2000億資金砸進(jìn)房地產(chǎn)，什么信號？
近日，北京市土地市場迎來了春節(jié)之后的第一場土地拍賣，兩塊房山的住房用地被掛牌，吸引了諸多房企參加，開啟了房地產(chǎn)拍賣的序章。以農(nóng)歷新年來算，今年的土地拍賣才剛剛開始，從陽歷新年來算，其實(shí)也剛剛才過兩個月不到，在這樣短的時間內(nèi)，實(shí)際情況如何呢？
根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道的消息，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2月16日，25家企業(yè)拿地金額超過20億，合計耗資1951.63億拿地；其中12家企業(yè)拿地超過50億。因?yàn)榇汗?jié)土地供應(yīng)減少，所以預(yù)期后續(xù)房企依然會增加拿地金額，在2016年收獲歷史上銷售面積與銷售金額最大后，房企補(bǔ)充土地的積極性明顯較高，即使在調(diào)控影響下，各地供應(yīng)出的土地依然未出現(xiàn)流標(biāo)等明顯降溫現(xiàn)象。標(biāo)桿房企對熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)地塊拼搶積極。
看到這樣的數(shù)字，不少朋友開始疑惑，不是說房子要回歸居住屬性了嗎？怎么開年一個半月，2000億拿地，這是什么信號？
一、地價與房價的關(guān)系
說到這個問題，我們不妨就要先說說，房地產(chǎn)的價格和土地價格的關(guān)系究竟是什么？根據(jù)著名的革命導(dǎo)師馬克思在其著作《資本論》第三卷中的理論，房地產(chǎn)的價格為什么會上漲，并不是因?yàn)榉孔颖旧淼脑?，因?yàn)樯唐贩孔鳛橐粋€商品，其隨著時間的推移是不可避免的存在著折舊的問題，但是因?yàn)榉孔邮巧w在特定的土地之上的，但是土地?zé)o論是位置還是區(qū)塊，甚至是周圍的環(huán)境都是獨(dú)一無二的，所以房地產(chǎn)的價格的上漲，遠(yuǎn)不是房子價格上漲所導(dǎo)致的，而是由其所占據(jù)的土地所決定，房價上漲歸根結(jié)底還是土地價格的上漲。
這可以說是房地產(chǎn)價格漲價的一個根本邏輯，那么再回歸到我們的實(shí)際生活之中來，我們現(xiàn)在總是在各種新聞報道里面聽到，某某地王出現(xiàn)，某某天價拿地等等，聽得讓人心驚膽戰(zhàn)，那么在我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)價格中，土地究竟占了多少呢？瀚哥查了很多的論文和資料，其中有一種計算方式在業(yè)內(nèi)大家還是比較認(rèn)可的，這個算法是第一財經(jīng)日報在2015年通過數(shù)據(jù)分析，得出了一個房地產(chǎn)的價格中地價與房價之間比例的一個計算公式。
根據(jù)該公式：房價=土地成本（30%）+開發(fā)費(fèi)用（10%）+建安成本（20%）+稅費(fèi)（15%）+利潤（25%）。
在這個公式中，開發(fā)費(fèi)用、建安成本、稅費(fèi)基本上在同一個地方變化并不會太大，因此，土地也就自然而然成為了影響房價的重要影響因素。
二、為什么開發(fā)商還要瘋狂拿地？
相信大家對于去年房地產(chǎn)價格的上漲依然是記憶猶新吧，去年930新政之后，各個主要一二線城市都開始采用了限購的措施，終于讓一路瘋漲的房地產(chǎn)價格變得稍微和緩一點(diǎn)，這條韁繩終于被握緊了。各個熱點(diǎn)城市的房價開始進(jìn)入了有價無市的橫盤狀態(tài)，銷售變得比較萎靡。
