“商改寫”的正確打開方式
編者按“城市更新是一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動，是城市發(fā)展中新陳代謝的過程。與所有的事物發(fā)展一樣，城市也有一個產(chǎn)生、發(fā)育成長乃至衰退的過程。直到20世紀50年代，城市更新才被歐美一些發(fā)達國家提到突出的地位。這事因為城市在成長過程中，隨著工業(yè)化和城市化的發(fā)展，普遍出現(xiàn)生產(chǎn)集中、人口集中、經(jīng)濟活動集中和城市規(guī)模擴大的現(xiàn)象，特別是大城市表現(xiàn)尤為明顯。
如今，全國一二線城市有改造潛力的商業(yè)資產(chǎn)已達千萬平米量級，從增量跨步存量時代，城市更新元年或已到來。城市更新潮起，存量改造持續(xù)升溫。如何激活日益稀缺的核心區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?，煥發(fā)存量物業(yè)的能量，成為了眾多商業(yè)地產(chǎn)的重要考驗。”
改造后中糧廣場C座全景
把脈行業(yè)趨勢
中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)大潮自2005年興起，經(jīng)過十年的黃金發(fā)展，中國寫字樓市場完成了從無到有的創(chuàng)新。實現(xiàn)了從計劃經(jīng)濟的寫字樓時代向市場經(jīng)濟形式多樣化的寫字樓時代的跨越。
2016年，中央經(jīng)濟會議釋放重磅信號，要求熱點城市進一步增加土地供應(yīng)，盤活低效閑置土地。而對于北、上、廣、深這樣的城市中，在城市核心區(qū)域沒有新增土地供應(yīng)的同時，如何對老舊建筑進行重新定位，成為了核心區(qū)域探討的重要問題。于是，面對亟待更新的城市，盤活存量物業(yè)，實現(xiàn)資產(chǎn)增值，成為了商業(yè)地產(chǎn)的核心發(fā)展路徑。
以北京為例，隨著2016年北京出臺五環(huán)內(nèi)不再新增建設(shè)用地政策后，核心區(qū)域項目價值隨之提升，城市更新和存量升級的市場愈發(fā)活躍。
相較于酒店、購物中心來說，寫字樓的運營成本低、租金回報高。有數(shù)據(jù)顯示近年來，北京寫字樓市場以優(yōu)質(zhì)寫字樓為最，穩(wěn)中有升，在有新增供應(yīng)的情況下，空置率依然可以保持在6%左右水平，租金也在穩(wěn)步上升，市場表現(xiàn)活躍。像盈科中心、新聞大廈早已操刀革新，自我突破。他們只是城市更新下尋求變革長長名單中的一份子。
而坐落于長安街的中糧廣場，早在2014年便提前預(yù)判市場，精確定位，結(jié)合經(jīng)濟背景、內(nèi)部企業(yè)租戶構(gòu)成、以及樓宇自身條件等因素，成為首家敢于在長安街核心地帶啟動舊樓改造的央企。
滿足核心區(qū)域的城市需求，形成一套成熟的市場體系，核心區(qū)域的競爭力在商辦物業(yè)方面將尤為明顯。在此情形下，積極尋求變革不僅提高了土地利用率，也符合了市場預(yù)期發(fā)展。
引領(lǐng)存量改造
中糧廣場地處長安街沿線，國都之央。比鄰海關(guān)總署，位于王府井商圈于CBD商圈之間。
中糧廣場此次改造主要針對曾以高端家居聞名遐邇，素有北京“世界家居花園”之稱的C座原購物中心部分。共計4.6萬平方米，此外，還增加了1.4萬平方米的商業(yè)配套。
區(qū)位劣勢，高端家居市場的持續(xù)低迷，消費渠道趨于多元化，消費者消費觀念逐漸向小眾、輕奢方向發(fā)展，硬件設(shè)施過于陳舊，嚴重不符合當前定位，由此，中糧廣場在深思熟慮下決定啟動C座項目改造工程。
這個決定并不容易做。
首先，對于一個存在二十余年之久項目改造投入的人力、物力、財力都是相當巨大的，項目決策人承受壓力，可見一斑。
其次，租戶的清退工作異常艱難。由于未到租期，甚至還有剛剛裝修完成新入駐的租戶，清退工作受到的阻力難以想象。
再次，此次改造范圍是C座，而A、B座寫字樓屬于正常運營狀態(tài)。改造施工過程中產(chǎn)生的噪音、粉塵等對A、B座租戶造成的影響都是可以預(yù)見的。
最后，由于中糧廣場已建成20年，最初的建筑圖紙早已與現(xiàn)場實際動線無法匹配，這無疑給改造帶來了極大挑戰(zhàn)。改造工程并不是說說而已，其中面臨的諸多工程難題也都不足為外人道也。
然而，在中糧廣場團隊眾志成城的決心之下，短短幾個月時間便完成了67家商戶的清退工作。通過優(yōu)化施工工藝，降低施工噪音及污染，客戶投訴更是從最初的幾百次降至偶爾投訴。這一劑強心針使得C座項目改造的步伐邁出的更加堅定。同時，2016年10月中糧廣場更是獲得北京首個改造項目LEED金級預(yù)認證。
榮譽是耀眼的，卻來之不易。
同時，中糧廣場從工程部、招商部、推廣部、運營部、寫字樓租賃部等各個部門抽調(diào)人手組成改造小組，從而做到部門間工作無縫銜接，杜絕任何脫節(jié)現(xiàn)象的發(fā)生。這不僅僅是中糧廣場面臨的問題，而是幾乎所有“商改寫”項目面臨的共同難題。于是，遠洋、華潤、萬科、高和資本等30余房地產(chǎn)企業(yè)前往中糧廣場進行實地考察、學(xué)習(xí)，并得到業(yè)界一致的認可與肯定。
