北京學位房:曾經(jīng)胡同里河南孩子也能上匯文小學
從天安門廣場往西南方向２公里左右，便到了西城區(qū)的前孫公園胡同。穿行在這條胡同里，很難想象到，這里已經(jīng)是全中國房產交易單價最高的地方之一。
大大小小的大雜院分布在這條僅４００米不到的胡同里。隨意從一兩扇微合的房門看進去，不到１００平方米的大雜院里，通常住了至少６戶人家，成捆電線從人們的頭頂架過，破敗的門窗和外墻，時光還凝固在上個世紀。
胡同過道的墻上滿是撕了又貼上的房產廣告，他們鍥而不舍地變換著詞語，重復著同一個意思：“全款買房”“高價買房”“急求平房”。
這里是學區(qū)房購買者的寶地，價值誰都清楚—緊挨著北京第一實驗小學和北京市第四十三中學，價值比四環(huán)甚至三環(huán)一套簇新華麗的商品房還要高。
京宏地產經(jīng)紀公司的經(jīng)紀人陳東在胡同的拐角處陳列著自己的廣告展板，他指著遠處對時代周報記者說：“這區(qū)片幾乎沒有房源了，有也至少２００萬元起。前不久，剛有一套使用面積８．２平方米賣出，總價２２０萬元成交的?！?
每天，陳東都會帶著形形色色的家長穿梭在京城的核心動脈里。這里還有北京式的倨傲—很多胡同和胡同之間，有著無法打通的“斷頭路”。盡管這樣，學區(qū)房早已經(jīng)把許多家長裹挾進一個又一個巨大的漩渦里。
和他們一樣，陳東也在經(jīng)歷著一個越來越復雜的北京學區(qū)房江湖，也希望在這片江湖里“打通路”。
江湖里價格在上?。喊凑罩袊康禺a業(yè)協(xié)會發(fā)布的房價行情顯示，北京房價已經(jīng)從２０１５年１０月平均３７２２１元／平方米，漲至６０７３８元／平方米（２０１７年２月），漲幅３８．７２％。
江湖里熱度也在攀升：從２０１６年３月底各大房產中介下架單價超過３０萬元的學區(qū)房，到２０１６年９月的第二波上漲，再到２０１７年３月第二周，鏈家研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測到近５０００套的二手房（房源、代理、租房）成交。
越稀缺的房源，引來愈多爭搶。根據(jù)北京市公共衛(wèi)生信息中心的公開數(shù)據(jù)，２０１５年北京戶籍出生人數(shù)為１２萬人，是２００５年的２倍多，而２０１０年出生的９萬北京戶籍兒童，將在２０１７年上學。
一個月帶看７０萬次
購房者王夢（化名）過去從未這樣在北京二環(huán)的狹窄胡同里穿梭，只為了搶一套學區(qū)房的談判權。
不久前，她狠下心把南四環(huán)的一套３居室解除了抵押，準備隨時換房。３月１７日，西城區(qū)一套標價６００萬元、面積３０平方米的一室學區(qū)房，她第一眼就看上了。
當她回到中介門店準備繳納意向金時發(fā)現(xiàn)，簽意向書的不止她一個。即便中介為她爭分奪秒地搶時間錄入信息，終于拿到了第一意向人，但在商談環(huán)節(jié)，房東還是反悔了。
“就是這樣的?！蓖鯄魺o奈地對時代周報記者嘆息。上述房源的中介也是無奈，房東說漲就漲，誰也沒法控制報價?！凹幢愫灹撕贤灿袣Ъs的。”他已經(jīng)習以為常。
看房的人不斷增長，鏈家公布的數(shù)據(jù)顯示，今年２月鏈家北京的帶看次數(shù)接近７０萬次，創(chuàng)下去年３月以來的最高點。而新增的房源與此前持平。
更無奈的是學區(qū)房價格也在攀升。例如，西城區(qū)金融街學區(qū)的宏廟小學附近，豐匯園小區(qū)均價漲幅達近５萬元，今年１月，該小區(qū)房源報價已近２０萬元／平方米。如今，中介們鑒別業(yè)主誠意的最直接辦法，是問能否隨時簽約。
王夢覺得自己還算幸運，“至少我是在＂３·１７＂北京新政前解除了抵押，我還能在城區(qū)里選擇房子”。