到了去年年底，又發(fā)話說：房子是用來住的，不是用來炒的。越來越多的證據(jù)表明，房地產(chǎn)回歸到居住屬性的趨勢正在形成，但是為什么年后作為房地產(chǎn)價格風(fēng)向標(biāo)的土地市場卻是紅火不減當(dāng)年，2000個億就像玩一樣扔了進(jìn)去，讓人有些瞠目結(jié)舌。
不過，說到這里，瀚哥不禁想起了自己一個開發(fā)商朋友的話，瀚哥因?yàn)橐恢痹诮鹑陬I(lǐng)域工作，因?yàn)楣ぷ鞯脑蛞舱J(rèn)識了不少開發(fā)商的朋友，在一次聚會上大家在問一個中小房產(chǎn)商朋友，為什么房地產(chǎn)企業(yè)都那么喜歡拿地呢？
那個朋友感慨道：誰不知道現(xiàn)在房價高，政策管得嚴(yán)，做房子沒那么容易，但是所有人都知道房地產(chǎn)這個東西，不拿地是死，拿地也是死，不拿地項(xiàng)目鏈條斷了現(xiàn)在就要死，拿地的話有些土地儲備作為保證，至少死的慢一點(diǎn)，如果有那么幾分運(yùn)氣熬到了其他房地產(chǎn)企業(yè)撐不下去的時候，說不定就活了。
瀚哥認(rèn)為這句話說得還是比較中肯的，對于一個房地產(chǎn)商而言，其開發(fā)房子絕對不是一錘子買賣，相比于一般的企業(yè)，一個周期快的話幾個月，慢的話也就一年之內(nèi)就能做完項(xiàng)目，但是房地產(chǎn)卻不是這么回事，一般房地產(chǎn)的開發(fā)周期都要2-3年，所以如果一個樓盤預(yù)計2018年要開盤，那么2015年左右這個樓盤的地就應(yīng)該拿下來了。所以，房地產(chǎn)商基本上都有囤地的習(xí)慣，在土地價格不高的時候囤地是這個行業(yè)的傳統(tǒng)。這是土地價格不高的時候的事情，那么現(xiàn)在土地價格這么高，地王頻現(xiàn)，為什么還要拿到呢？
瀚哥通過和一些做房地產(chǎn)的朋友交流，發(fā)現(xiàn)拿地主要有以下幾個原因：
一是對于大房產(chǎn)商而言，拿地為的是免于被收購。去年大家都見到了資本市場大鱷們四處游動，不斷舉牌，攻擊企業(yè)的情況，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是大型上市企業(yè)，可以說一直都是資本市場比較顯著的價格洼地，而且由于一般房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)都不集中，被收購的可能依然很大。通過拿地，增加土地的收儲規(guī)模，可以做大企業(yè)的盤子，進(jìn)一步擴(kuò)張企業(yè)的版圖，可以有效的避免被收購。
二是對于中小房產(chǎn)商，拿地意味著做大規(guī)模。房地產(chǎn)的市場競爭日益激烈，大量的企業(yè)紛紛涌入房地產(chǎn)市場，大量的中小房產(chǎn)商的日子則是越來越不好過，面對著這樣的情況，如果手上有著較為不錯的土地資源儲備，無論是向銀行借錢，向資本市場融資，尋找投資機(jī)構(gòu)，或者做大規(guī)模都有著顯而易見的好處，所以房產(chǎn)商拿地才會如此的樂此不疲。
三是即使土地貴也要咬牙拿。剛剛上面的兩個原因還算是比較好的情況，現(xiàn)在很多不那么理想的情況是，在一二線城市尤其是熱點(diǎn)城市較好的地段已經(jīng)被搶的差不多了，建安成本也在快速上升，但是企業(yè)卻不得不拿地，為什么呢？因?yàn)?，作為一家房地產(chǎn)企業(yè)，如果在這個城市沒有土地儲備，直接就意味著在市場的出局，而且很多的企業(yè)都面臨著對于投資者的承諾，如果不拿地，沒有足夠的增長的話，對投資者多說不過去。此外，如果想要得到更多的信貸，更多的資金，拿地也是在公開市場融資的基礎(chǔ)。所以，這就像一個惡性循環(huán)一樣，明知道土地價格已經(jīng)非常高了，但是也必須去拿，因?yàn)椴荒矛F(xiàn)在就會死，拿了說不定還能撐幾天呢？所以我們看到很多聯(lián)合體在房地產(chǎn)市場上聯(lián)合拿地，就是這個原因。
