未來五年房價跌多少？大多數人還不知道，樓市將徹底調整與顛覆！
10月9日，清華大學經濟教授、博士生導師、著名學者、經濟學家魏杰在第二期清華大學經管學院中央企業(yè)領導人員經營管理培訓班上對中國宏觀經濟形勢解讀。以下根據魏杰教授的講課整理，部分章節(jié)有刪減。
北上廣深房價都可能會穩(wěn)定
雄安標志著下一步的發(fā)展動向
如何抑制房市泡沫
我們常說，要抑制資產泡沫。那什么是資產泡沫？就是資產價格漲得太快太高。資產泡沫主要集中在股市和房市。從中國目前情況來看，股票不太可能，主要基于三點判斷：一是證監(jiān)會目前主要職能是加強監(jiān)管；二是證券部門對場外資金配置極度關注；三是IPO速度快規(guī)模大。
預期未來五年內，股市將呈現慢牛態(tài)勢。目前來看，資產泡沫主要在房市。房市是否存在泡沫，重點關注住房供給與剛性需求的關系。房產具有兩種屬性，即居住需求和投資需求。日本在1985年就是因為住房供給大大超過剛性需求，加上美國的剪羊毛，從而導致房市泡沫破裂，直到今天仍然沒有走出泥潭。房產超過剛性需求后，一旦沒有居住功能，也就沒有了投機功能與投資功能。
抑制房市泡沫的對策就是：中短期對策與長效機制相結合。中短期對策主要是兩個立足點：一是嚴格約束投機和投資性需求。采取嚴格的限購政策；二是約束開發(fā)商的行為。今年以來兩個手段很見效，一個是控制融資通道；另一個就是讓面粉超過面包價格（地價高于房價）。長效機制，主要包括租售同權、共有產權、調整空間布局等手段。
關于調整空間布局，是前段時間的熱點問題。突然冒了一個雄安新區(qū)，有的人很吃驚，我說不用吃驚。我們幾年前就在討論調整空間布局。北京三大體系已經逐漸進入負面層面所以有必要調整，調整方向，把北京非首都功能剝離出去，找一個地方來承接北京的非首都功能。哪里承載啊？這個地點選擇很重要，討論了很長一段時間，最后公布的是雄安新區(qū)，承載北京的非首都功能。
什么叫非首都功能呢？首都功能就是四件事，第一個就是政治中心，第二個國際交往中心，第三個文化中心，第四個科學創(chuàng)新中心。這四項最后確認為首都功能，其余都屬于非首都功能。
比如說北京不是經濟中心，因此經濟方面的功能逐漸要離開北京。我估計可能未來，許多企業(yè)總部可能會搬離北京。第二個不是教育中心，所以我估計可能一些大學搬離北京，當然北大清華不會搬。但是要擴大規(guī)模很難，擴大可以辦分校。再一個不是醫(yī)療中心，現在北京看病人85%是外地人，醫(yī)院辦到北京干嗎？等等。還要往下排，都屬于非首都功能。這些功能要尋找新的地方，最后尋找的地方就是雄安新區(qū)，承載北京的非首都功能，不屬于首都功能的陸續(xù)要轉向雄安新區(qū)。
如果雄安新區(qū)建設取得成績的話，下一步就要討論上海怎么辦，上海定義為經濟中心，什么叫經濟中心，哪些不屬于經濟中心？上海一樣尋找新的東西，承載他未來的功能的，在哪里？大家看到北京選擇了雄安新區(qū)，因為雄安新區(qū)是河北地區(qū)欠發(fā)達地區(qū)，承載能力巨大而且經濟落后。我們一旦啟動雄安新區(qū)一箭三雕，一個北京非首都功能轉掉了，第二欠發(fā)達地區(qū)發(fā)展起來，第三北京房價穩(wěn)定住了。
下一步討論可能是上海，再一個深圳、廣州，深圳、廣州最近有一個苗頭提出來粵港澳大灣區(qū)，如果北上廣深四大一線城市再造一個的話，就是產生四個新的一線城市，對中國經濟拉動，巨大的拉動力。所以實際上雄安新區(qū)提出來，有人把他看的是很局部的問題，這是調整國內空間經濟發(fā)展起點，標志著我們調整中國國內經濟發(fā)展空間布局。雄安新區(qū)是一個試點，是一個千年大計，一定是長久的影響。
實際上你們知道深圳和浦東都是靠尋找新的承載區(qū)起來的，沒有浦東就沒有現在上海，沒有深圳也沒有珠三角，實際上也是尋找新的承載區(qū)。現在三十多年過去了，一線城市有四個，需要尋找新的承載區(qū)。雄安新區(qū)提出來不簡單是一個個案，標志著中國下一步經濟發(fā)展動向，就是要大幅度調整中國經濟發(fā)展空間布局，先從北京開始，未來可能會討論到上海，廣州深圳。
