房企的城市群格局觀：深度介入產(chǎn)業(yè)
房企的城市群格局觀
在對全國熱點城市開啟調(diào)控的環(huán)境下，房企對布局目的地的搜索開始拓展到核心城市經(jīng)濟(jì)圈輻射范疇，包括軌道交通發(fā)展相對成熟的地區(qū)。因此對于城市拓展方向及其承接能力等的研究也開始成為重要議題。
在此環(huán)境下，房企要做的也不僅是地產(chǎn)開發(fā)，而是延伸到城市建設(shè)層面進(jìn)行相關(guān)配套和運營。這也是近年來越來越多房企開始提出如“城市配套服務(wù)商”定位，或表態(tài)轉(zhuǎn)型、跨界的原因所在。
從公司戰(zhàn)略層面到近期具體拿地選擇，房企們都已開始進(jìn)行調(diào)整。參與到核心城市輻射經(jīng)濟(jì)圈的建設(shè)中，也開啟了房企的新一輪機(jī)會。
如果說以前開發(fā)商的角色，是整合房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的資源，那么成為城市配套服務(wù)商、城市運營商，則意味著開發(fā)商將可以整合所有的社會資源。這也要求房企的能力，必須從開發(fā)過渡到運營，更為深度地介入實體產(chǎn)業(yè)之中。
城市群邏輯已經(jīng)成為房企投資和布局的核心。
在熱點城市調(diào)控加碼、中心城市拿地成本高企的背景下，包括萬科、保利地產(chǎn)等在內(nèi)的主流房企，幾年前就開始布局核心城市輻射圈范圍內(nèi)的其他城市，以及軌道交通發(fā)展相對成熟的地區(qū)。
一二三四線的城市分級模式逐漸成為“過去式”，而圍繞著城市群展開的中心城市、衛(wèi)星城市劃分方式，則不但成為房企開發(fā)投資布局的著眼點，還是其轉(zhuǎn)型運營的著力點。這也暗含了中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢。
城市群時代到來
截至2016年底，中國的城鎮(zhèn)化率為57%。諸多研究公認(rèn)，當(dāng)一個經(jīng)濟(jì)體的城鎮(zhèn)化率達(dá)到50%后，將進(jìn)入到城鎮(zhèn)化的第二階段。
萬科高級副總裁譚華杰指出，在第一階段的城鎮(zhèn)化中，所有城市都在擴(kuò)張，城鎮(zhèn)化以單個城市的發(fā)展為主。到第二階段，城市之間將出現(xiàn)嚴(yán)重分化，一二三四線的劃分標(biāo)準(zhǔn)不再適用，取而代之的則是“都市圈”和“城市群”，主要城市群將進(jìn)一步集聚人流、物流、資金流。
參照海外情況。以世界最大城市群——美國波士華城市群為例，其面積僅占國土1.5%，卻集聚了全美22.5%的人口，城市化率達(dá)到90%以上。而在我國東部三大經(jīng)濟(jì)圈中，人口最多的長三角目前也僅占全國人口的7%。這顯示出，我國在城市群發(fā)展水平上仍與世界主流水平存在顯著差距，當(dāng)前的城鎮(zhèn)化進(jìn)程將為城市群發(fā)展帶來機(jī)會。
中信建投認(rèn)為，在城鎮(zhèn)化的第二階段中大城市將集聚越來越多的人口。如日本在上世紀(jì)60-70年代初城市化率60%至75%的階段，全國超百萬人口的城市群，其人口占總?cè)丝诒戎丶铀倥噬?0年提升了近10個百分點。對我國而言，發(fā)展超大城市經(jīng)濟(jì)圈也是必然方向，而具備大規(guī)模人口吸聚效應(yīng)的軌道交通自然而然成為聯(lián)結(jié)城市群的紐帶。
中國未來的人口流入主要方向在哪里？包括萬科在內(nèi)的諸多大型開發(fā)商均認(rèn)為，一定是流到相對發(fā)達(dá)、能夠成型的城市帶里去。目前中國三個已經(jīng)初步成型的區(qū)域是珠三角/粵港澳、長三角、京津冀。另外還有以武漢為核心的長江中游城市帶，及以重慶和成都構(gòu)成的川渝城市帶。
現(xiàn)實也印證了這一點。去年以來，在京滬深拿地成本高企的背景下，“環(huán)京”、“環(huán)滬”、“環(huán)深”地帶紛紛成為房企布局的主陣地。曾經(jīng)由本地房企主導(dǎo)的燕郊、啟東、惠州等城市，如今涌入多家品牌房企，樓面地價逐步抬高，價格洼地被填平。
調(diào)控政策也隨之跟進(jìn)。在近期的調(diào)控政策中，多地樓市調(diào)控政策以中心城市為單位，周邊三四線城市聯(lián)動收緊，形成城市群調(diào)控模式。
以京津冀區(qū)域為例，北京市3月以來已發(fā)布11次房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括認(rèn)房認(rèn)貸，封堵假離婚貸款買房，商住限賣等。與此同時，環(huán)京周邊縣市也聯(lián)動出臺了相關(guān)調(diào)控措施，保定市區(qū)、滄州、石家莊、天津、青島等地開啟限購限貸。通過這樣的聯(lián)動調(diào)控，對地區(qū)樓市形成合力，全面封堵“炒房”。
深度介入產(chǎn)業(yè)
開發(fā)商緊隨城市群發(fā)展，背后更深層次的原因是中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。
在房地產(chǎn)業(yè)的黃金時代，一次城市化、人口紅利和土地紅利直接促進(jìn)了行業(yè)發(fā)展。而在中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期之后，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、區(qū)域經(jīng)濟(jì)調(diào)整，資源和人群向幾大區(qū)域集中，成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。
