北京樓市持續(xù)“打補丁”模式 短期炒房夢碎
從今年3月17日北京啟動新一輪樓市新政,至今已有一個多月,這期間北京新政出臺頻次不減、保障房供應(yīng)加速、執(zhí)法檢查不手軟……而全國各地也是大面積限購又限貸、認(rèn)房又認(rèn)貸,波及了中國主要一二線城市和三線重點城市。調(diào)控政策輪番加碼上陣,政策收緊后的效果亦是立竿見影,從限購、限貸到限售,意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)開始從交易環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)延伸,短期炒房夢將被徹底擊碎。
北京多項政策密集出臺
最近調(diào)控政策輪番加碼上陣,北京“317新政”二套房首付比例高達(dá)60%、80%,認(rèn)房又認(rèn)貸,限購也不區(qū)分京籍與非京籍,其力度本身已是空前,加上后續(xù)北京市政府又針對學(xué)區(qū)房、離婚購房、大學(xué)生購房、商辦等出臺了一系列的細(xì)則和補充政策,全套新政的力度達(dá)到了史上之最。更嚴(yán)厲的是北京326商辦新政,限購限貸限面積,一下子把開發(fā)商打懵了
據(jù)信報記者梳理,自今年3月17日起,到4月20日,北京市在35天時間內(nèi)密集出臺了14項樓市調(diào)控政策。業(yè)內(nèi)人士紛紛表示,北京市出臺了相關(guān)樓市調(diào)控政策,對促進(jìn)住房回歸居住的屬性,促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展有著非常重要的作用。也意味著北京全面封堵了任何炒房可能,北京住房限購政策再無空隙可鉆。
為使樓市盡快回歸理性,在“管”字上,北京市也下足功夫?！?·17新政”以來,北京市樓市的執(zhí)法檢查力度不斷加碼。從中介門店張貼的房源信息,到中介經(jīng)紀(jì)人路邊占道經(jīng)營,再到加強對網(wǎng)站房源信息的檢查,對交易市場的監(jiān)管逐級遞進(jìn)。
“3·17”樓市新政一周后,38家房地產(chǎn)中介被責(zé)令關(guān)?；蛲I(yè)整頓,91家房地產(chǎn)中介公司自行關(guān)停?！胺隄q必查、逢炒必辦”,打擊開發(fā)商捂盤惜售、打擊“學(xué)區(qū)房”炒作、打擊違規(guī)商辦類項目銷售……時至今日,針對房地產(chǎn)市場違規(guī)行為的檢查處理,仍力度不減。
新政“打補丁”抑制炒房
為什么北京樓市新政發(fā)布得如此密集?北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示,這說明北京此次樓市調(diào)控是動真格的,以往北京住房限購政策有漏洞可鉆,但自3月17日至今,政策密集出臺將原本的漏洞補上,這其實是在打“組合拳”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,從3月17日開始,北京市密集出臺樓市調(diào)控政策,內(nèi)容涉及首付比例、貸款利率、非京籍購房納稅標(biāo)準(zhǔn)、過道學(xué)區(qū)房、學(xué)位劃分、商辦類物業(yè)限購。這次樓市政策的調(diào)控力度刷新了北京歷史紀(jì)錄,“政策密集出臺,全面封堵了任何的炒房可能”。
張大偉表示,3月份開始,不僅北京一個城市出臺調(diào)控政策,全國包括成都、嘉興、句容、東莞、阜陽、滄州等近30個城市發(fā)布了樓市調(diào)控政策。特別是以北京為代表的一線城市,樓市政策全面收緊,持續(xù)“打補丁”。
研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,北京樓市這一輪調(diào)控政策密集,殺傷力較大。購房者或?qū)⒊掷m(xù)觀望兩個月左右,這段時間北京房地產(chǎn)市場的購房成交量會比較低。受交易量變動的影響,庫存量也會有所上升。
17個地區(qū)從限購升級到限售
4月19日,濟南出臺樓市調(diào)控政策,要求本市戶籍二套房首付提至60%等。截至目前,全國已有40多個城市出臺樓市新政或為調(diào)控“打補丁”。從3月17日,北京樓市調(diào)控升級,在商品住房方面提出“企業(yè)購買的商品住房再次上市交易,需滿3年及以上”,打開了2017年樓市調(diào)控“限售”的大門。
所謂限售,是指新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證滿一定年限,方可上市交易或辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)。
北京的“限售”僅停留在企業(yè)層面,隨后跟進(jìn)的城市則進(jìn)一步延伸到個人層面。首先是廈門出臺政策,要求新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。緊接著,杭州市、福州市、廣州市、青島市、啟東市、保定市徐水區(qū)、保定白溝新城管委會、長樂市、常州市、惠州市、珠海市、東莞市、揚州市、成都市和海南省相繼出臺限售政策。至此,出臺限售政策的地區(qū)已達(dá)17個。其中,隸屬保定高碑店市的白溝鎮(zhèn),限售時間最長,為5年。4月15日深夜,秦皇島成為河北第7座住房限購的城市,外地戶籍暫不得購買第二套房。
不過,在新一輪樓市調(diào)控打補丁的大潮中,秦皇島的限購已算相對溫和了?！跋奘邸?正在成為樓市調(diào)控的新思路。從3月份到現(xiàn)在,已經(jīng)有10多個城市陸續(xù)出臺限售政策。從限購、限貸到如今的限售,意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)開始從交易環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)延伸,短期炒房的夢將被徹底擊碎。
樓市調(diào)控 疏堵結(jié)合
這一輪調(diào)控與以往政策調(diào)控有哪些不同?戴德梁行華北區(qū)研究部董事魏東表示,以往北京樓市限購令發(fā)布后,依然會讓大家感覺有空可鉆,但這一輪調(diào)控反映了國家對住房屬性的重新定位。值得注意的是,此前北京樓市限購,是為了防止房地產(chǎn)市場非理性增長,影響宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定。而這一輪調(diào)控的目的,是要讓房子回歸原本的居住屬性,符合中央經(jīng)濟工作會議提出的“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位。
