房企拿地風(fēng)險隱現(xiàn)：為增加貨值？
分析認(rèn)為，在當(dāng)前市場環(huán)境下，房企更多是從戰(zhàn)略層面考慮，為了增加貨值而拿地。對于由此而產(chǎn)生的盈利難題，有市場人士建議，開發(fā)商可以采取破售改租，或者以租代售的方式破局。一些大型開發(fā)商已經(jīng)意識到土地市場風(fēng)險，開始尋求并購等其他方式。
史上最嚴(yán)調(diào)控并未阻止開發(fā)商拿地?zé)崆椤６钜恍╅_發(fā)商感到困惑的是，目前一些地塊按照其算賬邏輯甚至是在虧本拿地。
對商辦調(diào)控政策出臺后，3月30日北京土地市場迎來商辦用地首拍。當(dāng)天有3宗商辦用地參與競拍，分別位于朝陽區(qū)和大興區(qū)。三宗F3類用地合計規(guī)劃建筑面積24.1萬平方米，合計起價40.4億。最后成交價格合計為53.5億。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，雖然此次土拍價格遠(yuǎn)低于過去市場平均溢價率，但政策重壓下，企業(yè)依然競爭拿這種高風(fēng)險地塊。從未來預(yù)期看，企業(yè)還是為了增加貨值而拿地。整體而言未來這部分物業(yè)被企業(yè)持有的可能性更大，但3宗地塊位置均屬于目前辦公出租的低價區(qū)域，所以企業(yè)拿地風(fēng)險和成本依然較高。房企拿地主要還是從企業(yè)戰(zhàn)略考慮，市場價值不高。
拿地風(fēng)險隱現(xiàn)
隨著北京調(diào)控持續(xù)深入，對房地產(chǎn)市場的預(yù)期發(fā)生明顯改變。而房企對土地市場的熱情仍在。
3月28日下午，北京土地市場迎來新政后的首場拍賣。經(jīng)過激烈角逐，天恒以15.8億元競得通州臺湖地塊，首創(chuàng)以17.6億元、配建12.8萬平方米自住房競得密云地塊。
北京市國土局的掛牌文件顯示，通州臺湖地塊全部為建設(shè)自住型商品住房，最大套型面積為90平方米，銷售價格20000元/平方米（含全裝修費用）。密云地塊則限定商品住房銷售價格，并設(shè)定土地合理上限價格。當(dāng)競買報價達(dá)到土地合理上限價格時，轉(zhuǎn)為在此價格和配建5萬平方米自住型商品住房面積基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)場競報“自住型商品住房”的方式確定競得人。同時，配建及競建的自住型商品住房銷售限價為15000元/平方米（含全裝修成本），剩余的商品住房銷售均價不超過21215元/平方米，且最高銷售單價不得超過22276元/平方米。
張大偉表示，“密云地塊最后只剩余13671平方米商品房限價房，其他12.8萬平方米將成為自住房。平均計算下來，樓面價達(dá)到1.25萬/平方米。最后可售總貨值只有22.1億元。而如果按照自住房成本6000元/平方米計算，最后商品房部分的地價將超過2.1萬/平方米。雖然有可能有配套商業(yè)和車庫等溢出可售按照15%貨值溢出計算則貨值25.4億元，依然體現(xiàn)了房企競爭土地的堅決?！?
