泰禾中央廣場一個月遭15次維權(quán) 開發(fā)商連夜砸掉樣板間
所有人都在焦急地等待著結(jié)果，但結(jié)果似乎遙遙無期。
4月18日下午兩點(diǎn)半，在北京義和莊地鐵站附近的泰禾中央廣場銷售中心，上百名業(yè)主在焦急等待。到現(xiàn)場的業(yè)主紛紛在紙上簽字、摁下手印，每張紙上約有50人簽字，這樣的紙已經(jīng)有五六張，人數(shù)還在不斷增加?！跋胍朔康臉I(yè)主都需要在這里簽字、摁手印。”有業(yè)主表示。
樓上，6位業(yè)主代表正在和泰禾集團(tuán)、北京市住建委、大興區(qū)住建委進(jìn)行第一次正式三方談判，這是經(jīng)歷12次維權(quán)后爭取到的機(jī)會。
在經(jīng)歷3個多小時的談判后，談判代表宣布：開發(fā)商泰禾仍然堅持不退房；周五（4月21日）開發(fā)商將回應(yīng)是否允許業(yè)主延期繳納購房款。
業(yè)主紛紛表示失望，這次的正式談判并沒有取得自己想要的結(jié)果。距離4月底越來越近，像張女士一樣的泰禾中央廣場四期的業(yè)主感到時間緊迫?！拔屹徺I了59平方米的房子，總價330萬元，50%的首付款分3次交，付款比例分別是20%、10%、20%，第一次交了67萬元，4月底交第二筆33萬元，銷售顧問已經(jīng)開始催交了；7月底交第三筆67萬元?！?
中國房地產(chǎn)報（微信公眾號ID：China-crb）記者了解到，十幾個心情焦灼的業(yè)主在4月19日上午進(jìn)一步到北京市政府信訪辦上訪維權(quán)。
在泰禾集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略中，北京市場占有重要位置，2015年北京區(qū)域占營業(yè)收入的比重為45.85% ，廣場系與院子系、大院系構(gòu)成了泰禾集團(tuán)的三大產(chǎn)品線，在3月26日北京市住建委出臺商辦項(xiàng)目限購政策后，北京的泰禾中央廣場等6個項(xiàng)目在3月28日被北京市住建委點(diǎn)名指為“違規(guī)”。政策沖擊之下，業(yè)主紛紛要求退房，廣場系產(chǎn)品線遭遇重創(chuàng)，這對泰禾集團(tuán)的營業(yè)收入將造成重大影響，背后更是泰禾集團(tuán)早已緊繃的資金鏈再次面臨考驗(yàn)。
可以居住的商辦項(xiàng)目
雖然在安居客網(wǎng)頁上的宣傳廣告已經(jīng)刪除，在部分商業(yè)網(wǎng)站上，仍然可以看到泰禾中央廣場的戶型圖，從1室1廳1廚1衛(wèi)到3室2廳1廚1衛(wèi)不等，樓型用途寫明是公寓，建材裝修一欄注明暖氣是集中供暖，供水是市政供水。
這樣的樓盤介紹，加上銷售顧問的宣傳，都在告訴購房者，這是有居住功能的商辦項(xiàng)目，也就是商住。
張女士告訴中國房地產(chǎn)報（微信公眾號ID：China-crb）記者，泰禾中央廣場公寓銷售均價是每平方米54000元，附近的萬科天地約47000元，兩家開發(fā)商的樣板間自己都看過，之所以沒有選擇更為知名、售價更便宜的萬科天地，就是因?yàn)樘┖讨醒霃V場的樣板間做得非常好?！皹影彘g明顯設(shè)計成有居住功能的樣式，有獨(dú)立廚房和衛(wèi)生間，看到樣板間設(shè)計挺好，就買了更貴的泰禾中央廣場。”
泰禾中央廣場位于大興新城核心區(qū)，占地面積約14萬平方米，建筑面積約40萬平方米，開發(fā)商是泰禾集團(tuán)股份有限公司（泰禾集團(tuán)，000732.SZ）旗下的北京泰禾嘉信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“泰禾嘉信”）、北京泰禾嘉華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“泰禾嘉華”），目前開發(fā)至第四期。
