大量新增項目入市 北京寫字樓市場呈區(qū)域分化
時間：2017/8/21
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在上周剛剛過去的2017博鰲房地產(chǎn)論壇上，眾多與會嘉賓認為，當前調(diào)控成效初顯，短期內(nèi)政策不會放松，房地產(chǎn)市場開始進入下行通道，市場分化加劇，新的挑戰(zhàn)開始出現(xiàn)。那么，具體到廈門樓市，又會出現(xiàn)哪些新挑戰(zhàn)？近日，本網(wǎng)專訪了第一太平戴維斯董事張守亮，他認為，廈門房地產(chǎn)已經(jīng)面臨轉(zhuǎn)型期，商業(yè)地產(chǎn)“以運營服務(wù)時代為主”已經(jīng)來臨。
寫字樓市場規(guī)范化是必經(jīng)之路
廈門樓市一直有個不正常的現(xiàn)象：住宅過熱、商辦過冷。這是由于供求不平衡造成的，住宅市場常年處在供不應(yīng)求的局面，而寫字樓市場則遠遠供大于求，特別是去年以來，廈門的寫字樓空置率一直很高。
“這是由于產(chǎn)業(yè)園、舊改文創(chuàng)、商業(yè)改辦公等小型商辦市場的出現(xiàn)，對商辦市場的供給、政策、價格造成了不平衡，在這樣的情況下，標準寫字樓的租賃就受到?jīng)_擊?！睆埵亓琳f。
那么，這是否意味著新興的小型商辦市場就有很大的發(fā)展空間呢？張守亮并不認同此觀點，他覺得，未來商辦市場的發(fā)展方向仍然是標準化寫字樓及服務(wù)型辦公場所，這是城市經(jīng)濟發(fā)展和國際化的必然，多元化的辦公業(yè)態(tài)并不能改變辦公市場的主流。他猜測政府會出臺相關(guān)措施，引導(dǎo)商辦產(chǎn)品轉(zhuǎn)型，規(guī)范商辦物業(yè)的使用。
值得關(guān)注的一點是，廈門高標準寫字樓市場發(fā)展緩慢，符合標準的甲級寫字樓為數(shù)不多。一般來說，我們所說的甲級寫字樓即5A寫字樓（包括OA辦公自動化系統(tǒng)、CA通訊自動化系統(tǒng)、FA消防自動化系統(tǒng)、SA安保自動化系統(tǒng)、BA樓宇自動控制系統(tǒng)）。雖然有數(shù)據(jù)表明，未來5年，廈門每年將有超過20萬㎡的新建寫字樓入市，但是，甲級寫字樓是由其地段、商業(yè)配置、樓宇科技、管理標準、服務(wù)水平以及交通便利等方面指標決定的，真正滿足現(xiàn)代企業(yè)辦公需求的甲級寫字樓還是具有競爭力和可持續(xù)發(fā)展的。
依據(jù)張守亮的觀點，未來，市場對國際標準的甲級寫字樓的需求會增加，特別是在金磚之后，隨著廈門這座城市的國際化和承載國家一帶一路戰(zhàn)略節(jié)點，將會有更對國際國內(nèi)企業(yè)和機構(gòu)入駐廈門，“或許，需求量的增加會刺激寫字樓市場進一步規(guī)范發(fā)展。那么，在這一過程中，廈門的寫字樓市場將會從“租賃加物業(yè)管理型”向“資產(chǎn)管理加商務(wù)服務(wù)型“轉(zhuǎn)型?！睆埵亓令A(yù)測道。
投資商鋪未來在于“服務(wù)”
俗話說：一鋪養(yǎng)三代。但如今，互聯(lián)網(wǎng)背景下，電商發(fā)展迅速，對傳統(tǒng)商鋪產(chǎn)生了一定沖擊，這句話大概要打些折扣了。那么，傳統(tǒng)商鋪還值得投資嗎？
張守亮的答案是肯定的。他認為，互聯(lián)網(wǎng)讓商業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了質(zhì)的變化，傳統(tǒng)商鋪經(jīng)營也面臨轉(zhuǎn)型，比如小商鋪從商品販賣轉(zhuǎn)向銷售服務(wù)轉(zhuǎn)變，商場從百貨商品銷售向購物體驗中心轉(zhuǎn)變?！翱梢钥闯觯瑐鹘y(tǒng)商鋪有一樣是互聯(lián)網(wǎng)購物替代不了的，那是家門口‘消費體驗和服務(wù)享受’，商鋪仍然具有投資價值。”
那以廈門為例，具體商鋪投資價值高的區(qū)域在哪兒？張守亮點出了四種區(qū)域：辦公商務(wù)集中區(qū)、旅游商業(yè)街區(qū)、大型人居社區(qū)、交通樞紐區(qū)，這四類區(qū)域?qū)ι虡I(yè)多元化需求依然旺盛，其商鋪的投資價值依然明顯。
SOHO適合轉(zhuǎn)型集中租賃式產(chǎn)品
近幾年，SOHO項目發(fā)展迅速，成為房地產(chǎn)投資的一個全新業(yè)態(tài)。不可否認，在國內(nèi)一二線城市，SOHO產(chǎn)品在整個樓市占比不低，甚至銷售價格直逼70年產(chǎn)權(quán)住宅，但這并不能融入房地產(chǎn)市場的主流。
他直言：“在我看來，SOHO就是市場不規(guī)范下的一個變異產(chǎn)品，它是模糊于辦公和居住之間的混合業(yè)態(tài)物業(yè)，對寫字樓、住宅市場都產(chǎn)生了沖擊，似乎彌補了住宅類土地供應(yīng)短缺和寫字樓物業(yè)的大面積投資難度的不足，其實影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，規(guī)范SOHO的使用，才能發(fā)揮其潛在價值。例如：統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運營的酒店式服務(wù)公寓模式就是一個很好的選項，租賃市場大有前景”。
不管是寫字樓，還是商鋪、soho，其價值的高低在于開發(fā)初期的精準定位和入市后的規(guī)范管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。張守亮反復(fù)強調(diào)“規(guī)范”與“服務(wù)”關(guān)鍵詞，可以看出目前市場的明顯不足，以及專家對行業(yè)的期盼，同時也點出了大家對寫字樓、商鋪和SOHO房地產(chǎn)產(chǎn)品投資所產(chǎn)生困惑的所在，這也是需要政府和開發(fā)企業(yè)要認真面對的。