與此同時，購房人口的下降、人口結(jié)構(gòu)的改變，以及待消化的房地產(chǎn)存量，已經(jīng)不能支持房地產(chǎn)市場過往的高速發(fā)展；而在走高的拿地成本下，房企整體利潤率逐年下滑，盈利壓力增大。
在此背景下，行業(yè)集中度提升和功能轉(zhuǎn)型迫在眉睫。房企不得不尋找新的利潤增長點。將主要市場轉(zhuǎn)移到中心城市周邊、城市群內(nèi)部的其他城市，以及在城市中挖掘更多的業(yè)務(wù)和利潤，成為房地產(chǎn)開發(fā)商們的共同選擇。
保利地產(chǎn)可以說是城市群戰(zhàn)略最為深入的房企之一，其幾年前便提出了“3+2+X”的區(qū)域布局戰(zhàn)略：3即京津唐、長三角、珠三角區(qū)域；2即武漢、成都兩個城市；X即其他潛力城市。財報顯示，去年保利已實現(xiàn)三個300億級別、兩個200億級別及一個百億級別的城市群布局。
保利地產(chǎn)成立了城市群戰(zhàn)略部，其以京滬穗等國家中心城市為核心，完善珠三角、長三角、環(huán)渤海的城市群戰(zhàn)略布點；在城市的選擇上，則堅持以市場容量大、需求較為旺盛的一二線城市為主，以有人口、產(chǎn)業(yè)、政策支撐的區(qū)域為主。
保利幾年前還提出地產(chǎn)相關(guān)化，進(jìn)行多元轉(zhuǎn)型。從開發(fā)到社區(qū)商業(yè)，再到金融、小鎮(zhèn)，這些創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型的業(yè)務(wù)必須放在有產(chǎn)業(yè)和人口支撐的城市。因此，只有進(jìn)入以上區(qū)域，才能與保利地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和長期發(fā)展相契合。
“城市已從人口外來型增長發(fā)展到內(nèi)生型增長，以制造為主的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展到以服務(wù)為主的第三產(chǎn)業(yè)。而如何做好服務(wù)，是所有從黃金時代舒適區(qū)走過來的發(fā)展商，未來5-10年要面臨的最大挑戰(zhàn)。”萬科廣深區(qū)域總經(jīng)理張紀(jì)文稱。
目前，萬科北京、上海、廣深、成渝四大區(qū)域均有嘗試不同的新業(yè)務(wù)。比如，北京公司通過和鏈家股權(quán)合作，進(jìn)入家裝領(lǐng)域；廣州公司率先布局長租公寓，并且開設(shè)第一家萬科醫(yī)院；上海區(qū)域則在養(yǎng)老業(yè)務(wù)上領(lǐng)先業(yè)內(nèi)。
今年初，萬科董秘朱旭透露，其物流地產(chǎn)目前已鎖定簽約400余萬平方米，位居國內(nèi)第三；養(yǎng)老項目方面，在全國14個城市布局的130個養(yǎng)老項目，當(dāng)前已開業(yè)80個；旗下的長租公寓品牌“泊寓”則已在京滬穗深投入運營；教育方面，擁有包括幼兒園到小學(xué)、初中、高中在內(nèi)的31所學(xué)校。
上述新業(yè)務(wù)都是全面轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商的實踐。在此基礎(chǔ)上，萬科新的開發(fā)模式也逐漸浮出水面：在項目開發(fā)前就規(guī)劃社區(qū)商業(yè)、教育營地、社區(qū)嵌入式養(yǎng)老等，配套先行，服務(wù)到家，以成熟的新業(yè)務(wù)聚合形成配套優(yōu)勢，贏得市場和客戶。
另一民營房企巨頭龍湖地產(chǎn)，主打區(qū)域聚焦戰(zhàn)略。一直以來，龍湖地產(chǎn)設(shè)定的區(qū)域重心，均為一二線重點城市，圍繞這一區(qū)域重心，輻射周邊二三線城市。
龍湖集團(tuán)CEO邵明曉表示，隨著高鐵網(wǎng)絡(luò)的鋪成、城市群的形成及大城市周邊的同城化，未來大量的城市群重構(gòu)帶來的機(jī)會是海量和無限的。目前龍湖除了房地產(chǎn)開發(fā)，還大力布局商業(yè)地產(chǎn)、購物中心和租賃公寓。
恒大集團(tuán)則確立了房地產(chǎn)外的金融、健康、文旅三大產(chǎn)業(yè)，并提出要在今年全部實現(xiàn)盈利；碧桂園將自身業(yè)務(wù)劃分為地產(chǎn)開發(fā)、社區(qū)配套、投資金融三部分，也在考慮多元化轉(zhuǎn)型。碧桂園分拆了物業(yè)管理和教育集團(tuán)，教育集團(tuán)已在美國上市。
如果說以前開發(fā)商的角色，是整合房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的資源，那么成為城市配套服務(wù)商、城市運營商，則意味著開發(fā)商將可以整合所有的社會資源。這也要求房企的能力，必須從開發(fā)過渡到運營，更為深度地介入實體產(chǎn)業(yè)之中。
目前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色小鎮(zhèn)、城市更新、租賃公寓、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、物流地產(chǎn)等領(lǐng)域，已成為全行業(yè)房企轉(zhuǎn)型的共同方向。值得注意的是，這些業(yè)務(wù)仍在培育期，大多并未盈利，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然是絕大多數(shù)房企最主要的營收來源。