四是土地和房產(chǎn)商的關(guān)系。其實(shí)所有人都知道土地的價格實(shí)在是太高了，作為土地的供給者，部分的地方為什么不能降價來做安居房或者保障房呢？這個原因就在于對很多地方而言，土地得到的收入是當(dāng)?shù)刎斦杖氲拇箢^，在沒有新的收入來源的時候，如何能夠輕易的放棄這個收入呢？從而導(dǎo)致了開發(fā)商對于優(yōu)質(zhì)地段的爭奪更加白熱化。
原因基本上也說的清楚了，那么房地產(chǎn)的價格未來怎么走？瀚哥一直有這樣的一個判斷，對于三四線城市而言，隨著人口的流出，房地產(chǎn)價格去庫存的壓力較大，想要漲價怕是不易。但是，對于一二線城市而言，受到人口流入房地產(chǎn)剛需的影響，房地產(chǎn)的價格想要大跌也不容易，未來有可能出現(xiàn)的情況是，部分二線城市的房地產(chǎn)價格會輕微回調(diào)，一線城市的遠(yuǎn)郊有著降價的可能，但熱點(diǎn)城市和一線城市的核心區(qū)下跌難度依然較大，在未來相當(dāng)?shù)囊欢螘r間內(nèi)，有價無市的橫盤走勢可能是未來的主要方向。（作者|江瀚，戰(zhàn)略研究員，財經(jīng)記者圈特約撰稿人，原載于江瀚視野觀察（ID：jianghanview））
延伸閱讀：
你在恐懼崩盤，他們拼命做大。樓市博弈空前激烈，選錯邊的別哭！
? 最近火了的空方觀點(diǎn)包括：
1、呼喚房產(chǎn)稅出臺，認(rèn)為可以降房價；
2、呼喚加息降房價；
3、認(rèn)為限制地產(chǎn)商融資手段的政策可以降房價；
4、鼓吹賣掉一線城市的房子，享受生活，比如移民等。
? 而多方更多的是在列舉事實(shí)，比如：
1、一線城市的住宅土地供應(yīng)，還在減少；
2、一線城市人口還在快速增加；
3、基建投資規(guī)模仍然很大；
4、恒大、融創(chuàng)等著名房企，還在上規(guī)模；
5、被政策冰封的一線樓市，已經(jīng)有回暖跡象……
? 對于未來，以下是一些基本判斷：
一 史上最嚴(yán)的“三限”政策，在一些城市的效果正在減弱，甚至在與市場的博弈中失效。地方政府可能會繼續(xù)出臺小政策讓房價保持穩(wěn)定。
二 空方呼喚的相對精準(zhǔn)的政策比如房產(chǎn)稅，不一定能降房價。加息等大政策，會影響全局發(fā)展，政府不會為了房價這個局部目標(biāo)，犧牲發(fā)展這個戰(zhàn)略目標(biāo)。
三 一線土地供應(yīng)減少、人口持續(xù)增加，基礎(chǔ)建設(shè)繼續(xù)天量投資，說明影響樓市根本的底層邏輯，短期內(nèi)很難出現(xiàn)根本變化。
四 為了2018，也為了在高速增長結(jié)束前謀得江湖地位，大房企即使?fàn)奚恍├麧?，也會?017實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略性的規(guī)模增長。
下面詳細(xì)來說。
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如果政策效果隨時間減弱
政策一旦過去市場會劇烈反彈
2016年一二線城市的限購、限貸、限價政策，大招頻發(fā)，不斷加碼。市場瞬間冰封。不過新的情況是，從2017年前7周的情況來看，并沒有比放大招前的2016壞到哪去。以數(shù)據(jù)比較全的55個城市來看，2017年1-7周的商品房成交面積約為4643萬平米，同比2016年1-7周的4560萬平米甚至還略有增長。
