限購升級房企涌入三四線城市 析：國家調(diào)控政策會很快跟上
據(jù)中國之聲《新聞晚高峰》報道，過去幾年，房企采取的普遍策略是重金布局一、二線城市，而庫存規(guī)模過大、利潤空間狹小的三四線城市一直被列為“禁區(qū)”。今年，這個區(qū)域戰(zhàn)略可能需要重新布局。房企紛紛涌入三四線城市，這將對房價有何影響？一線城市樓市會否退燒？國家調(diào)控政策能否跟上？
在一二線城市限購升級后，受溢出效應(yīng)影響，三四線城市對一線城市和熱點(diǎn)二線城市溢出效應(yīng)的承接作用明顯。
3月底，世聯(lián)行董事長陳勁松表示：“今年新房銷售的真正機(jī)會在三四線城市。”他的判斷依據(jù)是，一二線城市是本輪調(diào)控的重災(zāi)區(qū)，成交量和成交價均不樂觀。
今年一季度的房價數(shù)據(jù)佐證了這一觀點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2017年第一季度，一線城市新房成交量同比下降16.3%，三線城市則同比增長超過35%。
北京“317”新政出臺一個月后，房價出現(xiàn)18個月以來首次環(huán)比下跌；多個三四線城市新建住宅價格環(huán)比大漲，如廣東清遠(yuǎn)3月房價環(huán)比上漲了18%，位列環(huán)比漲幅榜第一。
就在熱點(diǎn)城市樓市降溫“退燒”的同時，三四線城市房地產(chǎn)市場趨于活躍。比如，鎮(zhèn)江屬于南京都市圈，樓市政策相對寬松。江蘇省物價局新聞發(fā)言人孔祥平表示，“商品房價格預(yù)期總體延續(xù)了穩(wěn)中緩升的態(tài)勢?？傮w上看，緩和上漲的預(yù)期占70%，認(rèn)為有明顯上漲的人數(shù)只有四分之一。特別是蘇北5市，除淮安市維持在80%左右的上漲預(yù)期外，其他4市上漲預(yù)期都超過了90%。”
事實(shí)上，在今年3月的年報或業(yè)績會上，不少主流房企已流露出對三四線城市的關(guān)注。然而，并不是所有三四線城市都受到熱捧。一位央企地產(chǎn)公司投資部的人士表示，房企內(nèi)部劃分的“一二線”與“三四線”往往與外界定義不同，會根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口流動趨勢、樓市供需形勢等因素將城市進(jìn)行劃分。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉透露，房企目前關(guān)注的“三四線城市”有兩個特征，一是位于京津冀、長三角、珠三角的城市圈中，二是位于一線城市周邊，受到產(chǎn)業(yè)、人口、房價等外溢影響的城鎮(zhèn)。“比如北京、上海、深圳周圍的三四線城市有可能樓市相對較活躍，但最近已經(jīng)不按照城市級別做調(diào)控，更多以經(jīng)濟(jì)圈的形式調(diào)控。從這個趨勢來看，比如在經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，特別在長三角、珠三角、京津冀周圍沒有調(diào)控的、邊緣的三四線城市，有可能會在2017年有所發(fā)展。所以，從2017年整個中國的房地產(chǎn)市場來看，都是相對比較平穩(wěn)的過程，不太可能出現(xiàn)2016年那樣的市場爆發(fā)?！?
在張大偉看來，一旦三四線城市房價漲幅過快，國家調(diào)控政策將會很快跟上，投資者需要謹(jǐn)慎購房?！笆紫葟恼呓嵌葋砜?，逢漲必調(diào)。不存在再出現(xiàn)像過去大家有預(yù)期的價格上漲情況。如果對于投資需求來看，現(xiàn)在全國都在收緊調(diào)控，而且已經(jīng)接近20個城市出臺了限售政策，如果是幾年不可以賣，投資不可以變現(xiàn)，投資者就需要非常謹(jǐn)慎?！?
江蘇省物價局新聞發(fā)言人孔祥平也印證了這一觀點(diǎn)。他說，地方政府將密切關(guān)注三四線城市房價走勢，及時出臺調(diào)控措施，抑制房價過快上漲?！敖K三四線城市活躍度增加，三四線城市的房價有所上升。對此，部分三四線城市可能會在房地產(chǎn)價格的調(diào)控上采取相應(yīng)措施，包括我們價格部門將會適時采取備案管理
