房企年報尷尬：規(guī)模大了 利潤率仍上不去
又到了房企發(fā)布年報的時節(jié)。去年，房地產行業(yè)迎來復蘇，全年全國商品房銷售金額和銷售面積均創(chuàng)下歷史新高。這也在房企去年的年報中一覽無遺，利潤大增、現金流增加、負債率下降，一時間房企曾經的“好日子”仿佛又回來了。然而，年報中利潤率的持續(xù)下滑、全國各地針對房地產市場的調控政策，都使得房企再次籠罩陰霾。
盈利 增收不增利 毛利仍下行
據近期中國房地產業(yè)協(xié)會發(fā)布的《中國房企500強測評報告》顯示，2016年，500強房企總資產收益率均值為2.37%，同比上升0.34%；凈資產收益率均值為4.71%，同比上升0.08%。
盡管年內500強企業(yè)盈利指標有所企穩(wěn)，但增收不增利的毛利下行趨勢仍在延續(xù)。然而長期來看，2015年下半年以來良好的市場銷售情況更多地集中于北上廣深及部分熱點二線城市，這種市場格局促使企業(yè)布局策略趨同性的快速提升。
伴隨著區(qū)域土地市場的競爭格局不斷升級，高企的地價也不斷壓縮著房企的盈利空間。同時越來越多的合作拿地，進一步攤薄了房企的盈利水平，房地產行業(yè)盈利下滑仍是大勢所趨。
在盈利下行的大趨勢中，能保持較高盈利水平的企業(yè)則能實現更高質量的成長，實現彎道超車。其中，標桿房企和區(qū)域性標桿房企盈利能力普遍領先。這些企業(yè)中有以招商為代表的具有較強區(qū)域資源優(yōu)勢的；也有以華夏幸福為代表的具有稀缺的開發(fā)模式的。整體而言，為保持及提升凈利水平，企業(yè)間的策略分化明顯。
運營 高周轉存挑戰(zhàn) 資產由重轉輕
2011年以來，高周轉模式逐步成為房地產開發(fā)企業(yè)最主流的運營模式，拿地到開工的效率差距成為企業(yè)執(zhí)行力的一大重要考量標準。2016 年，高周轉模式再次成為不少企業(yè)去化庫存和抓住市場機遇的利器。
隨著改善型需求的崛起及土地成本的大幅增長，對于持有存量資源的房企，特別是資金成本相對可控的企業(yè)而言，持續(xù)犧牲利潤率的高速周轉模式正在逐步面臨挑戰(zhàn)。
對此，中經聯盟秘書長、優(yōu)鋪創(chuàng)始人陳云峰表示，過去部分企業(yè)過分追求高周轉以縮小與標桿企業(yè)的規(guī)模差距，品質卻難以保障，這種高周轉模式必將難以持續(xù)發(fā)展。熱點城市土地價格的持續(xù)攀升迫使企業(yè)在周轉與利潤間平衡的選擇中更為審慎，擁有稀缺土地資源的企業(yè)開始思考是否有必要為快速變現而不是耐心等待更好的入市機會以探求更好的利潤回報，周轉率和利潤率間的均衡將成為企業(yè)戰(zhàn)略選擇最核心的考量因素。
凈資產收益率持續(xù)保持低位，不少房企積極探索的輕資產運營模式在年內逐步推進。
目前，房企向輕資產模式轉型主要有二種模式：一種是通過小股操盤、代建等模式進行品牌輸出和管理。如綠城、萬科、中海、建業(yè)、朗詩等企業(yè)在資產運營上已經取得了一定的成績。朗詩的輕資產模式主要采取小股操盤、合作開發(fā)、委托開發(fā)三種模式進行項目開發(fā)，其代建業(yè)務僅 2016 年上半年就錄得簽約銷售額 32.93 億元。
■ 部分房企年報簡析
恒大
今年銷售目標4500億
截至2016年末，恒大在建項目489個,全年新開盤項目116個，在售項目473個。由此恒大實現了3733.7億銷售金額，同比增85.4%，完成3000億年度目標的124.5%。
在發(fā)布會上，恒大董事局主席許家印對于媒體“借款上升是否因為資金吃緊”的問題，反問道：“手頭有3000億現金，（資金）還吃緊？這是什么世界？”據悉，恒大設定的2017年銷售額目標為4500億元。
萬科
“不在乎一時的高和低”
據萬科公告，2016年共實現銷售金額人民幣3647.7億元，同比增長39.5%。
除股權之爭外，萬科最引人注意的是曾經的“一哥”被超越。2016年，萬科以103億之差在銷售規(guī)模上落后于恒大，降為行業(yè)第二。2017年前兩月，萬科銷售額再次被碧桂園所趕超。
萬科集團總裁郁亮稱，“不必在乎一時的高和低。推動行業(yè)的健康發(fā)展，這是萬科所追求的?！?
碧桂園股價業(yè)績雙翻番
碧桂園2016年實現合同銷售金額人民幣3088.4億元，合同銷售面積為3747萬平方米，同比分別增長120%和74%。當天，碧桂園股價報收6.6元港幣，相比2015年12月31日股價翻番，增長108%，是恒生指數漲幅的近10倍。
碧桂園管理層在發(fā)布會上透露的2017年國內銷售目標僅為4000億元人民幣。“我們沒有想爭第一，我們只能努力做到更好。”碧桂園董事局主席楊國強如是說。
遠洋
多元化布局成型
3月30日，遠洋集團公布2016年協(xié)議銷售額達504億元，同比增長24%。2017年，遠洋集團全年銷售目標為600億，為此遠洋共準備達人民幣1040億元的可售房源。
未來五年，遠洋將有六個投資性物業(yè)陸續(xù)推出市場。對此，遠洋集團相關負責人表示，集團未來將推廣健康建筑的理念，全面覆蓋住宅、寫字樓、商業(yè)等各類項目，開啟健康生活時代。
龍湖
將邁入“千億時代”
龍湖地產有限公司日前在香港公布的年度業(yè)績報告顯示，2016年該公司合同銷售額約為881.4億元，同比2015年增長61.6%。該公司2017年銷售目標已確定為1100億元。
龍湖一直強調“有質量的增長”，戰(zhàn)略上追求穩(wěn)健，強調風險控制。龍湖地產董事長吳亞軍在業(yè)績會上稱，今年下半年或有諸多不確定性，房企需小心駕馭。
融創(chuàng)
“追求規(guī)模沒有意義”
3月28日，融創(chuàng)中國公布，在物業(yè)銷售上2016年以1506億元，較2015年同期的682億元大幅增加121%。2017年，融創(chuàng)將目標定位2100億，為此已準備4185億可售貨值。
盡管數字在提示融創(chuàng)對規(guī)模的追逐，一貫妙語生花的融創(chuàng)中國董事會主席兼執(zhí)行董事孫宏斌再次頗為驚訝地回應：“其實房地產這行業(yè)規(guī)模沒有任何意義，如果利潤不行的話。”