泰禾中央廣場均價54000元/平方米，首付比例為50%，分三次繳納，比例分別為20%、10%、20%。按照合同，四期業(yè)主將在4月底繳納第二次首付款，三期業(yè)主將在7月底交第三筆首付款。
繳納首付款過程也出現(xiàn)了讓業(yè)主感到不可思議的亂象。大部分業(yè)主在沒有繳納完首付款的情況下就完成了網(wǎng)簽。有業(yè)主反映，在第一次交款后，合同還沒有到自己手中，網(wǎng)簽就已經(jīng)完成。購房合同是制式商品房合同，在簽訂合同的同時，開發(fā)商與業(yè)主另外簽訂一份裝修合同，但沒有給業(yè)主備份。業(yè)主沒有想到這樣的疏忽會讓自己陷于被動。
泰禾中央廣場吸引購房者的另一個措施是與購房者簽訂無理由退房承諾書。中國房地產(chǎn)報記者從拿到手的承諾書看到，泰禾嘉信承諾，若業(yè)主已履行《北京商品房預(yù)售合同》的各項(xiàng)義務(wù)，且無任何違約行為的前提下，在2018年2月1日至2018年2月28日期間內(nèi)，可以提出無理由退房申請。
限購來襲
最近，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目（以下簡稱商辦類項(xiàng)目）應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?
在少數(shù)一線城市，由于嚴(yán)格的住房限購以及住宅價格較高，不少人將購買小面積商業(yè)辦公項(xiàng)目，作為投資或者過渡性居住，開發(fā)商為追求利潤最大化，把商業(yè)辦公項(xiàng)目設(shè)計、開發(fā)建設(shè)成住宅對外銷售。這次北京市全面叫停商辦改住，打擊違規(guī)變更房屋規(guī)劃用途的行為，讓開發(fā)商與購房者都猝不及防。
3月28日，北京市住建委公布，林肯公園、萬科天地、恒大未來城、泰禾中央廣場、龍湖西宸廣場、尚峰一號等6個開發(fā)項(xiàng)目涉嫌將規(guī)劃批準(zhǔn)的商業(yè)辦公用途改變?yōu)榫幼∮猛緦ν庑麄鞑N售，這6個項(xiàng)目已被停止網(wǎng)簽。
業(yè)主也被突如其來的政策擊懵。從3月29日開始，業(yè)主到泰禾集團(tuán)北京總部求證項(xiàng)目違規(guī)問題，同時到北京市住建委信訪辦提出訴求。
業(yè)主給記者的訴求書顯示，泰禾集團(tuán)將商辦項(xiàng)目宣傳為通燃?xì)?、有?dú)立廚衛(wèi)、獨(dú)立客廳、獨(dú)立臥室、通上下水等有居住功能的住房，誤導(dǎo)購房者購買；為進(jìn)一步誘導(dǎo)盡快購買，規(guī)定購房者可分3次繳納首付款。在當(dāng)事人不知情的情況下私自代替網(wǎng)簽，業(yè)主姜宏只交了部分首付款，購房合同尚在自己手中，卻發(fā)現(xiàn)自己在不知情的情況下已經(jīng)被網(wǎng)簽。
在這個過程中，泰禾集團(tuán)堅持認(rèn)為沒有違規(guī)，要求業(yè)主出示泰禾中央廣場涉嫌違規(guī)并停止網(wǎng)簽的紅頭文件，提供停止泰禾中央廣場停止網(wǎng)簽的處罰文件。裝修合同載明了提供居住功能的裝修條款，但泰禾集團(tuán)表示裝修合同是與第三方公司簽訂。要求業(yè)主完全按照購房合同履約，如果業(yè)主不按照合同交款將面臨每日上千元的滯納金。如果業(yè)主合同違約，不但會違反無理由退房承諾書條款，還將面臨總房款20%的違約金。
