首季中資跨境地產(chǎn)并購?fù)蠕J減九成
據(jù)湯森路透提供的數(shù)據(jù)顯示，今年迄今（1月1日-3月24日），新披露的中國跨境地產(chǎn)（含酒店，下同）并購為10宗，交易總價(jià)值為6.4億美元，其中3宗的買方為中國香港地區(qū)的公司；盡管去年同期交易宗數(shù)為9宗，但當(dāng)時(shí)的交易總價(jià)值近75億美元。另外，投資目的地也發(fā)生了改變，由前兩年的美國、歐洲和澳大利亞等地轉(zhuǎn)移到了香港、新加坡、日本、老撾等地。
此前，2015年披露的中國跨境地產(chǎn)并購交易規(guī)模達(dá)129.4億美元，2016年達(dá)204.1億美元。然而，從2016年四季度開始，交易規(guī)模開始大幅下跌。去年12月初，監(jiān)管層表示密切關(guān)注在房地產(chǎn)、酒店等領(lǐng)域出現(xiàn)的一些非理性對外投資傾向。
“據(jù)我觀察， 2015、2016年中資對外投資的總增速非?？?，特別是2016年，增速達(dá)兩位數(shù)。從投資企業(yè)來看，項(xiàng)目的質(zhì)量和投資人的經(jīng)驗(yàn)都有些參差不齊，有大型國企也有私企，而有些私企的跨國投資經(jīng)驗(yàn)相對較薄弱，因此風(fēng)險(xiǎn)管理方面會遇到一些挑戰(zhàn)。這可能會涉及到一些非理性的投資。一些大型國企也可能會牽涉到非主營業(yè)務(wù)的投資項(xiàng)目，因?yàn)楹芏鄧笙旅嬗凶庸荆梢酝ㄟ^子公司做一些非主營業(yè)務(wù)，例如海外房地產(chǎn)投資?！必惪恕湀?jiān)時(shí)國際律師事務(wù)所上海代表處首席代表張大年近日在接受記者采訪時(shí)表示。
記者綜合采訪多位業(yè)內(nèi)人士后發(fā)現(xiàn)，中國跨境房地產(chǎn)投資將在2017年出現(xiàn)放緩。
機(jī)構(gòu)投資者將明顯受限
“今年放緩的原因之一是很多企業(yè)的主業(yè)并非地產(chǎn)，因此會受到政策的限制。如果是地產(chǎn)商去境外做房地產(chǎn)還說得過去，但如果保險(xiǎn)公司或者基金去做，那就是純投資或者投機(jī)?！必惪恕湀?jiān)時(shí)國際律師事務(wù)所上海代表處合伙人吳昊告訴記者。
吳昊認(rèn)為，另一個(gè)原因是整體需求放緩?！耙?yàn)槿蚓瓦@么幾個(gè)大的酒店投資集團(tuán)，最近幾年已出現(xiàn)一些大筆兼并收購，全球的酒店管理公司已經(jīng)被整合得只有三四家了，行業(yè)整合已到達(dá)一定程度，很難再看到有什么大收購項(xiàng)目。”他說。
據(jù)湯森路透提供的數(shù)據(jù)顯示，2016年迄今的70宗跨境房地產(chǎn)、酒店并購中，就中資并購方所在行業(yè)來看，主要是保險(xiǎn)公司為代表的財(cái)務(wù)投資者，海航集團(tuán)也相當(dāng)活躍，還有房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)投資基金。另外也出現(xiàn)了一些主業(yè)并不是房地產(chǎn)的公司的身影，比如做安防軟件的中安消公司、楓葉教育集團(tuán)、三維通信股份有限公司等。
“需要長期持有物業(yè)、對回報(bào)率要求相對不高的機(jī)構(gòu)投資者（如保險(xiǎn)公司、主權(quán)財(cái)富基金）通常青睞酒店資產(chǎn)。這些投資者通過投資知名的酒店，可以獲得規(guī)律的、被動(dòng)的投資回報(bào)?！笔腊钗豪硎舜笾腥A區(qū)投資及資本市場主管李凌接受記者采訪時(shí)表示。
長期配置需求潛力巨大
世邦魏理仕資本市場部全球總裁Christopher R. Ludeman（下稱陸德曼）此前在接受記者專訪時(shí)認(rèn)為，中資對于多元化資產(chǎn)配置的需求、對沖匯率、對于增值回報(bào)的需求都非常強(qiáng)。他預(yù)計(jì)未來一年中資發(fā)起的幾十億美元的房地產(chǎn)交易會減少，但其他較小規(guī)模的交易不會減少。
但也有業(yè)內(nèi)人士表示，較小規(guī)模的海外地產(chǎn)投資也受到了嚴(yán)格審查。
“有傳聞?wù)f，加強(qiáng)監(jiān)管后，境外房地產(chǎn)投資超10億美元將觸發(fā)嚴(yán)格審查。但我一個(gè)客戶一項(xiàng)總額僅500萬美元的海外地產(chǎn)投資，前期已經(jīng)得到了監(jiān)管部門放行，也繳了首付150萬美元，目前余款卻卡在了外管那一道上，現(xiàn)在正想辦法在離岸籌資?！币幻赓Y投行內(nèi)部人士對記者透露。
“中國政府的監(jiān)管政策到底是從嚴(yán)還是相對寬松，這些因素的變化會影響到對中資跨境地產(chǎn)投資的短期趨勢。但是如果看長期趨勢，中企未來對房地產(chǎn)都會有越來越多的投資，這樣才更好完成他們在全球范圍資本配置的需求?！?領(lǐng)盛亞太區(qū)策略研究部主管Elysia Tse3月16日接受記者采訪時(shí)表示。
最新發(fā)布的領(lǐng)盛投資策略年度報(bào)告指出，中國機(jī)構(gòu)投資者（尤其是保險(xiǎn)公司）已在調(diào)高對房地產(chǎn)的配置，或在近期開始投資房地產(chǎn)。預(yù)計(jì)到2025年，中國將成為全球第二大保險(xiǎn)市場，而保費(fèi)更可能是目前價(jià)值的三倍。因此，長遠(yuǎn)來說，保險(xiǎn)公司投資于中國國內(nèi)和國際房地產(chǎn)的核心資本將持續(xù)上升。據(jù)領(lǐng)盛估計(jì)，到2025年，假如中國保險(xiǎn)公司作出全額配置，所管理的房地產(chǎn)資產(chǎn)將增加22倍至6，700億美元。
