華潤置地發(fā)力購物中心 后千億時(shí)代劍指商業(yè)地產(chǎn)
“華潤置地現(xiàn)在有4000多億元的總資產(chǎn)了，有這么多的營業(yè)收入和利潤貢獻(xiàn)，更多的是要靠華潤置地本身的成長，能力的提升，效率的提升?！?
華潤置地董事會(huì)副主席唐勇在業(yè)績(jī)會(huì)上說的這句話，在4月已經(jīng)得到印證。華潤置地近日宣布了升級(jí)版的萬象城——萬象天地在深圳9月開業(yè)。華潤置地又發(fā)布的“潤加速”，旨在找尋商業(yè)合作和資本對(duì)接機(jī)會(huì)。
2016年拿地超過七成為商業(yè)綜合用地
2016年對(duì)于華潤置地來說是不平常的一年，完成了完成簽約銷售金額人民幣1080.4億元，簽約面積776萬平方米，分別同比增長26.9%和14.8%。尤其是華潤置地2016年花費(fèi)了626億元拿地，同比增長了20%。截至2016年12月31日，華潤置地總土地儲(chǔ)備達(dá)到4485萬平方米，已布局全國56個(gè)城市。值得注意的是，全年共新增39宗地塊中30宗為商住地塊或綜合用地。
進(jìn)入2017年，華潤置地拿地之路并未放慢，2月在長沙以9.27億元拿下商業(yè)、住宅地塊，3月又以45.29億攬濟(jì)南14宗商業(yè)文化綜合體地塊。
克而瑞研究中心指出，雖然目前看來華潤的土地儲(chǔ)備量并不算大，但公司一直積極參與投資，投資方向是一線城市、省會(huì)城市以及有產(chǎn)業(yè)支持的三線城市，保證投資有質(zhì)量的增長。華潤也將繼續(xù)擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模，積極探索行業(yè)創(chuàng)新，強(qiáng)化商品與服務(wù)品質(zhì)，保持其處在行業(yè)領(lǐng)先水平。
通過土地儲(chǔ)備圈地宣告商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，對(duì)于華潤置地來說頗為明智。自2004年開始涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，截至2016年12月31日，華潤置地已開業(yè)12個(gè)萬象城、8個(gè)五彩城/萬象匯、2個(gè)其他購物中心，在營投資物業(yè)建筑面積達(dá)555萬平方米。
2016年華潤置地的開發(fā)和投資物業(yè)均保持平穩(wěn)增長的水平，且規(guī)模處在行業(yè)領(lǐng)先位置。截至2016年底，在營的投資物業(yè)面積為555萬平方米，其中零售占比達(dá)58.0%，辦公、酒店均為7.0%；2016年購物中心整體租金收入較同期增長4.0%。2016年，高端零售有80%以上取得不同程度業(yè)績(jī)?cè)鲩L，尤其體現(xiàn)在深圳、沈陽、杭州購物中心。
這部分商業(yè)資產(chǎn)為華潤置地2016年帶來穩(wěn)定增長的現(xiàn)金流，年報(bào)顯示，全年投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營）租金收入為港幣72.5億元，同比增長8.5%?？鄢顿Y物業(yè)評(píng)估增值后的核心股東應(yīng)占溢利港幣162.7億元，同比增長13.9%。華潤置地的業(yè)務(wù)中，購物中心為代表的投資物業(yè)是華潤置地重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)板塊。
唐勇表示，華潤置地有自己獨(dú)特的商業(yè)模式、大量的投資物業(yè)和固定的租金收入，有信心將公司維持在行業(yè)的前列。
發(fā)力購物中心
實(shí)際上，以購物中心為代表的投資物業(yè)正是華潤置地重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)板塊。
華潤目前已開業(yè)的購物中心有22個(gè)，2017年將有5個(gè)項(xiàng)目開業(yè)，預(yù)計(jì)接下來兩年公司將進(jìn)入新建購物中心投入運(yùn)營的高峰期，2018年底將有約38個(gè)綜合體商業(yè)項(xiàng)目投入運(yùn)營。
按照華潤置地首席財(cái)務(wù)官俞建的說法，隨著高端消費(fèi)和中產(chǎn)階級(jí)的興起，華潤旗下購物中心的零售額保持快速增長，預(yù)期會(huì)帶動(dòng)租金收入持續(xù)穩(wěn)定增長。加之公司現(xiàn)金流穩(wěn)健，負(fù)債率較低，預(yù)期投資物業(yè)將繼續(xù)向好。
2017年華潤置地重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目為深圳萬象天地和上海萬象城。尤其是華潤萬象天地，是華潤置地三大商業(yè)產(chǎn)品線：城市綜合體萬象城、區(qū)域商業(yè)中心萬象匯/五彩城和體驗(yàn)式時(shí)尚潮人生活館1234SPACE之外的首個(gè)創(chuàng)新產(chǎn)品，也是繼2004年深圳萬象城開業(yè)之后，于深圳打造的第二個(gè)萬象系產(chǎn)品。
此次華潤置地深圳大區(qū)在商業(yè)地產(chǎn)方面的率先改變也體現(xiàn)了華潤置地調(diào)整后意在強(qiáng)化區(qū)域深耕、聚焦核心城市，集中發(fā)展。深圳作為華潤置地商業(yè)地產(chǎn)的誕生地和大本營，華潤置地深圳大區(qū)顯然思考的更多。
與傳統(tǒng)的購物中心專注于零售服飾、餐飲服務(wù)、電影院等業(yè)態(tài)不同，萬象天地引入了更多的文化、創(chuàng)意、體驗(yàn)式消費(fèi)內(nèi)容。華潤置地創(chuàng)造性地在萬象天地打造了華潤首個(gè)自營的人文劇場(chǎng)，引入更多文化創(chuàng)意平臺(tái)類似誠品書店、創(chuàng)意產(chǎn)品實(shí)驗(yàn)室、大型藝術(shù)裝置和藝術(shù)展。
自2004年深圳提出“文化立市”戰(zhàn)略13年以來，深圳文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)保持了平均20%的增長速度，已成為我國文化輸出的重要基地和主要口岸。2016年，深圳文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值1949.70億元，增長11.0%，占全市GDP的10%。
華潤置地高級(jí)副總裁、華南大區(qū)總經(jīng)理孔小凱認(rèn)為，“從推動(dòng)消費(fèi)體驗(yàn)與生活方式變革的萬象城，到成為作為深圳活力城市體育文化雙名片的深圳灣體育中心，華潤置地一直伴隨深圳發(fā)展格局成長。華潤萬象天地不僅是匯聚了豐富優(yōu)質(zhì)消費(fèi)體驗(yàn)的商業(yè)空間，也將成為深圳人的全新生活方式中心?！?
