全面限購后 4月北京樓市的冷靜與瘋狂
距北京樓市“3·17”新政已過去一個(gè)多月時(shí)間，在一連串限貸、限購、限賣、“限離”等遏制炒商辦用房、學(xué)區(qū)房等政策多重夾擊下，北京樓市似乎一夜入冬。進(jìn)入4月后，北京二手住宅網(wǎng)簽量表現(xiàn)理性，購房全款支付占比明顯提高；在二手房市場冷靜的同時(shí)，出現(xiàn)了一波瘋狂的自住房供地潮，入市宗地高達(dá)7宗，為市場帶來了進(jìn)一步的長久穩(wěn)定預(yù)期。
4月北京二手房市場關(guān)鍵詞 冷靜、掉價(jià)、關(guān)店潮
購房人冷靜 成交大幅下滑
據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計(jì)，4月份，北京全市二手住宅共完成網(wǎng)簽16902套，環(huán)比3月的25952套減少35%，同比2016年4月的26374套減少36%，新政至今平均每日的簽單量較新政前的平均簽單量下滑了75.6%。
成交量的大幅下滑也開始帶動(dòng)房價(jià)下降，據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì)顯示，4月北京二手住宅的成交均價(jià)為59564元/平米，比3月下降了6.8%。
整體來看，北京樓市已經(jīng)開始進(jìn)入量價(jià)下降階段，尤其是二手房市場，有專家預(yù)測新政至少會持續(xù)一年，這期間成交的月供成本相比之前較大，但隨著總房價(jià)的下滑也會得到平衡，建議購房者適時(shí)選房。
賣房人理性 大幅下調(diào)掛牌價(jià)
據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份，北京全市二手住宅的掛牌均價(jià)為63741元/平方米，環(huán)比3月份下跌6%。從各區(qū)縣掛牌價(jià)的環(huán)比漲跌幅來看，4月北京絕大部分區(qū)縣的二手房掛牌均價(jià)都在下跌，回落幅度最大的三個(gè)區(qū)域分別為：平谷區(qū)、延慶縣和順義區(qū)，跌幅分別為：10.81%，8.08%和7.75%。
大部分業(yè)主下調(diào)了掛牌價(jià)格。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控后降價(jià)業(yè)主占比開始超過漲價(jià)業(yè)主占比，尤其是在4月份第二周，降價(jià)業(yè)主占比上升至66.9%，是自2016年以來的最高水平，較調(diào)控前大幅增加近50個(gè)百分點(diǎn)。
數(shù)據(jù)顯示：北京13個(gè)區(qū)中有8個(gè)區(qū)的房屋均價(jià)已下跌，東城區(qū)、西城區(qū)、石景山、朝陽、豐臺、通州房價(jià)均價(jià)下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%，其中在鏈家系統(tǒng)內(nèi)成交量排名前20小區(qū)已有9個(gè)小區(qū)房價(jià)下跌，如新龍城、加州水郡、蘋果派房價(jià)已下跌8.2%、5.1%、3%。
中介沒活干 關(guān)店潮襲來
在多條新政效應(yīng)疊加、二手成交量下降的情況下，一些中介公司已開始出現(xiàn)關(guān)店。
記者通過實(shí)地調(diào)查獲悉：位于朝陽大悅城西北的鏈家門店已于近日關(guān)閉，門店內(nèi)外的物件已經(jīng)搬空，經(jīng)紀(jì)人都已離開。
根據(jù)經(jīng)紀(jì)人透露，房天下正在關(guān)閉部分線下門店，預(yù)計(jì)關(guān)店總數(shù)是300多家，這300多家門店主要分布在環(huán)京地區(qū)和北京市，“我之前賣商住，現(xiàn)在準(zhǔn)備賣海南的房子?！币晃环?天下經(jīng)紀(jì)人說。
新房市場關(guān)鍵詞 降溫 提質(zhì) 增供應(yīng)
新房市場成交大幅度降溫
4月北京新房市場整體出現(xiàn)了較大幅度的降溫。而隨著調(diào)控政策的發(fā)酵效果，北京樓市正在逐漸回歸理性。
受“京八條”和317新政等政策持續(xù)影響，北京樓市感受到了深深的寒意,眾多購房人由恐慌轉(zhuǎn)為觀望甚至離場，市場需求大幅減少。從成交數(shù)據(jù)來看，今年4月北京新房成交量下跌至冰點(diǎn)，僅成交2627套，是近半年來的最低點(diǎn)。
數(shù)據(jù)顯示，4月北京新房共計(jì)成交2627套，環(huán)比上月大跌64.2%，同比去年4月下跌49.6%；成交面積約為37.01萬㎡，環(huán)比下降50.3%，同比去年4月下跌50.9%；
而從成交均價(jià)分析，北京新房價(jià)格相比上月波動(dòng)不大，同比去年小幅增長。2017年4月北京新房市場成交均價(jià)為44635元/平米，環(huán)比上月微跌0.7%，同比去年同期的36188元/平方米上漲了23.3%。
開發(fā)商推盤更重品質(zhì)
多個(gè)以抑制炒房為目的的調(diào)控組合拳打出后，樓市熱度明顯下降。不少開發(fā)商開始積極籌劃對策，從產(chǎn)品本身上研究突圍的途徑。樓市中有一句是“弱市出精品”，房子好賣的時(shí)候，很少有人踏踏實(shí)實(shí)地研究創(chuàng)新，而市場觀望低迷時(shí)，各種創(chuàng)新戶型，先進(jìn)科技就開始更多地應(yīng)用在住宅上。
目前新房市場商品房推盤的主力是改善置業(yè)的客戶，3·17新政出臺后，差別化信貸政策讓改善置業(yè)客群的購房成本大幅提升，使得許多商品房的潛在客戶暫時(shí)擱置了購房計(jì)劃。許多開發(fā)商選擇“沉淀”做好產(chǎn)品，力求讓自己的項(xiàng)目以更好的成品姿態(tài)，推向市場，這也讓更多的購房人在選購時(shí)心里更加有底。
自住房大量供地 剛需有了更多選擇
值得一提的是，在樓市調(diào)控持續(xù)收緊、土地市場逐漸降溫的背景下，具備較大價(jià)格優(yōu)勢、較小銷售風(fēng)險(xiǎn)的自住房地塊已然成為近期北京土地市場的“主角”，仍然維持較高的熱度。
從近期土地供應(yīng)和成交情況看，北京正在積極落實(shí)“9·30”新政提出的“加大自住型商品房供應(yīng)”的要求，集中放出自住房建設(shè)地塊。
而由于上述地塊供應(yīng)大都集中在一二季度末，可以預(yù)計(jì)，今年底或明年初，北京新房市場將迎來住宅項(xiàng)目，尤其是自住型商品房項(xiàng)目的供應(yīng)高峰，更多的剛需購房者預(yù)計(jì)會加入自住房的購房大軍。