也就是說，經(jīng)過測算，這兩塊地有利潤的可能性非常小。張大偉認(rèn)為，開發(fā)商如此搶地，只是為了增加銷售額?！皳尩骄痛砻髂晏旌愣嗔?0億銷售額，首創(chuàng)接近25億銷售額。”
此外張大偉指出，上述商辦地塊風(fēng)險也很大。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，在3·26北京商住新政后的3天內(nèi)，商辦類物業(yè)簽約跌幅高達(dá)99.9%。只有位于通州的個別項目企業(yè)簽約5套，另外還有門頭溝與豐臺各有一宗企業(yè)購買，其他相關(guān)項目全面冰凍。
因此，張大偉判斷，企業(yè)目前拿地只是為了增加貨值。
房企謀破局
北京一家房企高管對當(dāng)前土地市場狀態(tài)有極大困惑。他認(rèn)為，以前各家開發(fā)商預(yù)期不同，所以拿地表現(xiàn)不同可以理解；后來，各家為了求生存積極拿地也可以理解；但是，現(xiàn)在很多地塊已經(jīng)無法理解其背后的盈利邏輯，有的甚至要倒貼錢才能運營。
亞豪市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，開發(fā)商可以采取破售改租，或者以租代售的方式破局?！拜^低的土地成本、可控的開發(fā)成本，對于開發(fā)商而言，商辦的租售比遠(yuǎn)超相近位置、小業(yè)主以市場價購得的住宅，將其開發(fā)為類airbnb產(chǎn)品，租金回報亦頗為可觀。以華潤招商聯(lián)合體摘得的金盞鄉(xiāng)603地塊為例，整體樓面價24369元/平方米，疊加建安每平方米成本約為30000元，租金僅按4元/平方米/日計算，租售比不過1:250。隨著金盞金融商務(wù)區(qū)的開發(fā)，租金收益的增長曲線可以預(yù)見?！?
另外，她認(rèn)為，以租代售也是一種較好的方式?！耙陨剔k項目為基礎(chǔ)，開發(fā)商成立資產(chǎn)運營公司，推出資管計劃，想購買的小業(yè)主交納部分（如50%）資金后獲得相應(yīng)權(quán)重的使用權(quán)，剩余資金分期還清。此外，小業(yè)主每年交納少量管理費支付每年0.84%的房產(chǎn)稅。雙方可約定，一旦政策開放，隨時辦理產(chǎn)權(quán)交割。這樣的話，不需要小業(yè)主開辦公司，也不受限購影響，房產(chǎn)可以自用、出租或轉(zhuǎn)讓資管計劃的使用權(quán)，小業(yè)主再次轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)，也可節(jié)省高昂的二手交易稅費。”
不過，一些大型開發(fā)商已經(jīng)意識到土地市場風(fēng)險，開始尋求并購等其他方式。
中海董事會主席肖肖在其業(yè)績會上表示，并購依然將是中海地產(chǎn)獲取土地資源的重要方式，這也是公司的強項。有過去幾年與中建地產(chǎn)、中信兩筆涉資超過千億的整合經(jīng)歷后，中海在并購方面有更成熟的經(jīng)驗。同時在拿地方式方面，以往少見的合作拿地也將被中海開始采用，這包括與中建體系內(nèi)各單位，以及其他有土地資源的企業(yè)、也包括與國企之間進(jìn)行合作。
另外，肖肖稱，央企的身份，也會讓中海在一級土地開發(fā)和棚戶改造方面爭取機會。北京最大的棚戶改造項目石景山區(qū)北辛安棚戶區(qū)改造已由中海在推進(jìn)，目前項目進(jìn)度高達(dá)90%以上，這個總建筑面積達(dá)到數(shù)百萬平方米的項目，將極大增強中海在北京市場的競爭力。
禹洲集團(tuán)執(zhí)行總裁蔡明輝稱，今年應(yīng)該是一個拿地比較好的機會，國家對樓市的調(diào)控會導(dǎo)致一部分企業(yè)在資金或者開發(fā)方面遇到困難，禹洲能夠發(fā)揮優(yōu)勢，通過收購兼并的方式以低廉價格獲取土地。據(jù)介紹，該公司也會關(guān)注公開招拍掛市場，尋找一些適合的機會。而有這樣的拿地計劃，主要源于禹洲去年及今年開局以來銷售情況良好，有足夠的資金支撐拿地。
融創(chuàng)中國董事長孫宏斌亦表示，已經(jīng)于去年10月份停止在公開市場拿地，未來將主要通過并購等方式獲得土地。