有接近華潤置地的人士對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“現(xiàn)在購物中心同質(zhì)化嚴(yán)重，深圳大型購物中心鱗次櫛比，但是單看深圳萬象城一年的營業(yè)額就超過了60億元，銷售已進(jìn)入穩(wěn)步上升的良性循環(huán)狀態(tài)，它的一些商業(yè)策略甚至成為國內(nèi)商業(yè)的經(jīng)典案例。這背后離不開華潤置地強(qiáng)勁的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)支持。同樣的萬象天地也是新嘗試，若是成功的話，未來也會(huì)推廣到其他區(qū)域。不過畢竟不是所有地方都能像深圳，對(duì)于文化、創(chuàng)意看的很重?！?
來自集團(tuán)的支持
在華潤置地提出的“銷售物業(yè)+投資物業(yè)+X”的商業(yè)模式下，除了投資物業(yè)的穩(wěn)健擴(kuò)張，還要培養(yǎng)其它業(yè)務(wù)作為盈利增長點(diǎn)。
有華潤置地人士對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“現(xiàn)在大房企都在談轉(zhuǎn)型，公司也一樣，希望多元化發(fā)展，尤其是在物業(yè)管理、養(yǎng)老地產(chǎn)、海外投資、城市交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等新領(lǐng)域不斷探索。集團(tuán)也給予了大力支持，公司也有這個(gè)信心和能力做好。未來還能看到更多樣的產(chǎn)品誕生。”
當(dāng)萬科董事會(huì)主席王石將退任華潤置地獨(dú)立非執(zhí)行董事職位后，華潤集團(tuán)與萬科的關(guān)系再一次捋順。回顧華潤集團(tuán)董事長傅育寧早前在兩會(huì)發(fā)聲，“我們金融資源會(huì)支持華潤置地做強(qiáng)做大?！?
在2016年業(yè)績(jī)會(huì)上，唐勇談及了母公司華潤集團(tuán)的支持，“過去華潤集團(tuán)的孵化快速地支持華潤置地的增長，接下來會(huì)繼續(xù)加大這方面的支持?！?
華潤置地在深圳的多個(gè)項(xiàng)目，就是由集團(tuán)先拿下，待條件成熟后注入華潤置地。例如2016年10月11日，華潤置地以62.36億元的總代價(jià)收購母公司手中的深圳灣項(xiàng)目以及全國各地的停車場(chǎng)資產(chǎn)。華潤置地方面透露，華潤集團(tuán)還將深圳一些商業(yè)或者物流用地，交給其來進(jìn)行舊改。
不過，唐勇也表示，集團(tuán)的注資是有限的，而且華潤的總資產(chǎn)超過4000億元，單靠項(xiàng)目的注入很難帶動(dòng)華潤置地的增長，更多還是靠自身來實(shí)現(xiàn)大規(guī)模的增長。
因此，華潤集團(tuán)還給予華潤置地以融資、產(chǎn)業(yè)協(xié)同的支持。華潤置地發(fā)布的“潤加速”，不同于其他孵化器，主要特色是幫助創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目與華潤集團(tuán)的各種產(chǎn)業(yè)資源對(duì)接，找尋商業(yè)合作和資本對(duì)接機(jī)會(huì)。
華潤置地希望通過產(chǎn)業(yè)資源、物理空間及專業(yè)服務(wù)，篩選、測(cè)試、孵化來自中國和硅谷乃至全球的頂尖創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，并幫助硅谷的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)本土落地的同時(shí)，達(dá)成產(chǎn)學(xué)研一體化的創(chuàng)新生態(tài)。這樣就能帶領(lǐng)更多創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)和企業(yè)對(duì)接和房地產(chǎn)相關(guān)（智能樓宇、養(yǎng)老地產(chǎn)等）、智能設(shè)備、消費(fèi)升級(jí)類、大數(shù)據(jù)分析等相關(guān)的資源和市場(chǎng)。
與規(guī)模擴(kuò)張相比，華潤置地顯然對(duì)盈利能力的提升、風(fēng)險(xiǎn)控制更看重。在“千億”之后，華潤置地能否再憑借商業(yè)地產(chǎn)這艘大船駛向更遠(yuǎn)的地方，其還要繼續(xù)探索。
