投資增幅反超入賬 房企仍大舉拿地豪賭后市
時隔兩年，今年10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅開始反超企業(yè)到位資金同比增幅0.4個百分點，意味著房企資金面開始緊張起來。
但在房企普遍將規(guī)模作為當前最大追求時，仍在積極拿地補庫存，中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至2017年11月22日，拿地最多的50家房企合計拿地金額達到了2萬億。與2016年同期拿地金額1.37萬億對比，漲幅達到了56%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，整體看，房企拼規(guī)模趨勢加劇，預計2017年超越千億銷售額的企業(yè)將刷新歷史記錄達到15家左右，最近2年的樓市高峰期下，房企銷售額爆發(fā)，補庫存趨勢持續(xù)，資金雖然有所收緊，但銷售回款等依然可以支持標桿房企拿地，所以整體看，不論是一二線城市還是三線城市，土地市場依然處于相對高溫中。
到位資金拐點來臨
據(jù)易居研究院統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，整個2016年，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資增幅在5%上下浮動，而房地產(chǎn)企業(yè)到位資金高達15%上下，而進入2017年后，兩者的幅度開始一步步收窄。到今年10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅首次反超企業(yè)到位資金同比增幅，反超0.4個百分點。
這意味著什么？易居研究院副院長楊紅旭告訴記者，當企業(yè)到位資金增幅大于開發(fā)投資增幅時，說明房企資金面寬松，比如2013年和2016年。而當企業(yè)到位資金增幅小于開發(fā)投資增幅時，說明房企資金面緊張，比如2012年、2014年。
“這就是所謂的分水嶺、拐點，其情形相當于2014年一季度?！睏罴t旭分析認為，未來一年，開發(fā)商搶地的熱情將趨于降溫，一二線城市的地王也將越來越少。
CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，10月重點房企融資規(guī)模顯著下滑，銀行信貸成為主流的融資方式。10月重點監(jiān)測房企發(fā)生融資38筆，累計融資金額合計982.84億元，較上月減少28.76%。另據(jù)海通證券報告顯示，今年前三季度地產(chǎn)債凈融資額2067億元，僅為去年同期的兩成，主因是地產(chǎn)公司債發(fā)行銳減。
張大偉也告訴記者，今年以來，房企的融資成本相比去年肯定是在增加，2017年來發(fā)行的債券利率均在5%至6%以上，多宗融資的資金成本已經(jīng)接近或超過7%。
尤其是今年下半年以來，房企融資渠道全面受限，不僅是銀行信貸，房企再融資的管控也趨于嚴格，包括不能在境內(nèi)發(fā)債，禁止到H股上市融資，基金業(yè)協(xié)會叫停16城私募、資管投資房地產(chǎn)項目等。但有消息稱，繼今年初放慢審批進程后，相關(guān)部門已開始批準更多房地產(chǎn)開發(fā)商在境外發(fā)行債券，房企也在積極轉(zhuǎn)向海外融資。
“下半年來，前50強房企信托融資成本基本上到7%了，有些激進擴張的大房企，信托項目都批不下來，擔心風險太大?！敝貞c某房地產(chǎn)信托專業(yè)人士告訴記者，房企融資成本也是跟著市場利率水漲船高，畢竟房貸利率都在上浮，這也是調(diào)控的一個導向。
據(jù)多個城市的購房者向本報記者反映，今年3月份之后，由于地方政府限價和限制網(wǎng)簽，有的城市規(guī)定高于地方政府指導價開盤的房子，無法獲得預售許可證，而有的城市則從限制網(wǎng)簽上來約束房企漲價，這導致即使房子賣出去，房企也無法拿到銀行按揭貸款，回款上會出現(xiàn)困難。因此成都、武漢、南京、鄭州等地房企要求購房者全款買房的現(xiàn)象，以最快速度回款。