而她的朋友、在通州的李明（化名）卻發(fā)現(xiàn)很難回到北京城買房了。李明身上是被“碾壓”過的痕跡：先是因為房價不得不到通州買房，湊了一些錢后考慮回到城區(qū)，但政策變了—二套房首付達６０％。而李明的錢不夠了。
“本來已經(jīng)簽了城區(qū)的一套房子了，現(xiàn)在中介天天催我問要解約嗎？”李明對時代周報記者訴苦。
西城區(qū)過戶要等一個月
購房大軍、適齡兒童數(shù)量的膨脹和原有的學區(qū)房配套短兵相接。
目前海淀區(qū)共分為１７個學區(qū)，朝陽區(qū)分１５個學區(qū)，東城區(qū)分８個學區(qū)，西城區(qū)分１１個學區(qū)。按照一個市重點學校對應一個小區(qū)平均供應量來看，海淀區(qū)和東城區(qū)供應十分緊張，其中北師大實驗小學為零供應，天壇東里小學２個小區(qū)供應量４０套左右，北京第一師范附屬小學１１個小區(qū)供應量只有６０套。
還有更大的競爭，根據(jù)就近入學原則，每個學區(qū)中的每所學校，都對應一個或多個小區(qū)。也就是現(xiàn)行的單校劃片和多校劃片，前者通常為一個學校劃定一個區(qū)域，只要符合要求的都可以擇校；后者為多個學校劃定一個區(qū)域，區(qū)片里的重點高中完成招生指標后，在學生自愿的情況下，以電腦派位的方式抽簽選擇進入?yún)^(qū)片里剩下的非重點學校。
西城區(qū)重點學校聚集，升學率穩(wěn)定，是家長必爭之地。
事實上，自從２０１４年北京啟動“教改”以來，每年４月公布的各區(qū)入學政策，都是家長關心的事情。從歷年的情況來看，政策每年都會微調，但“就近原則”是唯一不變的。近日，北京市教委也做了表態(tài)，堅持免試就近入學原則，凡符合法定年齡的本市戶籍適齡兒童均須按區(qū)教委劃定的學校服務片參加學齡人口信息采集，免試就近入學。
北京市統(tǒng)一使用電子學籍、劃片入學、電腦派位等方式實行擇校。這意味著“京籍＋房產”成了入學的基本前提條件。此前在東城區(qū)、朝陽區(qū)，為了盡可能普及優(yōu)質校資源，已選用派位和劃片制取代推優(yōu)。
這種方式正在全市范圍內推廣。當下的西城區(qū)正處在取消“推優(yōu)”的風口浪尖上，家長們的拼殺將更為激烈。據(jù)時代周報記者了解，西城區(qū)房管局審核父母的西城區(qū)實際居住證明是條件之一，按照規(guī)定，光有戶口并不能保障入學，還得在西城實際居?。ㄙI房或租房），而一個住址六年內只能被用作一次入學登記。
此外，西城區(qū)集體戶不實行劃片登記入學，而是在本學區(qū)學位有余的前提下，在學區(qū)內派位入學，學區(qū)學位不足的在全區(qū)派位入學。
家長們心理敞亮—在學區(qū)買房，是最保險的選擇。
“現(xiàn)在西城區(qū)的過戶情況比較緊張，現(xiàn)在成交后過戶也要等一個月了?！标悥|對時代周報記者表示。
業(yè)內人士奉勸“慎入平房”
現(xiàn)階段，要拿下學區(qū)房，需要智慧、勇氣和氣魄。
在人口快速增長的情況下，有限資源的分享時常采取最原始的分配方式—價高者得。
按照房天下統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在北京市重點學區(qū)房最高價前１０名中，西城區(qū)占了７所，宏廟小學、皇城根小學和奮斗小學學區(qū)房列于前列，價格１８萬元／平方米起；排在第１０位的中關村三小學區(qū)房最高均價達到１５萬元／平方米。
買房大軍里有著同樣的糾結：為了好學區(qū)買一套小戶型，還是為了更好的學區(qū)買一套更小戶型。
長久以來，王夢就做著她的６００萬元元總價的西城學區(qū)房之夢。第一個夢在她賣掉第一套房子的時候開始：買一個至少５０平方米的小兩居！第二個夢是：買一個一居室的重點學區(qū)房?，F(xiàn)在她做的，就是每天不斷找不同的中介打聽。
