告別最后瘋狂 房企2017分化加劇
規(guī)模3000億元，銷售創(chuàng)新高，在一個又一個紀錄被打破的時候，房企突然發(fā)現(xiàn)兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)一大圈，2015年的“互聯(lián)網(wǎng)+”已經(jīng)成為過去時，跨界與轉(zhuǎn)型不易，還是規(guī)模與擴張最為實在。
回看2016年，全國多地房價和成交量繼續(xù)創(chuàng)歷史新高。這一波行情，一方面是在國家“去庫存”政策的引導下、受寬松的貨幣政策影響；另一方面，也是由于實體經(jīng)濟發(fā)展動力不足，資本市場的收益率開始走低所造成的資金涌入效應，房地產(chǎn)這個并沒有那么強金融屬性的“商品”。
在這個背景下，2016年銷售額破千億的中國房企已經(jīng)由2105年的7家增加到了12家，中國恒大2016年全年銷售額同比增加85.4%，為3733.72億元，問鼎全國。萬科2016年全年銷售額同比增加39%，為3622億元，全國第二。第三名是碧桂園，2016年銷售額同比增加120%，為3090億元。融創(chuàng)中國2016年的銷售額也都翻了一番，同比增加120%。
不過千億陣營房企對未來市場的看法正在發(fā)生分化，在經(jīng)歷2016年的高速增長之后，碧桂園將2017年的國內(nèi)銷售目標定在4000億元。楊國強表示碧桂園說到做到，到今年年中業(yè)績表現(xiàn)好的話，有可能對目標進行調(diào)整。
4天之后，恒大總裁夏海鈞大膽預測，未來房企前十門檻將升至4000億元。今年年底前，前十大開發(fā)商市場占有率將會到20%，未來會到40%。截至2016年，恒大市場占有率約為3.2%，萬科為3.1%，碧桂園約為2.6%。
不過萬科對未來市場并不看好，3月26日夜，萬科公布了2016年報。在年報中，萬科表示對國家的樓市調(diào)控政策“感到欣慰”，另一方面，萬科為12個城市的13個項目計提了“跌價準備”。而融創(chuàng)孫宏斌更直截了當，“這輪調(diào)控史無前例的嚴格，我對市場非常、非常悲觀”，3月28日，孫宏斌現(xiàn)身融創(chuàng)中國2016年財報發(fā)布會。他還說調(diào)控政策對公司的影響還在初期。
恒大與碧桂園的自信來自巨量土地儲備，截至2016年底，恒大土儲達到驚人的2.29億平方米，僅當年新增的土儲面積就達到1.02億平方米。碧桂園的土儲也是億級。截至去年底，公司已摘牌或簽約的土地儲備約1.66億平方米，以上兩家公司的土地儲備，均超過了萬科。
而萬科與融創(chuàng)看到的更多是來自頂層不斷加碼的調(diào)控。
去年年底，中央經(jīng)濟工作會議上再次強調(diào)了住房問題：“房子是用來住的，不是用來炒的。要加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既要抑制房地產(chǎn)的泡沫又要防止大起大落，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自助購房，嚴格限制信貸流向投資投機性住房。
不過最需要擔心的并非萬科與融創(chuàng)，過去14個月，融創(chuàng)通過土地收購及并購舉措新增的土地面積超3900萬平方米。預計融創(chuàng)可售資源達8500億元，這是孫宏斌的底氣。而萬科的自信來源于品牌號召力，公司2016全年新增開發(fā)項目173個，總建筑面積約3157.3萬平方米，而趨之若鶩的項目合作為其提供了40%的體量。
真正的風險來自中小房企——沒有并購能力的小房企想要突出重圍殺出一片天，就要冒險去拍地。3月24日，融信中國以36.46億元拿下杭州蕭山區(qū)一幅宅地，樓面價為3.08萬元/平方米。3月29日，時代地產(chǎn)以20.4億元的總價拍下海珠區(qū)地塊，折合樓面價達5.54萬元/平方米。
現(xiàn)在顯然不是拿地的最佳時機，在萬科長期觀測的14個重點城市中，去年招拍掛平均地價已經(jīng)高達9445元/平方米。地價占房價的比例繼續(xù)上升，達到56%?，F(xiàn)在拿地，需要的不僅是一擲千金的豪氣，更要有充足現(xiàn)金流作為企業(yè)的底氣。
不過就在4月10日，銀監(jiān)會再度發(fā)布文件，其中涉及的內(nèi)容之一便是防范房地產(chǎn)領域風險，要求分類實施房地產(chǎn)信貸調(diào)控，強化房地產(chǎn)風險管控，加強房地產(chǎn)押品管理。
而早在去年10月，央行就召集17家銀行開會，要求各商業(yè)銀行理性對待樓市，加強信貸結(jié)構調(diào)整，強化住房信貸管理，控制好相關貸款風險。隨后，銀監(jiān)會同樣下發(fā)了有關文件，決定收緊房市融資渠道。
拓寬融資渠道成為2017年中小房企的關鍵詞，國內(nèi)受限就去海外，成功就規(guī)模倍增，失敗則一敗涂地。在這個“吃”與“被吃”的時代，歷史經(jīng)驗已經(jīng)表明，每一輪市場調(diào)整期的到來都將有一批房企退出房地產(chǎn)市場，這恰好是房企寡頭愿意見到的。
