北京樓市調(diào)控升級(jí)
北京接二連三的調(diào)控政策令房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳，調(diào)控手段已達(dá)到史上最嚴(yán)。
記者了解到，因市場(chǎng)變化調(diào)控有新邏輯：從調(diào)控手段看，政策仍然主要從控制需求端入手；從調(diào)控領(lǐng)域看，本輪調(diào)控出現(xiàn)的新特點(diǎn)是對(duì)商住類產(chǎn)品進(jìn)行了極致打壓；而從調(diào)控目的看，本輪調(diào)控除了穩(wěn)定房?jī)r(jià)以外，背后還有另外一層深意是人口疏解。
調(diào)控沿襲路徑也大體相同。根據(jù)歷史情況及政府調(diào)控的工具梳理：第一步，“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)離婚”已經(jīng)實(shí)施；第二步，上浮按揭利率，已經(jīng)實(shí)施；第三步，增加交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)；第四步，增加城市及周邊城區(qū)的土地和住房供應(yīng)，正在實(shí)施；第五步是進(jìn)行預(yù)期管理，在房地產(chǎn)稅立法2017年難以實(shí)施的背景下擴(kuò)大部分城市的試點(diǎn)范圍。上述步驟并非在每輪調(diào)控全部使用，可能選擇使用。
接近北京市建委人士記者表示：“政策還沒出完，還有?！?
嚴(yán)格抑制需求端
從2006 年起至今的10年，中國(guó)經(jīng)歷了三輪緊縮及三輪放松，目前是第七輪緊縮。北京以“3·17調(diào)控”為標(biāo)志的新一輪調(diào)控是2016年“9·30”的延續(xù)，與歷次調(diào)控一致。
國(guó)泰君安證券分析師羅志恒發(fā)現(xiàn)，歷次調(diào)控均是先釋放信號(hào)，“邊走邊看”，效果不明顯則再進(jìn)一步加強(qiáng)嚴(yán)厲程度。比如，2006-2007年的八次加息則是從2006年4月持續(xù)到2007年12月，在這期間房?jī)r(jià)反而不斷上漲，故而到在2007年下半年7-9月份每個(gè)月都上調(diào)利率。
從歷次調(diào)控的效果看，緊縮和放松均有時(shí)滯，但放松起作用的時(shí)滯短（一般 3-6 個(gè)月），緊縮起作用的時(shí)滯長(zhǎng)（一般 6-9個(gè)月）。比如 2010年1月調(diào)高二套首付比例，5個(gè)月后房?jī)r(jià)增速見頂略有回落；2013年2月發(fā)布“新國(guó)五條”，9個(gè)月后房?jī)r(jià)見頂略有回落。
從控制需求端來看，本輪調(diào)控手段也與歷年調(diào)控趨同。通過抑制投資投機(jī)需求來穩(wěn)定市場(chǎng)。同時(shí)，保留首次購(gòu)房需求。比如，提高二套房首付比例和降低杠桿。從供應(yīng)端來看，本輪調(diào)控以表態(tài)和實(shí)際加大土地供應(yīng)為主。
北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志表示：“北京一是增加土地供應(yīng)。政策表示要加快、加大商品住房土地供應(yīng)；二是督促‘1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市’的在途商品住房項(xiàng)目加快開發(fā)進(jìn)度，盡快形成商品住房供應(yīng)。這兩項(xiàng)加起來，意味著將有不低于20萬套商品房供給，這解決了未來兩三年北京住房供給和預(yù)期的問題。政府向市場(chǎng)釋放出一個(gè)信號(hào)，供給是足夠的，沒必要恐慌?！?
另外，從歷年調(diào)控手段來看，調(diào)控在控制需求端方面采取嚴(yán)格的“圍追堵截”方式。比如，3月27日，央行營(yíng)業(yè)管理部等部門發(fā)文明確，離婚一年內(nèi)貸款買房，無論是商貸還是公積金貸款都算二套房。這在一定程度上，堵住了通過“假離婚”方式獲取首套房貸款資格的現(xiàn)象。
“目前這輪調(diào)控思路還是繼承以往的，但比以前要嚴(yán)格一些?！眰I(yè)我愛我家(博客,微博)集團(tuán)副總裁胡景暉表示。胡認(rèn)為，可預(yù)見的相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，交易量會(huì)下降，房?jī)r(jià)也會(huì)趨穩(wěn)。市場(chǎng)的恐慌心理會(huì)消除，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)降溫。
行業(yè)整頓與引導(dǎo)人口
不過，值得注意的是，本來調(diào)控特點(diǎn)除了抑制投資投機(jī)需求之外，還具有行業(yè)整頓和疏解人口特點(diǎn)。
3月26日晚間，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，對(duì)北京市的商業(yè)、辦公類項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)管。該公告明確了銷售對(duì)象、個(gè)人購(gòu)買條件、商辦類項(xiàng)目新建等條件。其中，對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的限制措施，在全國(guó)范圍內(nèi)開啟了對(duì)商住房限購(gòu)的先河。
隨后，北京市在全市范圍內(nèi)進(jìn)行嚴(yán)查，并對(duì)典型項(xiàng)目予以通報(bào)，甚至停止了一些違規(guī)項(xiàng)目網(wǎng)簽。
易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，調(diào)控的另一面是行業(yè)整頓。商住房是房地產(chǎn)行業(yè)共性問題，此前被默許，但這次被嚴(yán)格整頓。此外，商住房的整頓還涉及到人口疏解?！耙?yàn)檫`規(guī)的商辦項(xiàng)目里面住了很多人，尤其是外來務(wù)工人員，有的還進(jìn)行了小面積的分割。對(duì)商辦商住進(jìn)行管理，也是控制人口的手段之一?！彼f。
3月29日，《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2030年）》草案顯示，未來15年人口將控制在2300萬左右。統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，截至2016年末北京常住人口2172.9萬，離控制目標(biāo)僅剩下127萬的增長(zhǎng)空間。
中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，所有政策的根源其實(shí)都是人口的問題。從各區(qū)公布的目標(biāo)看，其實(shí)最大的疏解區(qū)域是朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)。整體看：朝陽(yáng)、海淀是人口疏解的大區(qū)，基本是每年減少10萬人的幅度，東西城每年減少5萬人，豐臺(tái)區(qū)5年減少37萬人。
張大偉表示，除了已經(jīng)看到的政策，目前北京市傳聞中仍可能出臺(tái)的儲(chǔ)備政策包括：第一，效仿上海（樓盤），外地單身不準(zhǔn)購(gòu)房；第二，效仿通州，核心區(qū)鎖區(qū)限購(gòu)，即購(gòu)買本區(qū)房產(chǎn)需有本區(qū)納稅或者社保證明等。
不過，張大偉認(rèn)為，這兩項(xiàng)政策并沒有出臺(tái)的必要。他認(rèn)為，北京作為一線城市，限購(gòu)限貸政策已經(jīng)非常嚴(yán)格。所以未來的調(diào)控主要體現(xiàn)在低端產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，而從人口角度影響房屋買賣市場(chǎng)力度較小。
