栴}被迫出現(xiàn)違約、需要支付違約金，這部分損失，有無途徑得到補(bǔ)償？
北京圣運(yùn)律師事務(wù)所主任王優(yōu)銀告訴法治周末記者，如果開發(fā)商在開發(fā)過程中明知土地有瑕疵，在非住宅用地上蓋房子，并通過非法手段最終辦下房產(chǎn)證，那么業(yè)主可以向開發(fā)商索賠；如果開發(fā)商是在土地用途進(jìn)行合法變更之后進(jìn)行的開發(fā)，由于政府部門之間信息溝通不暢導(dǎo)致無法落宗，那么業(yè)主可以直接向政府申請國家賠償，若政府不予賠償，還可以通過行政訴訟的方式要求國家賠償。
環(huán)京地區(qū)的房產(chǎn)亂象
“燕郊這次風(fēng)波中的房子有房產(chǎn)證，問題肯定能解決。但是在燕郊、大廠、香河、固安等北京周邊，還有很多房子什么證件都沒有，就開始蓋，開始賣了，不少項(xiàng)目賣了很多年都辦不下來房產(chǎn)證。”陳寶存說。
２月１３日，當(dāng)東方御景小區(qū)的張先生等人拿著自己的房產(chǎn)證去三河市不動產(chǎn)登記中心確認(rèn)何時(shí)能落宗時(shí)，信息大廈小區(qū)的多名業(yè)主正舉著Ａ４紙打印的標(biāo)語在政府門外維權(quán)，希望被政府部門關(guān)注，這個(gè)小區(qū)交房多年仍辦理不下來房產(chǎn)證。
陳寶存說，在環(huán)京地區(qū)，從拿地到建設(shè)再到銷售環(huán)節(jié)，都存在這樣那樣的不可回避的問題。
“這次燕郊落宗事件更多反映的是土地問題。環(huán)京地區(qū)的土地出讓過程一直比較亂，此前在香河曾經(jīng)出現(xiàn)過一個(gè)案例，香河縣政府公開招拍掛的土地，竟然不是可以出讓開發(fā)的土地?！标悓毚婊貞浀馈?
這件事情發(fā)生在２０１０年前后。２０１０年９月，五礦和萬科以公開拍賣方式獲得河北省香河縣土地，建設(shè)五礦萬科歡慶城。在２０１１年３月一期產(chǎn)品開始銷售之后，國土部門的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，河北省政府批準(zhǔn)該土地實(shí)際用途為“新民居建設(shè)周轉(zhuǎn)用地”，而非公開拍賣時(shí)所稱的“開發(fā)建設(shè)”。
五礦萬科歡慶城因此被叫停。
“五礦和萬科通過合法的拍賣手續(xù)，拿到了一塊‘違規(guī)’的地?！标悓毚嬲f。
而在建設(shè)環(huán)節(jié)，開發(fā)商私自更改規(guī)劃等問題也不少見。
２０１５年，燕郊住建局原局長郭光東因受賄等問題被判處有期徒刑１３年，判決書披露的信息顯示，三河華遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司因第一期項(xiàng)目建筑面積與總規(guī)劃設(shè)計(jì)不一致，導(dǎo)致二期不能施工建設(shè)，該公司總經(jīng)理喬某向郭光東尋求幫助，并在事成后給了郭光東２０萬元的好處。
然而，即便環(huán)京區(qū)域有著這樣那樣的問題，在北京房價(jià)動輒超５萬／平方米的現(xiàn)實(shí)之下，距離北京直線距離并沒有那么遠(yuǎn)的燕郊等地，仍然有很大的吸引力。
各地的土地指標(biāo)仍在，京津冀周邊的房產(chǎn)需求又太旺盛，未來還會不會再出現(xiàn)土地指標(biāo)騰挪、土地用途變更導(dǎo)致的種種問題？