改造后，中糧廣場業(yè)態(tài)調(diào)整為8.6萬平方米的甲級寫字樓和1.1萬多平米的聯(lián)合辦公空間，同時配備1.6萬平方米的餐飲及1.8萬平方米的休閑配套，整體商業(yè)配比高達14%。
創(chuàng)新造就成功
改造后，中糧廣場一層定義為COFCO BUSINESS（中糧商務(wù)）囊括了星巴克手沖咖啡店、TIAGO、淮揚府、諾蘭西等商戶為租戶提供商務(wù)洽談與邀請的場所；地下一層定義為COFCO LIFE（中糧生活）情景嵌入式餐飲街區(qū)、藝術(shù)展廳，為客戶提供就餐和藝術(shù)欣賞的去處；地下二層定義為COFCO FANTASY集合了聯(lián)合辦公、小劇場、SPA、書吧、水吧、健身房等多種功能。
2015年李克強總理在政府工作報告提出“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”。如今，“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的理念正日益深入人心。隨著各地各部門認真貫徹落實，業(yè)界學(xué)界紛紛響應(yīng)，各種新產(chǎn)業(yè)、新模式、新業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，有效激發(fā)了社會活力，釋放了巨大創(chuàng)造力，成為經(jīng)濟發(fā)展的一大亮點。
近兩年，國內(nèi)企業(yè)紛紛打造創(chuàng)客空間，其中引以為最的便是毛大慶的優(yōu)客工場。隨后，眾多創(chuàng)客與孵化器加快了全國布局的步伐。創(chuàng)客空間也成為商用物業(yè)招商的新型主力業(yè)態(tài)。
在中糧廣場整體生態(tài)圈概念中，聯(lián)合辦公是必不可少的重要組成部分，中糧廣場將地下二層1.1萬平米打造成為COFCO FANTASY聯(lián)合辦公產(chǎn)品，以胡同的理念進行產(chǎn)品設(shè)計，以“空間+服務(wù)+社群”為基礎(chǔ)，為企業(yè)營造全新的辦公共享生活方式，融合了酒店、商業(yè)管理理念，將地下辦公的痛點變成全樓辦公的亮點。
中糧廣場總經(jīng)理孫天立希望用更加開闊的思路去看待這一略顯尷尬的業(yè)態(tài)：中糧廣場COFCO FANTASY聯(lián)合辦公空間完全摒棄了傳統(tǒng)聯(lián)合辦公的盈利模式，除固定工位外，在聯(lián)合辦公的各項增值服務(wù)中，更多的是對整體廣場的一種共享化服務(wù)。如果我們可以把這個空間做到極致，讓全樓的租戶都能感受并享受到這種從工作到生活一體化服務(wù)，就會增加寫字樓客戶的黏性，同時，也為租金上漲提供了條件。
智慧樹立百年
我們將城市看做一個有機生命體，每棟建筑都是生命體中的一個組織。城市更新是一種審慎、明智、和諧的發(fā)展過程。
遵循商業(yè)基本邏輯，為客戶提供性價比最高的產(chǎn)品與服務(wù)。認真做好城市配套服務(wù)商。北京市房協(xié)副秘書長陳志表示“中國房地產(chǎn)市場從黃金十年大發(fā)展結(jié)束后，當前市場和消費者都日趨理性，來自這兩方面的壓力，都會讓開發(fā)商選擇回歸產(chǎn)品本身。在今后一段時間內(nèi)，產(chǎn)品力都將是房企征服市場的重要手段”。
自1996年中糧廣場運營開始，二十年寫字樓開發(fā)運營沉淀，中糧廣場秉持“品質(zhì)改變工作，服務(wù)改變生活”核心理念，力求為市場提供最佳品質(zhì)的辦公產(chǎn)品。中糧廣場作為最早誕生在長安街的寫字樓，一直在考慮客戶所需，中糧廣場副總經(jīng)理史德威表示，目前市場上大部分寫字樓產(chǎn)品在硬件設(shè)施上已經(jīng)達到了國內(nèi)的最高水平，能夠很好地滿足企業(yè)的絕大部分辦公需求。但客戶服務(wù)需求，才是發(fā)展方向的重點和依托。
為此中糧廣場創(chuàng)建“智慧運營平臺”集客戶需求為一體，從入駐到辦公到生活，秉承以人為本、以客為尊的運營理念。從辦公到生活、從餐飲到休閑，中糧廣場打破寫字樓的固化模式，將自己打造成集辦公、生活、環(huán)保、科技、健康為一體的全生態(tài)圈辦公社區(qū)。
于是一個以中糧廣場為中心，創(chuàng)建中糧廣場全生態(tài)圈，輻射周邊5公里內(nèi)的精英人群，打造百年經(jīng)典項目的雄偉目標由此誕生。
從智能辦公到創(chuàng)意生活，從環(huán)保主義到科技萃集，從藝術(shù)氛圍到健康休閑，中糧廣場在打造百年經(jīng)典項目的藍圖上認真的畫下每一筆，而這一筆一劃勾勒出了中糧廣場現(xiàn)在的樣子。
在商辦物業(yè)發(fā)展的今天，中糧廣場僅僅只是眾多樓宇中一個的單體項目。中糧廣場的改造并不具有唯一性，卻具備了承前啟后，引領(lǐng)風(fēng)向的代表性。
國內(nèi)外城市更新的歷程有著驚人的相似，都經(jīng)歷過一個高速發(fā)展的時期，而后逐漸放緩，同時城市在不同階段的發(fā)展變遷都受到三大因素的推動和影響——居民對空間的需求、政府發(fā)展經(jīng)濟的訴求和開發(fā)商商業(yè)價值的實現(xiàn)。