但近日住建部下發(fā)規(guī)定，由各個省市交叉檢查，對不接受按揭貸款等違規(guī)行為進行打擊，此舉也將不利于房企回款。
房企仍在搶地并購補庫存
盡管調(diào)控進行了一年，但今年以來房企拿地的積極性依然很高，補庫存非常積極。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計的招拍掛數(shù)據(jù)顯示，截至2017年11月22日，拿地最多的50家房企合計拿地金額達到了2萬億。與2016年同期拿地金額1.37萬億對比，漲幅達到了56%。
這主要源于房企銷售額的提升，排名前40家企業(yè)合計銷售達到了3.64萬億，同比漲幅達到了41%。相比2016年同期的2.58萬億，僅僅十個月的時間，就多賣了1.06萬億。
張大偉分析認為，雖然一二線城市調(diào)控效果明顯，但從全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看，房企在收獲了刷新歷史記錄的2016年后，資金情況空前寬裕，在去庫存之后，大部分標桿房企都開始積極拿地。特別是部分熱點三線城市，房企搶地現(xiàn)象明顯。
而上市大房企融資更容易，11月6日，恒大公告稱，引入600億元股權(quán)投資資金，其中蘇寧電器集團出資200億元，占恒大地產(chǎn)增資完成后的4.7038%，這也將進一步支撐恒大的擴張。
“過去積極擴張的房企成了此輪牛市的最大贏家，恒大碧桂園和融創(chuàng)的規(guī)模超速增長，而萬科、中海等保守派被趕超，只有迅速做大規(guī)模才能在市場占有一席之地的看法，已經(jīng)成了房企的共識，所以我們也不得不拿地，價格高也得搶。”一家國有房企的中層管理人士對記者說。
但在調(diào)控下，一二線城市普遍限制了一級市場的土地再出現(xiàn)地王，有的二線城市，如果成都、長沙，新出讓的土地反而還在減少，這就迫使房企不得不通過二級市場的土地并購獲得儲備土地。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計，11月份，公開的房地產(chǎn)股權(quán)變動總額已經(jīng)超過500億元。僅14日、15日兩天就發(fā)生多起并購案例，涉及華僑城、龍光地產(chǎn)、億達股份等，金額超150億元。
融創(chuàng)是青睞于并購土地的典型，據(jù)統(tǒng)計，2017年上半年，融創(chuàng)收并購拿地占新增土地儲備總量的84%。從收購合肥融科城、武漢融科天域、天津星耀五洲項目、重慶江北嘴國際金融中心等多個重點城市大型項目，再到獲得石家莊城中村改造項目、收購萬達文旅項目等。
“早幾年小房企的資金斷裂就會跑路，現(xiàn)在不會了，因為一二線的土地越來越稀缺，房企拿地都不容易，只要小房企手里有地，就不愁沒人接盤，實在周轉(zhuǎn)不開了，大不了轉(zhuǎn)讓給大房企，或者出讓點股權(quán)，讓大房企品牌植入?！遍L沙一家本地房企的營銷總監(jiān)告訴記者，長沙今年的土地出讓很少，大部分房企拿地都是通過并購方式。
11月9日，豫園股份發(fā)布公告，公司擬作價241.6億元，通過發(fā)行股份購買上海星泓、閔祥地產(chǎn)等28家公司的全部或部分股權(quán)。
中國房企產(chǎn)業(yè)協(xié)會年初發(fā)布的報告顯示，近年來房地產(chǎn)業(yè)并購數(shù)量以及涉及金額呈逐年增加之勢。2015年涉及并購標的物價值為2815億元，同比增長11%。而2016年，房地產(chǎn)行業(yè)并購涉及金額為4014.83億元，同比上升43%。
最近房企的股權(quán)變動案例為何這么多？張大偉認為，房地產(chǎn)調(diào)控導致企業(yè)融資壓力加大，股權(quán)融資需求明顯增加，而中小房企融資難度增加，大型房企更愿意通過股權(quán)收購。