當(dāng)然，單就16個被調(diào)控的熱點(diǎn)一二線城市來看，12個城市的成交量是下降的，同比下降38%。4個城市是上升的，上升幅度為22%。
不過，這些城市也在逐漸起變化。在北京、深圳的幾個朋友，最近遇到了同樣的問題：頭一天看好的房子，第二天準(zhǔn)備簽合同或再看看，沒想到前晚已經(jīng)被別的客戶秒殺了。這在去年后幾個月是不可能的事情。當(dāng)然，這幾個朋友看的都是性價比高的房子，在大市場回暖之前，性價比高的房子會率先回暖。
也就是說，限購、限貸的政策，效果正在減弱。當(dāng)然，這也是必然的事情，只不過到底過多久才減弱需要討論而已。
比如限貸需要客戶有更多自有資金，隨著時間流逝，客戶的積蓄會增加。限購需要客戶有5年社?；蛘哂斜镜貞艏?，社保總會攢夠，而深圳的入戶限制已經(jīng)放寬到普通大專學(xué)歷。
? 去年新發(fā)明的一個政策是限價：
1、土地拍賣的時候，到一個價格就“熔斷”，不賣了或者按照特殊規(guī)則來賣；
2、房子的價格必須審批，按審批價賣房子。
限價政策在與現(xiàn)實(shí)的博弈中不斷失效。2017年1月22日，鄭州市賣地，熔斷后房價低者競得，結(jié)果當(dāng)?shù)匾患夜緢蟪隽恕?元/平方米”的綜合房價，摘得土地。這便是當(dāng)時輿論關(guān)注的“1元”房價。
后來，政府緊急叫停此次拍賣，決定以后“按報價最接近房價平均值原則確定土地競得人，土地競買人報價低于房屋成本指導(dǎo)價視為無效報價?！?
事實(shí)上，類似的“熔斷后怎么辦”的難題，之前在南京、蘇州等地也出現(xiàn)過，最后是通過抽簽解決問題。而賣房按照審批價賣，最開始房企是賣給關(guān)系戶，后來也是通過抽簽進(jìn)行分配。
限價政策遇到尷尬，最本質(zhì)的原因就在于：不管是土地還是房子，政府批準(zhǔn)的價格，都比市場價要低，而只要有價格差，就有變現(xiàn)的可能。
2017年前7周一二線成交的住宅用地面積和價格，與2016年前7周相比有大幅度上漲。
不管是政策的效果隨著時間流逝減弱，還是政策一開始就陷入尷尬。都說明市場基本面還在，相關(guān)政策只是暫時起作用，而且，政策一旦出現(xiàn)變化，市場將劇烈反彈。
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房產(chǎn)稅不一定能降房價
大幅加息會影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展無人受益
很多人執(zhí)著地相信房產(chǎn)稅一定能降房價，而且像呼喚神龍一樣過幾天說一次。我認(rèn)為不一定，而且不能降房價的概率更大。
首先，相信大部分人說的房產(chǎn)稅一定不是向開發(fā)商征收，因?yàn)殚_發(fā)商的稅已經(jīng)很重了，地價加上稅費(fèi)，在一線城市已經(jīng)占到了房子成本的60--70%。再加稅有用嗎？再加稅只能讓房子更貴。
所以，大家說的房產(chǎn)稅，意思是說向持有多套房產(chǎn)的業(yè)主征收持有稅，比如有三套房的業(yè)主，第三套房每年征收其價值一定比例的稅，增加持有成本，讓他被迫賣掉房子，這樣市場里的二手房供應(yīng)就會增加，房價就可能會降。
? 如果你想的是這個邏輯，那么看起來它是成立的，但是它的成立有以下四個前提：
1、得把70年產(chǎn)權(quán)改成永久產(chǎn)權(quán)。
如果房屋產(chǎn)權(quán)只有70年，那么買房的時候已經(jīng)交了土地使用費(fèi)，為什么還要交持有的費(fèi)用給政府？