廣州深圳我看了一下，已經有一點討論的基礎，大家注意看到有各個原因找到雄安新區(qū)，原來通州太小，沒法承載功能。所以雄安新區(qū)這個概念標志著我們要調整中國的經濟發(fā)展空間布局，要再造幾個一線城市，如果再造幾個一線城市大家想一想，在拉動中國經濟快速增長20年應該沒問題，實際上中國經濟發(fā)展啟動的一個新的發(fā)動機，通過調整空間布局，把中國經濟持續(xù)向前推進，所以大家要關注雄安新區(qū)建設，關注他所有動向，因為不簡單是個案，是我們下一步整個經濟過程中一個重大的問題，要調整我們經濟發(fā)展的空間布局。
雄安新區(qū)不知道你們在座去過沒有，我已經跑了幾次了，跑的原因干什么呢？就是通過在這里設計一個新區(qū)，來思考一下未來我們尋找新的承載區(qū)堅持什么原則，中央決定雄安新區(qū)一定有極其深刻的原因，不是簡單的原因。有人問我，會不會一陣風就完了。我說你錯了，千年大計，而且沒有上升到重大戰(zhàn)略調整高度上來，雄安新區(qū)起點實際上告訴大家，中國將大規(guī)模調整自己境內的經濟發(fā)展空間布局，從一線城市先開始。未來將很大發(fā)展力度來支持中國持續(xù)的發(fā)展。
我估計我們很重要的經濟戰(zhàn)略調整，就是全面調整中國經濟發(fā)展空間布局，以雄安新區(qū)作為一個龍頭，全面推動和討論。這就是我們宏觀上要調整經濟發(fā)展的空間布局第一個層面，境內。就要從雄安新區(qū)開始，要支持中國經濟增長最少在20年左右，第二個就是要調整我們中國在境外的空間布局，也就是所謂我們在世界的空間布局，中國已經成為第二大經濟主體，而且中國經濟生產能力已經嚴重過剩，我們產能過剩是一個大問題，所以這個時候也要尋找新的空間布局，在國際上的空間布局，怎么來重新布局？
未來貨幣政策有可能大放水嗎？
1991年以來我國基本上采用貨幣寬松政策，但總有一天要轉向。中央企業(yè)年初已經明確提出，要從寬松的貨幣政策轉向穩(wěn)健的貨幣政策，全國金融工作會議再次進行明確。未來，大面積投放貨幣的可能性非常小，作為企業(yè)應該關注這個動向，趕快進行自我調整。目前，貨幣增長速度已經回到2位數。
依靠土地推動經濟增長的模式到頭了
要推動供給側結構型改革
未來的增長點和動力在哪里？反復討論后形成的共識就是推動供給側結構型改革。供給側結構型改革主要包含四個方面的內容：一是調整經濟結構；二是轉變經濟增長方式；三是調整開放戰(zhàn)略；四是深化經濟體制改革。
依靠土地推動經濟增長的模式到頭了
中國過去主要依靠勞動力、土地、貨幣等要素投放推動經濟增長，這種要素投放的模式已經到頭，不可持續(xù)了。
由要素投入向創(chuàng)新驅動轉變，這是中國經濟增長方式轉變的方向。創(chuàng)新驅動有三個層次：一是產品服務的創(chuàng)新。二是商業(yè)模式的創(chuàng)新。三是技術創(chuàng)新。其中，最為重要的是技術創(chuàng)新，最難的也是技術創(chuàng)新。
創(chuàng)新基礎由四個部分組成：一是法律基礎，對知識產權的保護；二是財力基礎。需要強大財力支持；三是物質基礎。沒有現代化的實驗室，不可能有創(chuàng)新。美國之所以能吸納全世界人才，關鍵是有最好的實驗室。北京提出要建設三大科學城；四是人才基礎。核心是將人的聰明才智調動起來，人才制度起著決定性作用。中國無限度擴大教育功能的問題很嚴重，教育僅僅是開發(fā)，不能再搞應試教育，一定要因材施教，要讓孩子的天賦釋放出來。
調整開放戰(zhàn)略，認清“一帶一路”的戰(zhàn)略地位
過去我們的開放戰(zhàn)略兩句話：一是擴大出口，二是吸引外資。實際上就是達全球化便車。全球化有兩次：一次是1750到1950年，主導方是歐洲列強，西班牙、葡萄牙，他們推動全球化方式就是殖民地，以殖民方式推動全球化。我最近查了一下只有一個國家沒有被殖民，就是日本。日本為什么沒有被歐洲列強殖民呢？因為歐洲人到了日本發(fā)現，這個地方只有地震，什么資源都沒有，嚇跑了，所以沒被殖民，其他國家都被殖民過。英國最近首次公布了火燒前的圓明園，全世界驚嘆這是世界上最美麗的地方。
