改賣(mài)轉(zhuǎn)租 房企開(kāi)練運(yùn)營(yíng)解決商辦“難題”
以賣(mài)房子為主要業(yè)績(jī)來(lái)源的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，未來(lái)要轉(zhuǎn)型靠租房子來(lái)沖業(yè)績(jī)了嗎？拍地時(shí)要拼自持面積、商住產(chǎn)品全面限購(gòu)……隨著政策的變化，開(kāi)發(fā)商手中的持有型物業(yè)將大面積增加。面對(duì)“突如其來(lái)”的大量自持土地，如何管理和運(yùn)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商有著各自的想法和算盤(pán)。
開(kāi)發(fā)商 現(xiàn)有項(xiàng)目或?qū)⒅匦乱?guī)劃
今年一開(kāi)年，北京某家開(kāi)發(fā)商就加緊了推盤(pán)的力度。一般來(lái)說(shuō)，冬天并不是賣(mài)房的好時(shí)節(jié)，開(kāi)發(fā)商通常選擇春暖花開(kāi)時(shí)開(kāi)盤(pán)。正是對(duì)今年樓市形勢(shì)不確定性的擔(dān)憂，上述開(kāi)發(fā)商采取了“搶跑”策略，手中相當(dāng)大一部分商住產(chǎn)品得以快速出貨。“快跑”，成為開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)政策變化的一種手段。
但也不可否認(rèn)的是，去年以來(lái)，北京出讓了不少商業(yè)辦公用地，有一些仍處在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，甚至有的還沒(méi)有“動(dòng)”?！斑@些地塊的規(guī)劃肯定要按照新政策來(lái)執(zhí)行?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。
所謂“新政策”，就是3月26日北京發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》。針對(duì)商辦類(lèi)產(chǎn)品，公告中規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類(lèi)項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平方米；不符合要求的，規(guī)劃部門(mén)不予批準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類(lèi)項(xiàng)目，銷(xiāo)售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。
也就是說(shuō)，在售和在建的商辦類(lèi)產(chǎn)品，買(mǎi)家不能是個(gè)人了。而且，商辦類(lèi)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)面積，要在500平方米以上。
以前做成“商改住”的產(chǎn)品現(xiàn)在不讓做，也不讓賣(mài)了。手中的商辦地塊怎么辦？這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)考驗(yàn)。北京一家房企營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理告訴記者，“我們的商業(yè)為底商，體量在100平方米左右，商辦類(lèi)新政出臺(tái)前，便已取得預(yù)售許可證。新政后，只能針對(duì)企業(yè)銷(xiāo)售，但對(duì)項(xiàng)目影響并不大。未來(lái)，允許入市的商辦類(lèi)產(chǎn)品面積將達(dá)到500平方米以上，我們這樣的小底商可能會(huì)更加搶手?！?
