樓市去杠桿上半場：資金奔流房地產(chǎn)依然洶涌
自去年9月份以來的樓市去杠桿，正顯示積極的變化。
央行發(fā)布的今年第一季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告顯示，房地產(chǎn)貸款增速回落。到一季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額增速比上年末低0.9 個百分點，并且個人住房貸款余額增速也比上年末低1.1 個百分點。
但是，中國指數(shù)研究院25日發(fā)布的一季度房地產(chǎn)報告分析，今年1-3月，個人住房貸款仍處于較高水平，住戶中長期貸款同比增幅超三成。
“可見資金大量流向房地產(chǎn)的現(xiàn)象并未減弱，而貸款結(jié)構(gòu)不合理引發(fā)的潛在金融風(fēng)險仍顯著。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟對記者表示，樓市去杠桿正出現(xiàn)積極變化，但絕對不可過度樂觀，仍要因城施策，從嚴(yán)調(diào)控。
房企杠桿率高位回落
調(diào)控之下，樓市去杠桿出現(xiàn)了一絲喜意。
央行數(shù)據(jù)顯示，一季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額28.39 萬億元，同比增長26.1%，增速比上年末低0.9 個百分點；一季度增加1.7萬億元，同比多增1970 億元，占同期各項貸款增量的40.4%，比上年占比低4.5 個百分點。
一季度末，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.41萬億元，同比下降21.5%，降幅比上年末擴大16.6 個百分點。個人住房貸款余額19.05 萬億元，同比增長35.7%，增速比上年末低1.1 個百分點。
安信證券諸海濱認(rèn)為，一季度經(jīng)濟的良好開局，為脫虛向?qū)?、振興實體經(jīng)濟和去杠桿創(chuàng)造了條件。
實際上，從房地產(chǎn)企業(yè)層面來看，其去杠桿的風(fēng)險并不大。
中投證券分析師李少明等分析了A股65家房企2016年年報，發(fā)現(xiàn)這些上市房企負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化：有息負(fù)債總量持平，長期借款占比提高，負(fù)債結(jié)構(gòu)更加合理。
據(jù)統(tǒng)計，截至2016年末，房企有息負(fù)債（含短期借款、一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債、長期借款）總量約為5595億元，同比增加3.1%，負(fù)債總額基本持平。
上市房企負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，短期借款與一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債顯著降低，長期借款比重提升。2016年，短期借款與一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債分別為1368億元、736億元，較去年分別降低7.8%、10.6%，短期借款與一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債在有息負(fù)債中占比分別降低2、3個百分點至13%、24%。長期借款則同比增加11.9%至3491億元，長期借款占比提升5個百分點至62%。
浙商證券分析師孫付也分析認(rèn)為，樓市的繁榮帶來房企收入和利潤增速顯著上升，2016年房地產(chǎn)行業(yè)主要財務(wù)指標(biāo)好轉(zhuǎn)，杠桿率從高位回落。
個人房貸仍處于較高水平
“去杠桿是個緩慢的過程，絕對不可過度樂觀，而仍要因城施策，從嚴(yán)調(diào)控。”陳晟說。
中國指數(shù)研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，2016年房地產(chǎn)貸款占比明顯提升，尤以個人住房貸款最為突出，2016年末個人住房貸款占總貸款的比重達(dá)到39%。
而今年1-3月，個人住房貸款仍處于較高水平。據(jù)統(tǒng)計，住戶中長期貸款同比增幅超三成?？梢娰Y金大量流向房地產(chǎn)的現(xiàn)象并未減弱，而貸款結(jié)構(gòu)不合理引發(fā)的潛在金融風(fēng)險仍顯著。
中國指數(shù)研究院的報告指出，從今年一季度貸款方面來看，新增人民幣貸款量回落，但資金大量流向房地產(chǎn)的現(xiàn)象并未減弱，個人貸款占新增貸款比重過高，貸款結(jié)構(gòu)存一定風(fēng)險。
對此，陳晟認(rèn)為，即隨著熱點城市的住房成交量大幅度回落，個人房貸利率從緊等趨勢，“杠桿上的樓市”的去杠桿之路正緩步前行，但不可急于求成。