對于泰禾集團(tuán)提出的裝修合同為業(yè)主與第三方公司簽訂一事，經(jīng)過中國房地產(chǎn)報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，實(shí)際情況并非如此。記者得到裝修合同顯示，受托方為一家名為中城建設(shè)有限責(zé)任公司的公司，其企業(yè)通訊地址是北京市通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)次渠鋪西路1號環(huán)渤海高端總部基地A6樓一層；該企業(yè)的注冊地址為福建省閩清縣梅城鎮(zhèn)南北大街122號，股東為福州正同投資有限公司（以下簡稱“正同投資”），正同投資也是一家名為福州世恒天達(dá)文化傳播有限公司（以下簡稱“世恒天達(dá)”）的股東，世恒天達(dá)則是北京泰禾影視文化發(fā)展有限公司（以下簡稱“泰禾影視”）的股東，泰禾影視的法定代表人為泰禾集團(tuán)副總裁沈力男。
由此看出，泰禾集團(tuán)口中的第三方裝修公司其實(shí)是與泰禾集團(tuán)有千絲萬縷的關(guān)聯(lián)公司。
4月6日晚上，開發(fā)商、大興區(qū)政府和業(yè)主談判。業(yè)主提出項(xiàng)目違規(guī)證據(jù)，開發(fā)商只回應(yīng)“嚴(yán)格按照購房合同履行”。
大興區(qū)住建委關(guān)姓主任來到現(xiàn)場，業(yè)主提出帶關(guān)姓主任察看樣板間，以證實(shí)泰禾集團(tuán)對商辦項(xiàng)目有居住功能宣傳。泰禾集團(tuán)攔住了業(yè)主，阻止其進(jìn)入樣板間。第二日，業(yè)主發(fā)現(xiàn)，樣板間已被連夜拆除。
時間越來越接近4月底，四期業(yè)主已經(jīng)收到催交第二次首付款的通知。在得知3月26日的政策后，維權(quán)的QQ群和微信群里也不斷出現(xiàn)要求退房的第三期的業(yè)主。
4月18日，業(yè)主又和開發(fā)商、北京市住建委、大興區(qū)住建委進(jìn)行了談判，這也是業(yè)主第13次維權(quán)。泰禾集團(tuán)仍然拒絕承認(rèn)項(xiàng)目違規(guī)。4月21日，開發(fā)商將答復(fù)是否允許4月底的第二次交款可以延期，但從業(yè)主拿到的反饋信息來看，未有實(shí)質(zhì)內(nèi)容。
“我們不理解，明明項(xiàng)目違規(guī)，我們只是要求退還已經(jīng)繳納的房款，泰禾為什么不答應(yīng)?！睒I(yè)主表示。
泰禾的隱憂
泰禾集團(tuán)是起家于福建的開發(fā)商，近幾年以迅猛的發(fā)展速度和激進(jìn)的擴(kuò)張手法將閩系房企的精神氣質(zhì)詮釋得淋漓盡致。
泰禾集團(tuán)成立于1992年，2013年之前，其一直偏居福建區(qū)域，從這一年開始，泰禾集團(tuán)開啟全國化布局。泰禾集團(tuán)的戰(zhàn)略布局瞄準(zhǔn)一線城市北京和上海，“扎根福建本土，深耕一線城市”，截至公布的2015年年報，福建區(qū)域占泰禾集團(tuán)營業(yè)收入的比重為52.37% ，北京區(qū)域占營業(yè)收入的比重為45.85% ，華東區(qū)域占營業(yè)收入的比重為1.78%。
這樣的戰(zhàn)略布局意味著泰禾集團(tuán)想在短時間內(nèi)打開局面，必須采取高舉高打的策略。通過對這幾年泰禾集團(tuán)的年報數(shù)據(jù)梳理發(fā)展，自2012年起，盡管營業(yè)收入增長不高，但泰禾拿地金額卻逐年提高，如2014年，營業(yè)收入為83.72億元，拿地金額146.16億元；2016年泰禾集團(tuán)年報尚未公布，但中國房地產(chǎn)報記者梳理發(fā)現(xiàn)，前11個月，拿地金額達(dá)到了267億元。