2、房東無法把自己的持有成本轉(zhuǎn)嫁給租客。
如果房東可以通過加租來轉(zhuǎn)移自己的成本，那么就不存在被迫出售的問題。
3、租金加貨幣貶值都無法抵消持有成本。
即使租金不足以繳納房產(chǎn)稅，但如果貨幣持續(xù)貶值，每年貶值幅度加上租金回報，大于房產(chǎn)稅，房東也不會出售房子。
4、持有多套房的人確實(shí)很多，足以影響市場。
持有多套房的人是不是真的很多呢？反正認(rèn)識的人里，有2套房以上的人不多。這些人把手里的房子放出來，真的就能改變市場供需嗎？
? 請注意，二、四很難同時成立，為什么呢？
1、如果持有多套房的人很多，那么他們可以同時加租影響租房市場 ，轉(zhuǎn)移持有成本給租客。
2、如果持有多套房的人不多，那么他們把自己的房子賣掉也不會對房價有太大影響。
總之，房產(chǎn)稅可以降房價的可能不大。
當(dāng)然，有些大招應(yīng)該是有用的，比如多次大幅度的加息。但是如果采用這樣的政策，影響的就不止是房地產(chǎn)，而是整個國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，對于2017年宏觀政策的描述是這樣的：要繼續(xù)實(shí)施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。財政政策要更加積極有效………貨幣政策要保持穩(wěn)健中性，適應(yīng)貨幣供應(yīng)方式新變化，調(diào)節(jié)好貨幣閘門，努力暢通貨幣政策傳導(dǎo)渠道和機(jī)制，維護(hù)流動性基本穩(wěn)定。
2月3日，央行上調(diào)了公開市場逆回購利率和SLF利率，有專家將此解讀為悄悄加息。
這些信號，都說明，政府是充分認(rèn)識到了貨幣政策的影響的。
而且，從東京、香港等城市的歷史來看，貨幣政策大調(diào)整、金融危機(jī)等因素導(dǎo)致崩盤，房價真的大幅下跌后：富豪們受影響不大，豪宅價格反而堅挺。受影響最大的是中產(chǎn)，因?yàn)椤柏?fù)資產(chǎn)”，很多人自殺。
而一直期望房價崩盤的底層，并沒有勇氣和能力在房價崩盤后買房，他們會抱怨整體經(jīng)濟(jì)不景氣，讓生活質(zhì)量下降。
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一線土地供應(yīng)繼續(xù)減少
人口持續(xù)增加
基礎(chǔ)建設(shè)天量投資
決定了樓市的底層邏輯
日前，北京公布了2017年建設(shè)用地供應(yīng)計劃，供應(yīng)總量為3900公頃，比去年減少200公頃。特別是住宅用地計劃供應(yīng)610公頃，相對于去年的1200公頃，減少了差不多一半。
而在過去幾年，4個一線城市的土地供應(yīng)加在一起統(tǒng)計如下：
2015年合計批準(zhǔn)上市面積比2014年少了10%，2016年合計批準(zhǔn)上市面積又比2015年減少了18%。2016年合計成交住宅用地面積僅為前年的50.9%，更是2013年的38%。有專家預(yù)計今年成交量會下降15%左右。土地供應(yīng)的減少，意味著什么，不說大家也都明白。
2016年深圳常住人口1190.84萬人。而2015年，這一數(shù)據(jù)是1137.87萬人。也就是說深圳一年凈流入人口53萬人，增長率達(dá)到4.7%。前幾天，深圳組織了一個儀式，慶?！吧钲诟Ｌ飸艏丝谄瓢偃f”。至2月16日，深圳戶籍人口達(dá)到了410萬。
非戶籍家庭，需要5年社保才能買房，而戶籍家庭可以買2套房。2016年深圳嚴(yán)格限購政策的同時，也把入戶條件進(jìn)一步放寬到普通大?？梢匀霊簟?