在控制投資需求之外,對剛需人群,北京市不斷加速推進(jìn)保障房的供應(yīng)。未來5年,北京市計劃供應(yīng)住宅用地6000公頃,以保障150萬套住房建設(shè)需求,其中自住型商品房擬建25萬套。根據(jù)規(guī)劃,新增住房在戶型結(jié)構(gòu)上偏重中小戶型。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析,這將從根本上改變市場預(yù)期,改善供需不平衡的矛盾,優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu),滿足更多工薪家庭置業(yè)需求,引導(dǎo)樓市健康平穩(wěn)發(fā)展。
分析人士表示,這一輪調(diào)控政策有堵有疏、對癥下藥。如北京市這一輪調(diào)控出臺的系列政策,清晰體現(xiàn)出讓房子回歸居住屬性的邏輯。嚴(yán)打炒房投機行為,是為“堵”;另一方面,擴大保障房供應(yīng),做好民生兜底工作,是為“疏”。有堵有疏、對癥下藥,北京出臺的一系列樓市調(diào)控政策正在改變市場預(yù)期,以滿足居住需求為基點來矯正和完善制度設(shè)計,從源頭上就保證“房子是用來住的,不是用來炒的”。信報記者 朱盈潔
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北京房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧
■3月17日北京市住建委、市住房公積金中心、市銀監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。實行“認(rèn)房又認(rèn)貸”,提高了二套房貸最低首付款比例(普通自住房提高至60%,非普通自住房提高至80%),并且將住房貸款期限降至25年。
■3月18日市教委明確表示,“過道學(xué)區(qū)房”不能作為入學(xué)資格條件。
■3月21日16家銀行降低首套房貸優(yōu)惠力度。16家銀行的北京分行一致決定,即日起降低首套房貸款利率優(yōu)惠幅度,由不低于貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍調(diào)整為不低于貸款基準(zhǔn)利率的0.95倍。
■3月22日市住建委會同市規(guī)劃國土委發(fā)布《關(guān)于加強國有土地上住宅平房測繪、交易及不動產(chǎn)登記管理的通知》。通知規(guī)定,對于“過道”將在不動產(chǎn)權(quán)證附記欄中予以記載。
■3月22日市地稅局、市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格購房資格審核中個人所得稅政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的公告》,對“連續(xù)5年(含)以上在本市繳納個人所得稅”加以明確,非京籍納稅從5年改成連續(xù)60個月。
■3月22日市發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商品房經(jīng)營企業(yè)價格行為的提醒書》要求,商品房經(jīng)營者要在住房建設(shè)主管部門規(guī)定的時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源,嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售。
■3月23日北京市規(guī)劃國土委等部門聯(lián)合對外發(fā)布,不具備居住條件的過道、車庫、廊道等異形房,將執(zhí)行“三不政策”:在不動產(chǎn)登記中一律不能單獨辦理過戶等轉(zhuǎn)移登記;在公安機關(guān)戶口登記環(huán)節(jié)一律不能辦理落戶;在子女就學(xué)環(huán)節(jié)一律不能作為入學(xué)資格條件。
■3月24日央行營管部等聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于北京地區(qū)住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險管理的通知》明確,離婚一年以內(nèi)的房貸申請人,各商業(yè)銀行應(yīng)參照二套房信貸政策執(zhí)行。
■3月26日北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》,規(guī)定商辦類項目不得作為居住使用,新建項目不得出售給個人,二手項目出售給個人時需滿足名下無房且在北京已連續(xù)五年繳納社會保險。
■3月28日市發(fā)改委、市價監(jiān)局發(fā)布商品房銷售明碼標(biāo)價專項檢查情況,嚴(yán)禁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員一年內(nèi)買入賣出同一套房屋。
■3月31日市工商部門自4月1日起將開展為期兩個月的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)專項整治,重點查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)發(fā)布虛假廣告、利用合同格式條款侵害消費者權(quán)益等違法行為。
■4月3日市住建委發(fā)布《關(guān)于加強國有土地住宅平房銷售管理的通知》,將住宅平房也納入到北京市限購范圍中。
■4月6日,為解決新北京人住房困難,市住建委將在公租房、自住房中為新北京人開展專項分配試點,單獨為新北京人劃分30%房源。
■4月19日,北京市規(guī)劃國土委會同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市發(fā)展改革委等聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強產(chǎn)業(yè)項目管理的通知》,嚴(yán)禁擅自改變項目規(guī)劃用途作為居住使用,未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓和分割銷售。至此,商業(yè)辦公類項目以及涵蓋科研、工業(yè)、酒店、旅游、文化、娛樂等六大類別的產(chǎn)業(yè)項目都已經(jīng)被明確要求不得擅自變更為居住用途。