拿地金額遠(yuǎn)超每年的營業(yè)收入，泰禾集團(tuán)的資金鏈也一直緊繃。為緩解資金壓力，從全國化布局開始的那年，泰禾集團(tuán)頻繁與銀行、信托、股權(quán)基金等機(jī)構(gòu)合作，以地塊抵押、對外擔(dān)保、控股股權(quán)質(zhì)押等方式來進(jìn)行融資，獲取大量的資金來滿足其瘋狂擴(kuò)張的需要。截至2015年年底，泰禾集團(tuán)對子公司實(shí)際擔(dān)保發(fā)生額為201.52億元，2012年這個數(shù)字僅有52.24億元人民幣。
另據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，其中，泰禾投資持有公司股份8.09億股，占公司總股本的79.57%，為公司第一大股東，截至公告日，泰禾投資累計質(zhì)押的股份數(shù)為6.8億股，占公司總股本的66.9%。
對外擔(dān)?？傤~占近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的紅線為50%，而泰禾已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過此比例。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直是泰禾集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)。2015年房地產(chǎn)板塊收入為146億元，其中住宅地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售收入113.33億元，商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售收入32.7億元。
聚焦北京市場，泰禾集團(tuán)布局北京的項(xiàng)目有中國院子（63.63%的權(quán)益），可售面積10.94 萬平方米；泰禾·北京院子，可售7.55 萬平方米；泰禾1號街區(qū)，可售面積17.62 萬平方米；泰禾長安中心（80%權(quán)益），可售面積10.5萬平方米；西府大院，住宅、商業(yè)、金融用地，可售面積18.55萬平方米；長陽半島中央城，商業(yè)、綜合用地，可售面積15.76 萬平方米；泰禾嘉華項(xiàng)目公司的泰禾中央廣場，商業(yè)綜合用地，可售面積13.37 萬平方米；泰禾嘉信項(xiàng)目公司的泰禾中央廣場，商業(yè)綜合用地，可售面積26.23 萬平方米；麗春湖，49%的權(quán)益，住宅用地，可售面積10.71 萬平方米；昌平南邵項(xiàng)目，可售面積17萬平方米?？偪墒勖娣e為131.23萬平方米。
也就是說，占到泰禾集團(tuán)營業(yè)收入比例45.85%的北京市場中，泰禾中央廣場占到總可售面積的30%。
優(yōu)淘城總裁薛建雄認(rèn)為，對商住項(xiàng)目，綠地已經(jīng)退房并加補(bǔ)利息，如果泰禾集團(tuán)也如此，將會給本就存在財務(wù)風(fēng)險的自身帶來短期資金壓力。
面對針對商辦項(xiàng)目的新政，另一家涉嫌違規(guī)的知名開發(fā)商向記者表示，目前開發(fā)商尚無具體的應(yīng)對方案，“還在研討過程中”。有業(yè)內(nèi)人士提出的將商辦項(xiàng)目改為長租公寓的方案也被該開發(fā)商人士認(rèn)為不具有可行性，“必須按照政府的政策規(guī)定來做，改為長租公寓仍然是將商辦項(xiàng)目建設(shè)成了具有居住功能?！?
現(xiàn)在，開發(fā)商在應(yīng)急研討，業(yè)主在苦苦等待，政策環(huán)境之下，尚是一幅心態(tài)糾結(jié)的圖景。