然而，記者了解到，這類(lèi)底商在商辦市場(chǎng)中僅占一小部分，高層商辦類(lèi)產(chǎn)品可能面臨極大的銷(xiāo)售困境。對(duì)此上述房企營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理表示，已按照小面積段設(shè)計(jì)報(bào)批、目前正在施工的項(xiàng)目最為“難過(guò)”。此外，去年北京出讓多塊商辦類(lèi)用地，個(gè)別企業(yè)更是在大興、房山等地取得多塊，這些企業(yè)也將面臨產(chǎn)品重新設(shè)計(jì)的問(wèn)題。
業(yè)內(nèi) 多條路徑可解商辦“難題”
不過(guò)，從商辦新政出臺(tái)后的土地成交來(lái)看，開(kāi)發(fā)商并未將商辦類(lèi)地塊“打入冷宮”。
在商辦新政發(fā)布僅4天后，即3月30日，北京土地市場(chǎng)即迎來(lái)了首批商辦類(lèi)地塊舉牌。位于朝陽(yáng)和大興的三宗商辦地塊，終以53.5億元的總價(jià)成交。從競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，雖然北京剛剛出臺(tái)商辦限購(gòu)政策，且此次受讓地塊需要開(kāi)發(fā)商至少50%的建筑面積整體持有并長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)20年，自持、經(jīng)營(yíng)20年后，如需轉(zhuǎn)讓或分割銷(xiāo)售，需要征得政府同意，但開(kāi)發(fā)商的參與熱情依然不減。
這樣的地塊拿到手以后，未來(lái)怎么開(kāi)發(fā)？開(kāi)發(fā)商的“賬”是怎么算的？亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，較低的土地成本、可控的開(kāi)發(fā)成本，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，商辦的租售比遠(yuǎn)超相近位置、小業(yè)主以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)得的住宅，將其開(kāi)發(fā)為類(lèi)airbnb產(chǎn)品，租金回報(bào)亦頗為可觀。
此外，郭毅認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商還可以商辦項(xiàng)目為基礎(chǔ)，開(kāi)發(fā)商成立資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司，推出資管計(jì)劃，想購(gòu)買(mǎi)的小業(yè)主交納部分（如50%）資金后獲得相應(yīng)權(quán)重的使用權(quán)，剩余資金分期還清。小業(yè)主每年交納少量管理費(fèi)，支付每年0.84%的房產(chǎn)稅。雙方可約定，一旦政策開(kāi)放，隨時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)交割。這樣的話，不需要小業(yè)主開(kāi)辦公司，也不受限購(gòu)影響，房產(chǎn)可以自用、出租或轉(zhuǎn)讓資管計(jì)劃的使用權(quán)，小業(yè)主再次轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)，也可節(jié)省高昂的二手交易稅費(fèi)。
趨勢(shì) “去地產(chǎn)化”重運(yùn)營(yíng)
事實(shí)上，在此次商住限購(gòu)政策出臺(tái)之前，早已有不少房地產(chǎn)公司開(kāi)始探索新的商業(yè)模式和利潤(rùn)增長(zhǎng)模式，以應(yīng)對(duì)并不穩(wěn)定的房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)。
特別是近年來(lái)，有目共睹的是，房地產(chǎn)公司“去地產(chǎn)化”傾向明顯，輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)已成為轉(zhuǎn)型共識(shí)。進(jìn)入長(zhǎng)租公寓、聯(lián)合辦公領(lǐng)域，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)摩拳擦掌躍躍欲試。有統(tǒng)計(jì)顯示，目前排名前30的房企中至少有三分之一已涉足長(zhǎng)租公寓，打造自身的公寓品牌或投資成熟的品牌公寓。
此外，近兩年全國(guó)聯(lián)合辦公產(chǎn)品數(shù)量出現(xiàn)井噴，一些自建物業(yè)的開(kāi)發(fā)商，會(huì)拿出一部分區(qū)域作為創(chuàng)客空間，附加上一些服務(wù)和概念后，獲取租金回報(bào)。還有“二房東”式的短租辦公，以及通過(guò)入股創(chuàng)業(yè)公司盈利的孵化器式創(chuàng)業(yè)空間相繼出現(xiàn)于市場(chǎng)。這些新型業(yè)態(tài)對(duì)開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)能力的要求都遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)辦公物業(yè)。
對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)、優(yōu)鋪網(wǎng)董事長(zhǎng)陳云峰表示，“新政支持租賃和運(yùn)營(yíng)，限售不限租賃，商辦物業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)代已到來(lái)?！标愒品褰榻B，在傳統(tǒng)商業(yè)切分中，小于100平方米的商辦物業(yè)占50%，100—350平方米的占30%，300—500平方米的占20%，500平方米以上的只占10%。
而根據(jù)新政的要求，商辦類(lèi)項(xiàng)目最小分割單元不得低于500平方米。陳云峰認(rèn)為，這將使開(kāi)發(fā)商自持商業(yè)面積增加，考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)能力。從這一角度來(lái)看，新政的出臺(tái)，利好于商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展。