第一次全球化主要方式就是殖民，戰(zhàn)爭、暴力，引發(fā)了兩次世界大戰(zhàn)。二戰(zhàn)結束標志著第一次全球化過去，美國認為是二戰(zhàn)最主要的戰(zhàn)勝國，所以美國主導了第二次全球化，特點就是國際貿易，國際貿易是第二次全球化特征，殖民地是第一次全球化特征。國際貿易成為推動全球化的主要方式。中國在1978年也加入到全球化的浪潮，最后的結果現在人們發(fā)現，中國是全球化最大受益方，我們后半場才進來的，有很大優(yōu)勢，像打籃球一樣，人家筋疲力竭我們上場。1997年我們月收入幾百塊錢，現在幾千塊錢。1997年我們高速公路，你想想有多少高速公路，現在中國基礎設施引領全球。
中國是全球化最大受益方，美國是主導國，發(fā)現自己是最大的受損方。美國現在連年國債，基礎設施越來越陳舊，北美藍領工人的工資20年沒有加一塊錢。大家看到全世界都開始反全球化，以美國為主。我前些年去美國碰到美國著名經濟學家薩謬爾，跟我聊這次全球化，這次全球化本來是國際貿易為核心，國際貿易理論基礎就是比較優(yōu)勢，什么叫比較優(yōu)勢呢？每個國家搞自己搞的最好的，然后交易，大家獲得收益，但是中國加入進來之后你們破壞這種規(guī)則，你們中國什么都要搞了現在。一開始你們搞鞋帽、襪子、服裝。緊接著搞家電，之后搞汽車，汽車之后搞高鐵，高鐵之后搞IT，IT之后搞飛機，我們搞什么？我們生產什么？發(fā)現中國這種全能的發(fā)展，實際上破壞了他們所謂的規(guī)則，對我們意見非常之大。
中國之所以什么都搞，因為中國有巨大市場，十三億人口市場能承載這個問題，所以批評中國你們破壞了規(guī)則。去年美國大選，我一直判斷一定是特朗普上臺，因為不是個人的問題，是一個思潮。特朗普上臺以后，中美關系一度非常緊張。
中國已經意識到這個問題了，我們判斷第三次全球化，第三次全球化就是全球配制資源，不是國際貿易了。技術、資本在全球配制。因為一旦轉向全球配制資源的話，大家將會利益共享，中國現在到美國建玻璃廠，給美國出口玻璃的話，一定是美國受損。但是我們建玻璃廠怎么辦呢，美國有稅收了，就有就業(yè)了，我們有資本回報。我們應對這一條，提到巨大決策是“一帶一路”，“一帶一路”等于在全球范圍內重新配制經濟發(fā)展空間，不是簡單的、一般的問題。
我們在全球要配制自己經濟發(fā)展空間，所以提出來“一帶一路”，“一帶一路”論壇剛剛開始歐美日抵觸，但后來都來了。你來或不來，我們都要干！大家看成果非常豐厚。實際上未來中國發(fā)展將產生一個新的機遇和空間，等于在國際范圍內，給中國重新找所謂生長的空間配制。
“一帶一路”狀態(tài)你們會感覺到，標志著中國開始配制自己國際發(fā)展空間，因為我們現在是第二大經濟主體，估計2030年成為實際第一大經濟主體，你是世界第一大第二大，一定是全球資源，而不是中國簡單的問題，所以“一帶一路”率先啟動，中國2018年辦第二次“一帶一路”論壇，也就是我們整個國際增長空間的重要舉措。你們中央企業(yè)的要研究這個問題，去一帶一路沿線去看看。但是走出去，一定改變原來思維模式，要積極應對風險。
深化經濟體制改革，房產70年到期后還是你的
明年是中國改革開放40年周年。我們今天的改革，必須面對現實，堅持問題導向，哪些問題最為尖銳就改革哪里。
一是產權保護問題有待進一步落實。歷經改革發(fā)展，人們都從無產者為有產者，這就是現實。大家都會擔心財富安全問題，怎么讓大家放心，保護產權的改革就非常必要。去年出臺了保護產權的決定，恰好碰到溫州房產20年到期，大家都很著急。溫州有批房子20年期限到了，國土資源部回復“兩不兩正?！??！皟刹弧笔遣挥迷偕暾堁娱L期，不用再交所謂的土地出讓金。
“兩正常”是正常登記，正常交易。所以房產在70年到期以后還是你的，連土地出讓金都不用交。因為溫州事件代表了全國未來的方向，要保護產權，所以在保護產權方面可能會陸續(xù)出臺一些辦法。雖然文件沒有講取消原罪的問題，但實際上就是既往不咎。所以，中共中央去年12月份推出《中共中央國務院關于保護產權的若干決定》。今年的兩會推出民法總則，都是圍繞保護個人財產做法律上的準備。過去沒法可依，現在有法可依了。
以上，著重圍繞防范金融風險和推動供給側結構型改革進行了一些分析，主要是為大家提供一些思考的方向，給大家一些參考。謝謝大家！
