李宇嘉：抓住窗口期 加快樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)
在今年的政府工作報(bào)告中，無論經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)、投資目標(biāo)，或廣義貨幣投放目標(biāo)、財(cái)政赤字目標(biāo)，均體現(xiàn)了“穩(wěn)中求進(jìn)”的總基調(diào)。為了給供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革“敢于啃硬骨頭”創(chuàng)造空間，關(guān)鍵領(lǐng)域取得新進(jìn)展，可以適度降低增長(zhǎng)目標(biāo)。對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域來說，供給側(cè)改革就是本著回歸住房“居住屬性”的原則，建立長(zhǎng)效機(jī)制，疏通供給瓶頸，增加有效供應(yīng)，實(shí)現(xiàn)健康和可持續(xù)發(fā)展。
對(duì)于房地產(chǎn)，政府工作報(bào)告指出“因城施策去庫存”。單獨(dú)成句、置于句首的表述與去年置于句末不同。一是“三四線城市房地產(chǎn)庫存仍較多”，去庫存是今年樓市重點(diǎn)工作；二是要真正做到“因城施策”，避免去年熱點(diǎn)城市庫存去化充分，三四線城市去庫存壓力較重，要讓去庫存與城鎮(zhèn)化契合起來。政府工作報(bào)告中“支持居民自住和進(jìn)城人員購房需求”的表述，意味著要在城鎮(zhèn)化的前提下推進(jìn)去庫存，這也是住房回歸“居住屬性”的體現(xiàn)。
對(duì)特大城市周邊的三四線城市來說，增強(qiáng)其與特大城市之間基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通和公共服務(wù)均等化，發(fā)揮城市群輻射帶動(dòng)作用，將集中在特大城市的購房需求疏導(dǎo)到周邊三四線城市。以疏導(dǎo)需求（而非行政抑制）來抑制資產(chǎn)泡沫，才是調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。同時(shí)，基于人口、產(chǎn)業(yè)和公共服務(wù)在城市群內(nèi)重構(gòu)，三四線樓市才能健康和可持續(xù)發(fā)展，才是遵循城鎮(zhèn)化的去庫存路徑。
中部是我國(guó)高鐵密集布局的區(qū)域，“1小時(shí)都市圈”建設(shè)潛力很大。同時(shí)，借助通信等領(lǐng)域“降成本”，公共服務(wù)“補(bǔ)短板”（如中心城市教育、醫(yī)療資源下沉），共享交通打通通勤“最后一公里”，培育中部城市群，提高中心城市（如武漢、鄭州、合肥、長(zhǎng)沙等）對(duì)周邊中小城市輻射力，疏導(dǎo)中心城市就業(yè)者到周邊購房。以基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)均等化，在疏導(dǎo)需求的同時(shí)去庫存。
西部和北方三四線城市庫存壓力最大，除可以采取上述路徑外，從這些城市農(nóng)地資源豐富、人少地多的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和規(guī)?；?，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民收入增長(zhǎng)，從而促進(jìn)農(nóng)業(yè)富余人口在城市（鎮(zhèn)）積聚。政府工作報(bào)告指出，“支持中小城市和特色小城鎮(zhèn)發(fā)展”。住建部也提出，到2020年培育1000個(gè)特色小鎮(zhèn)。目前，小城鎮(zhèn)建設(shè)正在廣大農(nóng)村展開。以土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，推動(dòng)小城鎮(zhèn)（市）人口集聚，不吝為城鎮(zhèn)化和去庫存的可行路徑。
租售并舉是長(zhǎng)效機(jī)制的重點(diǎn)。政府強(qiáng)調(diào)發(fā)展公租房，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)。規(guī)模化租賃不足，租房不能享受公共服務(wù)，這是發(fā)展租賃的兩個(gè)“痛點(diǎn)”。壯大政府公租是規(guī)?；赓U的生力軍，也是市場(chǎng)秩序的“穩(wěn)定器”。以租賃較發(fā)達(dá)的德國(guó)為例，2011年德國(guó)有1860萬套租賃房，政府公租占24%、私人機(jī)構(gòu)占22%。在我國(guó)，發(fā)展公租符合新市民“以租為主”、“先租后買”的消費(fèi)現(xiàn)狀，能夯實(shí)城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)，屬于住房供給側(cè)改革的重大舉措。另外，加強(qiáng)配套設(shè)施和服務(wù)供給，讓租房享受同等公共服務(wù)，才能消除長(zhǎng)期租房的后顧之憂。
同時(shí)，政府提出規(guī)范中介行為。監(jiān)管不足是租賃的又一“痛點(diǎn)”，目前，1.6億人在城鎮(zhèn)長(zhǎng)期租房，占城鎮(zhèn)常住人口21%，“先租后買”更是普遍的消費(fèi)模式，2.5億流動(dòng)人口（占城鎮(zhèn)人口40%）多數(shù)租房。因此，租賃已成重要的住房選擇，監(jiān)管重點(diǎn)也應(yīng)由新房轉(zhuǎn)向存量房。此前，住建部也將規(guī)范市場(chǎng)秩序作為今年工作重點(diǎn)。因此，攻克以上“痛點(diǎn)”是租賃市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容。
對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控，政府工作報(bào)告提出幾個(gè)原則，即堅(jiān)持住房的居住屬性，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地。去年以來，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)暴漲，投資投機(jī)需求是最大推手。短期內(nèi)，要堅(jiān)持“居住屬性”這個(gè)調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)，就必須要加強(qiáng)限購等行政干預(yù)，而更了解本地樓市的地方政府要承擔(dān)主體責(zé)任，并分類制定契合本地樓市的調(diào)控措施。同時(shí)，大城市公共服務(wù)、就業(yè)機(jī)會(huì)對(duì)全國(guó)人口的吸附能力很強(qiáng)，新增需求、改善型需求和資產(chǎn)配置需求旺盛的局面，中短期內(nèi)難以改觀。因此，在當(dāng)前背景下，要抓住“窗口期”，加快調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。
首先，順應(yīng)人口流入和需求旺盛現(xiàn)狀，增加土地供應(yīng)。新增用地潛力不大，存量盤活才是重點(diǎn)。一般來說，產(chǎn)業(yè)生命周期僅20年左右，但產(chǎn)業(yè)用地年限在40-50年，盤活存量在情理之中。目前，大城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)更快，空間需求少的服務(wù)業(yè)貢獻(xiàn)率超過60%，盤活閑置低效用地的潛力很大，“商改租”就是一種。
其次，近年來大城市軌道交通和共享交通發(fā)展很快，并開始延伸到城市外圍。目前，盡管北上廣深等特大、超大城市土地稀缺，但外圍或郊區(qū)土地利用效率較低，建筑分散、密度低（上海10層以上工業(yè)建筑占比僅30%），功能混亂，商場(chǎng)辦公閑置嚴(yán)重。因此，應(yīng)以軌道交通大發(fā)展為契機(jī)，增加外圍軌道周邊供地和建筑密度，疏導(dǎo)中心區(qū)住房需求到外圍。
筆者認(rèn)為，加快調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，一要破除區(qū)（縣）、街道政府基于區(qū)域形象、招商引資誘導(dǎo)的土地利用行為，增加住宅用地，減少商辦用地，改造存量用地；二要以增值共享、合作開發(fā)為手段，輔以政府補(bǔ)足公共配套，打破利益阻隔，盡快盤活存量。
