北上廣全面圍剿商住 專家建議避免誤傷商辦地產(chǎn)
北京各銀行商用房全部暫停抵押。此外，廣州多家銀行也不能做商住房抵押貸款。分析人士表示,這是對商住房調(diào)控的一個補充性政策，暫停也充分說明了收緊政策的導(dǎo)向。劉凱建議，在嚴(yán)禁商改住和個人投資炒作的同時，可以適當(dāng)放寬有一定經(jīng)營年限的小微企業(yè)正常的購買、使用和抵押、貸款的標(biāo)準(zhǔn)。
3月26日,北京市發(fā)布《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》,用以監(jiān)管本市的商業(yè)、辦公類項目,其中,開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項目,銷售對象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用,再次出售時,應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會組織。此外,政策執(zhí)行之前已銷售的商辦類項目再次上市出售時,可出售給企事業(yè)單位、社會組織和個人,但個人購買應(yīng)當(dāng)符合相應(yīng)條件。
4月18日，北京市住建委、北京市規(guī)劃國土委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格商業(yè)辦公類項目規(guī)劃建設(shè)行政審批的通知》,明確了嚴(yán)格商業(yè)辦公類項目監(jiān)管的實施"細(xì)則"。根據(jù)通知，3月26日前未辦理施工許可證的此類項目,均需要按照"公告"要求修改設(shè)計方案后,重新申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
4月19日，北京市規(guī)劃國土委會同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市發(fā)展改革委、市地稅局、市工商局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進一步加強產(chǎn)業(yè)項目管理的通知》，嚴(yán)禁擅自改變項目規(guī)劃用途作為居住使用，未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓和分割銷售。至此，商業(yè)辦公類項目以及涵蓋科研、工業(yè)、酒店、旅游、文化、娛樂等六大類別的產(chǎn)業(yè)項目，都已經(jīng)被明確要求不得擅自變更為居住用途。
值得關(guān)注的是，今日有媒體報道銀行也加入了圍剿行列。北京各銀行商用房全部暫停抵押。此外，廣州多家銀行也不能做商住房抵押貸款。分析人士表示,這是對商住房調(diào)控的一個補充性政策，暫停也充分說明了收緊政策的導(dǎo)向。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會秘書長、房訊網(wǎng)董事長劉凱對房訊網(wǎng)記者表示，商辦地產(chǎn)包括商業(yè)（商鋪）、辦公（寫字樓）不能等同于商住房，所謂商住項目是指開發(fā)商將用地性質(zhì)定為商業(yè)公建的項目，建造可用于居住的產(chǎn)品對外出售，并設(shè)計有獨立的廚衛(wèi)和水電。商業(yè)辦公是經(jīng)濟經(jīng)營活動場所，嚴(yán)格地說不能用于住人的，這是房屋的房產(chǎn)證上有明確注明的。調(diào)控的初衷是嚴(yán)禁商改住且出售給個人居住使用和投機炒作，因此建議在嚴(yán)禁商改住和個人投資炒作的同時，可以適當(dāng)放寬有一定經(jīng)營年限的小微企業(yè)正常的購買、使用和抵押、貸款的標(biāo)準(zhǔn)。
劉凱指出，北京應(yīng)該因地制宜，加強政策的精細(xì)化管理，避免誤傷小微企業(yè)合的理辦公需求。長期來看，以市場化手段代替行政手段進行調(diào)控，有助于行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。在尚未形成合長效的情況下，限購政策作為應(yīng)急措施，在抑制個人投資購房需求方面有其積極作用，但要避免政策對小微企業(yè)合理辦公需求造成誤傷。
例如，開發(fā)企業(yè)新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平方米。根據(jù)中國寫字樓研究中心（CORC）的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止2016年12月，北京寫字樓市場平均售價30187元/平方米（建筑面積報價），與2015年同比下降6.4%；平均租金308元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2015年同比下降4.6%；平均空置率11.4%，與2015年同比上升5.5%。在傳統(tǒng)商業(yè)辦公分割中，小于100平方米的商辦物業(yè)占50%，100-350平方米的占30%，300-500平方米的占20%，500平方米以上的只占10%。以30187元/平方米，成立三年左右的小微企業(yè)購買500平方米作為辦公用途需要1500萬元。在無法辦理抵押和貸款的情況下，企業(yè)付款壓力很大，進而影響企業(yè)的正常經(jīng)營活動。（來源：房訊網(wǎng)）