在一家中介公司，時代周報記者得到的報價是：在宏廟小學劃片內和北京第一實驗小學本部劃片內，一套私產平房４５０萬元，一套公有產權的４００萬元，面積相差無幾，都不到２０平方米。
不過在公開場合，這樣的房源未必能看到。
此前，北京市住建委開展過一輪房地產經(jīng)紀機構專項執(zhí)法檢查，認定高于１５萬元的房源屬于報價過高。按照時代周報記者到訪的幾大鏈家門店了解，在鏈家網(wǎng)上，單價超過１５萬元的房子都不能公開，只能在內網(wǎng)查看。
陳東證實，他的廣告板上的６套房源，均未超出１５萬元／平方米的報價?！安贿^，實際該多少錢成交還是多少錢，價格都要比標價上的高?！彼f道。
但凡懂一點門道的人，都會勸家長慎入平房?！斑@些房子很多只有使用權，沒有產權，有的信息不公開，無法在網(wǎng)上查到。如果檔案和房產證上不符，哪怕只差一點或者翻改建沒有報規(guī)劃，都過不了戶，那如何成為學區(qū)房？”一名不愿具名的行業(yè)內人士對時代周報記者分析。
買房是進名校的唯一希望
對一座城市而言，公共資源密集和人口密集必然相生相伴，但兩者的不均衡又會帶來激烈矛盾。在這座“巨無霸”的城市里，種種光怪陸離都不稀奇。
今年３月，北京市教委的一則回應，令一場長達半年的鬧劇告一段落。
２０１６年６月，北京一家房產中介網(wǎng)站掛出一則“房源”：在西城區(qū)大耳胡同，一個大雜院的１０平方米過道被以１３７６１５元的單價出售。中介網(wǎng)站上稱，這個過道雖不能建房，但可以落戶甚至入學，對應的學校是有百年歷史的實驗一小前門分校。輿論一時嘩然。
北京市教委后指“過道學區(qū)房可作為入學資格”為不實信息，但爭議早已蔓延。
北京并非一開始就給外地人念“學區(qū)房”的緊箍咒。在盔甲廠胡同開小賣部的李奎是河南周口人，他的孩子的小學、初中階段，都于胡同里的名校匯文小學、匯文中學就學?！昂枚嗤獾厝藶榱松蠀R文，都在那兒租房”，他指了指身后的紅磚樓，那是一個老國企家屬院，“那時外地人租房都可以入學，現(xiàn)在一定要戶口在這兒，房子買在這兒”。
隨著人口越來越多，優(yōu)質教育資源也日益稀缺。繼租房者不能就近入學后，父母非所在區(qū)戶口、甚至非所在街道戶口者也被名校排除在外。調控“學位房”的思路，以不斷提高門檻為主要手段，但這反而抬升了實打實的學區(qū)房價值。
孩子就讀于史家小學的家長林佳在學校一年級部后面的胡同里買了一座平房，９平方米，２００多萬元。他向時代周報記者介紹買學區(qū)房的門道：“首先得了解哪些屬于你目標學校的片區(qū)，片兒里面是平房還是樓房。就算這小區(qū)被劃進學校片區(qū)，也千萬不能大意，有的小區(qū)，這邊兒是一個學校，另一邊是另一個學校?！?
２０１６年初，教育部下發(fā)一則文件，要求“在目前教育資源配置不均衡、擇校沖動強烈的地方”，小學、初中應積極穩(wěn)妥采取多校劃片。林佳慶幸這項政策在自家孩子入學后才出臺：“派位那就沒譜兒了?！?
即便有這項政策，在名校附近買房還是進入名校的唯一希望。林佳透露，孩子的信息會被錄入學校的系統(tǒng)，走后門的余地極小，入學前學校還可能抽查，“調查你在登記的地方是不是真有房子”。
多重圍堵的結果是，學區(qū)房的行情依然走俏。北京市教委一直力推“治本之策”，即整合教育資源，全方位加大對薄弱學校的扶持力度，促進義務教育均衡發(fā)展?！白寣W生在家門口上好學?！北本┦薪涛谝粍t文件中指出。
“談何容易?！绷旨押土硪晃患议L交談時不住感慨，“可惜沒上東皇城根小學，那是四中的附屬學校，以后就能上四中的初中了?！?
按照房天下公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，北京市具有學區(qū)房資源的５５所市重點小學中，七成以上分布在東城、西城、海淀和朝陽四區(qū)內，密云、懷柔、延慶和平谷四區(qū)重點小學幾乎為零。
