房產(chǎn)信托基金謀擴(kuò)張 越秀盯上優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)
樓市調(diào)控加碼，房企融資收緊。2016年四季度，深圳地產(chǎn)圈首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目落地，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化迎來(lái)發(fā)展良機(jī)，這為房企融資打開(kāi)了一扇窗。
作為內(nèi)地首個(gè)在香港上市的房地產(chǎn)信托基金，越秀房地產(chǎn)信托基金（以下簡(jiǎn)稱越秀房托）經(jīng)過(guò)10年的發(fā)展，總資產(chǎn)由45億元發(fā)展為2016年的306億元。在存量房市場(chǎng)紅利釋放之際，越秀房托要成為千億房產(chǎn)信托基金，難度何在？
如何做大規(guī)模？
近日，越秀房托公布2016年發(fā)展業(yè)績(jī)，在商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)冬，越秀房托實(shí)現(xiàn)收入約為18.38億元，同比增長(zhǎng)7.5%；物業(yè)收入為12.68億元，同比增長(zhǎng)16.5%。
記者查詢2016年年報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，越秀房托運(yùn)營(yíng)的7個(gè)項(xiàng)目中，3個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入同比出現(xiàn)下滑，其余4個(gè)項(xiàng)目營(yíng)收同比增長(zhǎng)。其中，國(guó)金中心實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約為10.38億元，占總營(yíng)收的56.5%。
房企規(guī)模之爭(zhēng)日益激烈，越秀房托主席林昭遠(yuǎn)認(rèn)為，越秀房托擁有成為千億房企的經(jīng)驗(yàn)和團(tuán)隊(duì)，如遇到好項(xiàng)目，“千億房托基金”的目標(biāo)或許在未來(lái)5到10年可以實(shí)現(xiàn)。
國(guó)泰君安分析師劉斐凡在接受記者采訪時(shí)表示，未來(lái)5~10年越秀房托實(shí)現(xiàn)“千億房托基金”難度不是很大，近些年房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化迎來(lái)利好，尤其是深圳益田ABS項(xiàng)目落地具有風(fēng)向標(biāo)意義，存量房市值很大，優(yōu)質(zhì)物業(yè)做資產(chǎn)證券化的空間很大。
對(duì)于越秀房托而言，要做大規(guī)模，收購(gòu)優(yōu)質(zhì)物業(yè)則成為其中“捷徑”。
2015年，深耕廣州大本營(yíng)的越秀房托開(kāi)始走出廣州，開(kāi)啟了全國(guó)化擴(kuò)張的步伐，并將全國(guó)化的第一站鎖定上海。越秀房托斥資26.272億元收購(gòu)上海宏嘉大廈，更名越秀大廈。2016年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，越秀大廈實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.36億元，營(yíng)收排在7個(gè)項(xiàng)目中第3位，同比增長(zhǎng)216.5%。
關(guān)于未來(lái)的投資策略，越秀房托總裁林德良表示，未來(lái)會(huì)側(cè)重于具備價(jià)值提升能力和穩(wěn)定收益的國(guó)內(nèi)一二線城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，并且以寫(xiě)字樓和集合體為主要業(yè)態(tài)。
越秀房托副行政總裁程九洲接受記者采訪時(shí)表示，越秀房托做大規(guī)模是必須的，未來(lái)將通過(guò)投資買(mǎi)地、與開(kāi)發(fā)商聯(lián)合運(yùn)營(yíng)，以及并購(gòu)現(xiàn)有項(xiàng)目等方式獲取更多的項(xiàng)目。
為何要資產(chǎn)證券化
為了集中力量做大做強(qiáng)房地產(chǎn)信托基金，2016年初越秀地產(chǎn)開(kāi)始著手做商業(yè)板塊的轉(zhuǎn)型提升工作，于2016年12月29日正式成立獨(dú)立的運(yùn)營(yíng)板塊，一改之前分散運(yùn)作的商業(yè)模式。
程九洲表示，未來(lái)越秀地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目將要逐步進(jìn)入到房產(chǎn)基金，越秀的大商業(yè)板塊將整合更多的項(xiàng)目和資源。
劉斐凡認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，通過(guò)資產(chǎn)證券化之后，對(duì)于提升商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)狀況，資金壓力、資產(chǎn)負(fù)債率和估值等均有正面作用。
面對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)租售比不成比例等困境，程九洲認(rèn)為需要升資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力，提升單位物業(yè)的出租價(jià)格，降低整體資產(chǎn)的售價(jià)和租價(jià)之間背離的概率。同時(shí)要善于使用金融工具，降低融資成本，解決融資和運(yùn)營(yíng)之間匹配性的問(wèn)題。
億翰智庫(kù)房企研究中心主任張化東表示，未來(lái)市場(chǎng)缺的是運(yùn)營(yíng)以及體驗(yàn)感、場(chǎng)景化比較好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)將以商業(yè)物業(yè)改造為主，通過(guò)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的更換提升運(yùn)營(yíng)能力，盤(pán)活商業(yè)項(xiàng)目，提升租金，這才是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)最根本的改變。