深圳小學(xué)生人口，從1979年建立深圳時的4.7萬，一直發(fā)展到了2015年的86.48萬人。7年來，深圳的小學(xué)在校生增長率達(dá)到了驚人的47.6%。
其他一線城市，雖然增幅不如深圳，但是也都有類似的趨勢。人口越來越多，孩子越來越多，對樓市意味著什么，也不用解釋了。
最近又有報道稱，2017年，中國有45萬億的固定資產(chǎn)投資目標(biāo)。其實(shí)這個不多，因?yàn)?016年，全國固定資產(chǎn)投資是59.6萬億元，比2015年名義增長8.1%。這個和樓市有什么關(guān)系呢？
? 房價上漲的3個主要原因：
1、貨幣超發(fā)，房子本身價值不漲，對應(yīng)的貨幣卻多了。
2、供需矛盾，資源聚集，導(dǎo)致大家都往大城市跑，人多土地少，當(dāng)然要漲。
3、實(shí)際價值增長。比如城市發(fā)展，多修一條地鐵，地鐵沿線的房子就會漲價。修一個商業(yè)中心，旁邊的房子也會漲價。多兩條高鐵一個機(jī)場，多幾十個大學(xué)，整個城市的房子都會漲價。每年幾十萬億的固定資產(chǎn)投資，其實(shí)許多就是在增加這種價值。
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有野心的房企2017會繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模
我們先來看看一些著名房企2017年的目標(biāo)是多少。
1月10日，融創(chuàng)官微對外宣布2017年銷售目標(biāo)為2100億元。不過據(jù)說，他們內(nèi)部定下的目標(biāo)是2017年銷售額超過3000億元，進(jìn)入行業(yè)前五。而2016年融創(chuàng)的銷售剛過1500億大關(guān)。也就是說，融創(chuàng)傳說中的目標(biāo)是翻一番。
恒大今年的銷售目標(biāo)定在了4500億元，而它2016年銷售金額為3734億元。
金地一高管表示，公司將在三年內(nèi)沖擊2000億元，而2016年金地剛過千億。
萬科2016年開工規(guī)模達(dá)到3500萬平以上，其預(yù)計2017年推盤量在這個水平之上。而其2016年全年新推盤超過3000萬平，實(shí)現(xiàn)銷售近2800萬平。
也就是說，萬科要增加1/6的銷售面積。
這些房企都是野心勃勃的。但是實(shí)際上，很多業(yè)內(nèi)人士并不認(rèn)為2017全國的房價、銷售面積會有大幅度的增長。
? 那么這些房企為什么敢定這樣的計劃，為什么要定這樣的計劃呢？
一 2017將是并購之年，缺錢的小房企將被收購
房企慣常使用的名股實(shí)債融資術(shù)，成為中國證券投資基金業(yè)協(xié)會4號文重點(diǎn)監(jiān)管對象。此舉意味著，繼銀行理財、信托、公司債等資金投入樓市渠道被堵后，基金子公司開展的房地產(chǎn)類資管計劃業(yè)務(wù)也將被收緊。文件明確私募資產(chǎn)管理計劃，投資于房地產(chǎn)價格上漲過快16個熱點(diǎn)城市的普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的，暫不予備案。
千億房企一般都是全國布局，海外融資利率也很低，所以他們騰挪空間比較大。而集中在1個城市布局的中小房企，先遇到限購加碼，再遇到資金被卡死，就只好出售項(xiàng)目或者公司。
目前我國的行業(yè)集中度還沒有達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平，萬科或恒大的市場占有率是3%-4%，美國在成熟階段龍頭的市占率是6%-8%，有一倍的成長空間。這也是大房企敢上規(guī)模的原因。
二 2017可能是小年，但2018可能會很好，必須占據(jù)有利位置
許多地方政府將目標(biāo)定為在19大之前保持樓市穩(wěn)定。而2018年上半年的2會之前，政策放開的可能性也不大。在此期間，房價有波動就會出小政策。
而到2018年下半年。許多政策的效應(yīng)逐漸減弱，此時一旦放開某一政策，前期積累的一些需求都有可能爆發(fā)。但是，如果你到這那時再去準(zhǔn)備大干一場，已經(jīng)晚了。
要想在2018大干一場，2017就得打好底子，占據(jù)市場份額。而從長遠(yuǎn)來說，市場逐漸從增量轉(zhuǎn)向存量，在新房市場迅速做大的機(jī)會，也就是這幾年了。
