擠外地投資泡沫 鎮(zhèn)江明確本地?zé)o房家庭優(yōu)先購房權(quán)
新一輪樓市調(diào)控進程中，各地普遍使出限購、限貸、限價、限賣手段，5月11日深夜，鎮(zhèn)江率先祭出新思路——當(dāng)樓盤供小于求時，本地?zé)o房家庭是“優(yōu)先購房人”，享有優(yōu)先購買權(quán)。鎮(zhèn)江此舉意在盡量“擠”出外地投資“泡沫”，保障本地剛需自住需求。
鎮(zhèn)江市住建局和國土局發(fā)布《市區(qū)戶籍居民優(yōu)先購買家庭首套商品住房操作細則》明確，鎮(zhèn)江市區(qū)戶籍家庭經(jīng)查驗后可獲《優(yōu)先購買首套商品住房證明》；優(yōu)先購房人在開發(fā)商同一批次商品住房銷售過程中，已登記的意向購房人超過銷售總套數(shù)時，享有優(yōu)先購買房屋的權(quán)利；開發(fā)商不得對優(yōu)先購房人選房時有歧視性政策；無房購房人購買市區(qū)普通住房，享有優(yōu)先購買權(quán)；購買非普通住房，不享有優(yōu)先購買權(quán)。這一細則適用于6月起取得預(yù)售許可證的商品住房項目。
在此之前，鎮(zhèn)江已4次出招穩(wěn)樓市：
3月20日，句容出臺限購政策，非本市戶籍限購一套，繳存職工家庭使用住房公積金貸款購買普通住房，首付款比例由20%調(diào)整為30%；??3月24日，鎮(zhèn)江發(fā)布通知取消外地人購房補貼；
4月1日，句容實施限購，外地人在句容買房需提供在當(dāng)?shù)乩U納1年及以上社保或個稅證明；??5月3日，鎮(zhèn)江本地人市區(qū)購買首套房補貼也被取消。
梳理鎮(zhèn)江調(diào)控思路，無論句容對外地人設(shè)置限購政策， 還是取消外地人購房補貼，以及此次針對當(dāng)?shù)責(zé)o房戶設(shè)計的“優(yōu)先”政策，都傳遞出限制外地購房需求的潛臺詞。同時也可以看出，三四線城市已從去庫存轉(zhuǎn)為去泡沫。
鎮(zhèn)江屬三線城市，過去幾年間，當(dāng)?shù)厝丝趯?dǎo)入有限，樓市也鮮少吸引外地投資客，市場總體供大于求，房價長年走勢平緩。2010年6月鎮(zhèn)江全市住宅均價5480元/平方米，至去年6月，當(dāng)?shù)刈≌鶅r為6605元/平方米，6年間房價漲幅僅1000元出頭。
去年下半年起，在三四線城市去庫存優(yōu)惠政策及信貸寬松政策激發(fā)下，加之一線城市率先限購與限貸，不少投資需求開始向三四線城市外溢。去年9月南京重啟限購政策，此后鎮(zhèn)江樓市便活躍著大量南京投資客的身影，與南京的高房價相比，鎮(zhèn)江的低房價是一大優(yōu)勢，正因投資成本不高，涌入鎮(zhèn)江買房的南京人有增無減，尤其是與南京仙林無縫對接的句容寶華一帶，南京購房客常常超過客戶量的一半甚至達七成以上。
外地“炒客”不斷增加，改寫當(dāng)?shù)貥鞘泄┣箨P(guān)系，一些樓盤的房價也因此急劇躥升，當(dāng)?shù)鼐用褓I房壓力加大?！胺孔邮怯脕碜〉?，不是用來炒”，讓房產(chǎn)回歸居住屬性已是大勢，鎮(zhèn)江步步升級調(diào)控也正是對此的策應(yīng)。
除句容外，鎮(zhèn)江其它區(qū)域尚未對外地購房人舉起“限購”大旗，也因此，在外地投資資本仍源源不斷進入的情況下，保護有購房需求的本地?zé)o房家庭，讓他們享有優(yōu)先購房權(quán)，仍具現(xiàn)實意義。當(dāng)然，這一政策出臺后也可能會誤傷部分有自住改善需求的當(dāng)?shù)刭彿咳?。業(yè)內(nèi)有分析也認為，像鎮(zhèn)江這樣的城市，無房剛需數(shù)量恐怕較為有限，這部分有限的無房剛需“上車”后，投資客仍有不少“空位”，打擊外來投資的效果還有待觀察。
